房地产经纪基本业务的分类与二手房居间业务
一、内容提要：本章以房地产经纪业务的流程与合同为重，阐述房地产经纪业务的分类，重点介绍房地产居间业务与代理业务、二手房买卖(租赁)居间业务
二、重点、难点
纲要求：掌握房地产经纪基本业务的分类方法，二手房居间业务的基本流程
熟悉房地产居间业务与代理业务之间，新建商品房经纪业务与二手房经纪业务之间、房地产买卖经纪业务与房地产租赁经纪业务之间的主要区别，二手房居间合同的主要条款及签订二手房转让居间合同和二手房租赁居间合同时各自应注意的事项。
了解二手房居间业务实际操作中有关难点和技巧
一、房地产经纪基本业务的分类
房地产经纪业务可以按以下分类标准来进行划分，一是从经纪活动的方式来看，可分为房地产代理业务和房地产居间业务。
二是按经纪活动所涉及的标的房地产类型来划分，可以根据标的房地产的用途类型(住宅，商业，工业)分为住宅房地产经纪业务，商业房地产经纪业务，工业房地产经纪业务，也可以根据标的房地产的物质状态类型(土地，房屋)分为土地经纪业务和房屋经纪业务，还可以根据标的房地产所处的市场类型来划分业务类型。
我国通常将房地产市场分为土地市场、新建商品房市场和二手房市场。因此房地产经纪业务也可以分为土地经纪业务、新建商品房经纪业务和二手房经纪业务。
三是，根据房地产经纪活动所促成的房地产交易类型来看，可以将房地产经纪业务分为房地产转让经纪业务、房地产租赁经纪业务和房地产抵押经纪业务。
题目：目前在中国房地产经纪业，(    )代理是最主要的代理业务。
A．买方
B．卖方
C．房屋出租代理
D．参与代理
答案：（B ）
1、房地产居间业务与房地产代理业务
房地产居问，是指向委托人报告订立房地产交易合同的机会或提供订立房地产交易合同的媒介服务，并收取委托人佣金的行为。它可以分为房地产指示居间和房地产媒介居间。房地产指示居间行为是房地产经纪人向委托人提供房地产的交易信息，包括交易的数量、交易行情、交易方式等使委托人能够选择符合自己交易目
的的房地产。
房地产媒介居间行为是指房地产经纪人为委托人提供订约媒介的服务。
房地产代理是指房地产经纪人在授权范围内，以委托人名义与第三人进行房地产交易而提供服务，并收取委托人佣金的行为。
根据服务对象的不同，房地产代理业务可分为卖方代理和买方代理。委托人为房地产开发商、存量房的所有者或是出租房屋的业主的代理行为称为卖方代理。相对应的，受需要购买或承租房屋的机构或个人委托而进行的代理行为称为买方代理。
房地产卖方代理是指房地产经纪人受委托人委托，以委托人名义出租、出售房地产的经纪行为。房地产卖方代理的委托人通常为房地产开发商、存量房的所有者或是出租房屋的业主。
目前在中国房地产经纪业，卖方代理是最主要的代理业务，有以下三种主要类型：
1．商品房销售代理，房地产经纪人必须经房地产开发商委托，在委托范围内(如价格浮动幅度、房屋交付使用日期等)替开发商行使销售权。
2．房屋出租代理，是指房地产经纪人为房屋出租人代理出租房屋，促成出租者出租房屋成功而收取佣金的行为。房屋出租代理按房屋存在形式可分为现房出租代理、在建商品房预租代理、商品房先租后售代理等。
3．二手房出售代理，是指房地产经纪人受存量房屋所有权人委托，将其依法拥有的住房进行出售并收取佣金的行为。现实经纪活动中常称为二手房卖出代理。在存量房出售代理业务中，房屋置换的代理成为一种比较常见的房地产代理方式。
房地产买方代理业务是指房地产经纪人受委托人委托，以委托人名义承租、购买房地产的经纪行为。
题目：在存量房出售代理业务中，(    )的代理成为一种比较常见的房地产代理方式。
A．现房出售
B．存量房出售
C．二手房出售
D．房屋置换
答案：（D ）
题目：从业务总量上看，房地产买方代理业务(    )房地产卖方代理业务。
A．少于
B．多于
C．等于
D．不一定少于或多于
答案：（A ）
目前在我国，房地产代理业务的运作方式还比较单一。在一些房地产经纪发展历史较长的国家和地区，随着社会需要的增加和房地产经纪实践的发展，形成了多种不同的代理业务运作方式。如在美国，就出现了以下6种运作方式，也即代理业务的6种类型：
1．经纪人独家销售
2．卖主与经纪人独家销售
3．开放式销售
4．报底价销售
5．联合专卖销售
6．优先购买
题目：不属于卖方代理业务的是(    )。
A．商品房销售代理
B．房屋出租代理
C．二手房出售代理
D．境外客户承租代理
答案：（D  ）