前言：2012年房地产估价师考试将于2012年10月13-14日举行，百分百考试网校编辑团队位考生搜集整理备考资料供您学习使用。另外，百分百考试网校2012年房地产估价师网络辅导课程正在招生，详情请查阅房地产估价师考试频道。

　　（一）某评估公司接受甲公司委托，对其拥有的一处自建房产进行评估。估价目的为抵押。该房地产占地面积为3500m2，总建筑面积为4500 m2，2002年1月竣工。评估公司的评估结果为850元/ m2。甲公司拿到报告后颇感不解，因为其实际投入的成本已达960元/ m2，而且还未考虑开发利润和利息，而评估公司认为自己的评估报告是合理的。请问评估公司有何理由认为其评估结果是合理的？

　　答：

　　1.评估的是公开市场价值或市场价格，是客观合理的价格，而实际发生的成本可能超过社会平均成本水平；

　　2.估价时点与实际成本发生时点有差异，价格会有变化；

　　3.房地产抵押价值评估应采用公开市场价值标准，但由于要考虑预期风险和抵押期间的耗损，因此其价值往往要比正常市场价格偏低。

　　因为估价机构接受某公司委托，估价目的为抵押贷款，而成为抵押物的房地产除具有本身固有特点外，又有一些新的特点，因此对其估价也有着不同点。

　　1、注重预期风险：房地产抵押价值评估一般估价时点为当前，而抵押期限一般会有一年以上时间，一旦发生处分清偿，存在预期风险；

　　2、分析市场变现能力：抵押物一旦发生处分清偿，属于强制执行，要求快速变现，在房地产市场状况较差的情况下，会对抵押物处置价值造成较大的折减；

　　3、考虑抵押期间的耗损：在抵押期较长或抵押物耐用经济年限较短的部分由于抵押方的占用和使用会造成抵押物的耗损，引起价值的变化，在估价时应予以分析、考虑。

　　综上所述，在估价时应则重对预期风险加以考虑，采用保守性原则选择估价的参数，因此估价结果是合理的。

　　（二）某企业购得一已停工五年的在建工程，结构封顶，其中1-4层为商业裙楼，2-20层为住宅，裙楼部分已完成部分设备安装。现该企业拟以商业裙楼2、3、4层的各一部分和5-8层的住宅部分向银行申请抵押贷款。请说明拟优先选用的估价方法及技术路线，以及确定评估价值时的主要因素。

　　答：可优先选择假设开发法，同时也可采用成本法，然后进行综合调整。假设开发法的技术路线：在建工程的价格取决于它完成后的价格再减去从未完成到完成所需投入的续建成本及管理费用、投资利息、销售税费、续建投资利润及买方购买税费。

　　成本法的技术路线：在建工程的价格是由其所投入的成本及相应的利、税所组成，将其各组成部分的价格累加从而得出在建工程的价格。

　　在计算评估及确定估价结果时须考虑因素有：

　　1.可优先采用假设开发法，再采用成本法；

　　2.采用假设开发法确定房地产开发完成后的价值时，商业裙房和住宅应根据市场行情分析分别估价；

　　3.应按估价时点的市场价值估算，不能按5年前的市场价值估算；

　　4.应用假设开发法，要合理确定扣除项；

　　5.应考虑停工造成的抵押物损耗及功能折旧对价值的影响。

　　6.还应考虑预期风险（主要是对预期会降低估价对象价值的因素进行分析）并分析市场变现能力。