建设工程抵押
发布时间：2010-01-14 共1页
建设工程抵押是指房屋建设工程权利人在房屋建设期间将在建的房屋及土地使用权全部或部分设定抵押。建设工程抵押，其一般流程为：
第一步，债务合同成立，抵押人提供其合法拥有的在建房屋及土地使用权作担保。
这一行为应符合以下条件：1、抵押人必须取得了土地使用权证，并应有建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证；2、投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上；3、建设工程抵押所担保的债权不得超出该建设工程总承包合同或者建设工程施工总承包合同约定的建设工程造价；4、该建设工程承包合同是能形成独立使用功能的房屋的；5、该建设工程范围内的商品房尚未预售；6、已签有资金监管协议；7、符合国家关于建设工程承发包管理的规定；8、已确定施工进度和竣工交付日期。
经纪人在从事建设工程抵押经纪活动中应特别把握以下几点：1、建设工程所担保的主债权仅限于建造该建设工程的贷款；2、建设工程抵押必须服从专门机构的监管；3、不得设定最高额抵押。
第二步，抵押人与抵押权人签订抵押合同，将在建房屋及相应的土地使用权抵押，当债务不能履行时，抵押权人有权依法处分抵押物。
第三步，抵押双方持债务合同(主合同)，抵押合同及房地产权利证书，建设工程规划许可证等有关资料到房地产登记机关办理抵押登记。
第四步，抵押权人保管房地产其他权利证明，房地产权利人领取经注记的建设工程规划许可证。
第五步，债务履行完毕，抵押双方持注销抵押申请书，经注记的土地使用权证，建设工程规划许可证到房地产登记机构办理注销抵押手续。
题目：经纪人在从事土地使用权抵押经纪活动中，要注意符合以下的几个条件( )。
A．该土地的使用权出让金已全部付清，并取得权证
B．所担保的主债权限于开发建设该出让或转让地块的贷款
C．所担保的债权不得超过出让金的数额
D．所贷款项须由贷款人审查核定
E．不得违反国家有关土地所用权出让、转让的规定和出让合同的约定
答案：（ABCE）
(三)预购商品房期权抵押
预购商品房期权抵押是指商品房预购人将已经付清房款或已付部分房款的预购商品房期权设定抵押。
未付清房款的预购房设定抵押应符合以下条件：1、抵押所担保的主债权仅限于购买该商品房的贷款；2、不得设定最高额抵押；3、符合国家关于商品房预售管理的规定。
预购商品房抵押的基本流程为：
第一步，商品房预购人与商品房开发经营企业签订商品房预购合同，全部付清或部分付清房价款。
第二步，持商品房预售合同到房地产登记机关登记备案。
第三步，抵押权人与抵押人签订抵押合同
第四步，抵押双方持抵押合同及经房地产登记机构登记备案的商品房预售合同到房地产登记机关办理抵押登记。
第五步，抵押权人保管其他权利证明，房地产权利人领取已经注记的商品房预售合同。
第六步，债务履行完毕或贷款已经清偿，抵押双方持注销抵押申请书，其他权利证明及已经注记的商品房预售合同到房地产登记机关办理注销抵押登记手续。
(四)现房抵押•
现房抵押是指获得所有权的房屋及其占用范围内的土地使用权设定抵押。现房抵押的一般流程为，：
第一步，债务合同成立。债务人或者第三人将自己依法拥有的房地产作担保。
如商品房购买人未支付全部房价款的，可向银行申请贷款，并将该商品房设定抵押作为清偿贷款担保。
第二步，抵押双方签订抵押合同。
第三步，抵押双方持抵押合同，房地产权利证书到房地产登记机构办理抵押登记手续。
第四步，抵押权人保管房地产其他权利证明，抵押人保管已经注记的房地产权利证书。
第五步，债务履行完毕，抵押双方持注销抵押申请书、房地产其他权利证明及已经注记的房地产权利证书到房地产登记机关办理注销抵押手续。
题目：经纪人在从事在建工程抵押活动中应特别把握以下几点( )。
A该工程是否符合国家建设需要
B．建设者和工程总承包者是否具有一定的经济能力和资质
C．担保的主债权仅限于建造该建设工程的贷款
D．必须服从专门机构的监管
E．不得设定最高额抵押
答案：（CDE ）
题目：尚未付清房款的预购商品房期权抵押，应符合下列条件( )。
A 必须已支付该房全部价款的40％以上
B．抵押所担保的主债权仅限于购买该商品房的贷款
C．不得设定最高额抵押
D．符合国家关于商品房预售管理的规定
E．必须有购房人工作单位的连带担保责任
答案：（BCD ）
第一步，债务合同成立，抵押人提供其合法拥有的在建房屋及土地使用权作担保。
这一行为应符合以下条件：1、抵押人必须取得了土地使用权证，并应有建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证；2、投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上；3、建设工程抵押所担保的债权不得超出该建设工程总承包合同或者建设工程施工总承包合同约定的建设工程造价；4、该建设工程承包合同是能形成独立使用功能的房屋的；5、该建设工程范围内的商品房尚未预售；6、已签有资金监管协议；7、符合国家关于建设工程承发包管理的规定；8、已确定施工进度和竣工交付日期。
经纪人在从事建设工程抵押经纪活动中应特别把握以下几点：1、建设工程所担保的主债权仅限于建造该建设工程的贷款；2、建设工程抵押必须服从专门机构的监管；3、不得设定最高额抵押。
第二步，抵押人与抵押权人签订抵押合同，将在建房屋及相应的土地使用权抵押，当债务不能履行时，抵押权人有权依法处分抵押物。
第三步，抵押双方持债务合同(主合同)，抵押合同及房地产权利证书，建设工程规划许可证等有关资料到房地产登记机关办理抵押登记。
第四步，抵押权人保管房地产其他权利证明，房地产权利人领取经注记的建设工程规划许可证。
第五步，债务履行完毕，抵押双方持注销抵押申请书，经注记的土地使用权证，建设工程规划许可证到房地产登记机构办理注销抵押手续。
题目：经纪人在从事土地使用权抵押经纪活动中，要注意符合以下的几个条件( )。
A．该土地的使用权出让金已全部付清，并取得权证
B．所担保的主债权限于开发建设该出让或转让地块的贷款
C．所担保的债权不得超过出让金的数额
D．所贷款项须由贷款人审查核定
E．不得违反国家有关土地所用权出让、转让的规定和出让合同的约定
答案：（ABCE）
(三)预购商品房期权抵押
预购商品房期权抵押是指商品房预购人将已经付清房款或已付部分房款的预购商品房期权设定抵押。
未付清房款的预购房设定抵押应符合以下条件：1、抵押所担保的主债权仅限于购买该商品房的贷款；2、不得设定最高额抵押；3、符合国家关于商品房预售管理的规定。
预购商品房抵押的基本流程为：
第一步，商品房预购人与商品房开发经营企业签订商品房预购合同，全部付清或部分付清房价款。
第二步，持商品房预售合同到房地产登记机关登记备案。
第三步，抵押权人与抵押人签订抵押合同
第四步，抵押双方持抵押合同及经房地产登记机构登记备案的商品房预售合同到房地产登记机关办理抵押登记。
第五步，抵押权人保管其他权利证明，房地产权利人领取已经注记的商品房预售合同。
第六步，债务履行完毕或贷款已经清偿，抵押双方持注销抵押申请书，其他权利证明及已经注记的商品房预售合同到房地产登记机关办理注销抵押登记手续。
(四)现房抵押•
现房抵押是指获得所有权的房屋及其占用范围内的土地使用权设定抵押。现房抵押的一般流程为，：
第一步，债务合同成立。债务人或者第三人将自己依法拥有的房地产作担保。
如商品房购买人未支付全部房价款的，可向银行申请贷款，并将该商品房设定抵押作为清偿贷款担保。
第二步，抵押双方签订抵押合同。
第三步，抵押双方持抵押合同，房地产权利证书到房地产登记机构办理抵押登记手续。
第四步，抵押权人保管房地产其他权利证明，抵押人保管已经注记的房地产权利证书。
第五步，债务履行完毕，抵押双方持注销抵押申请书、房地产其他权利证明及已经注记的房地产权利证书到房地产登记机关办理注销抵押手续。
题目：经纪人在从事在建工程抵押活动中应特别把握以下几点( )。
A该工程是否符合国家建设需要
B．建设者和工程总承包者是否具有一定的经济能力和资质
C．担保的主债权仅限于建造该建设工程的贷款
D．必须服从专门机构的监管
E．不得设定最高额抵押
答案：（CDE ）
题目：尚未付清房款的预购商品房期权抵押，应符合下列条件( )。
A 必须已支付该房全部价款的40％以上
B．抵押所担保的主债权仅限于购买该商品房的贷款
C．不得设定最高额抵押
D．符合国家关于商品房预售管理的规定
E．必须有购房人工作单位的连带担保责任
答案：（BCD ）
