第二节  房地产市场调研的程序
    
    为了使市场调研工作顺利进行，保证质量，在进行房地产市场调研时，应按一定程序进行。房地产市场调研的程序包括确定调研目的、搜集资料信息、制订调研计划、初步调研、调研设计、资料分析、做出结论和提出建议
一、确定调研目的
    一般来说确定调研目的要有一个过程，一时确定不下来的可以采用探测性调研、描述性调研、因果性调研来确定。
 (一)探测性调研
当企业对需要研究的问题和范围不明确，无法确定应该调研哪些内容时，可以采用探测性调研来找出症结所在，然后再作进一步研究。
   (二)描述性调研
   描述性调研只是从外部联系上找出各种相关因素，并不回答因果关系问题。与探测性调研比较，描述性调研需要事先拟定计划，需要确定搜集的资料和搜集资料的步骤，需要对某一专门问题提出答案。
   (三)因果性调研
这种调研是要找出事情的原因和结果。
   (四)预测性调研
      预测性调研是通过搜集、分析和研究过去和现在的各种市场情报资料，运用数学方法，估计未来一定时期内市场对某种产品的需求量及其变化趋势。
 
【例题】 ： 某房地产公司近几个月来销售量下降，但一时不知是什么原因，此时，该公司最适合采用(    )方法来找出症结所在。
     A．预测性调研                B．探测性调研
     C．描述性调研                 D．因果性调研
答案：B

  二、搜集信息资料
调研的主要任务就是搜集信息资料，搜集方式有：经常不断、定期、需要时、更新。  三、初步调研
  初步调研的目的是了解产生问题的一些原因，通常有如下3个过程：
    (一)研究搜集的信息材料
    1．研究企业外部材料。从各种信息资料中，了解一些市场情况和竞争概况，从中了解目前市场上哪类房产最好销?其价格如何?当地消费者对房产有什么偏爱?
    2．分析企业内部资料。对公司的各种记录、函件、订货单、年度报表等内部资料进行分析，从而找出产生问题的原因和线索。
     (二)与企业有关领导进行非正式谈话
     从这些领导人的谈话中，寻找市场占有率下降的原因，如市场营销经理可能认为房产价格定得太高；工程部经理可能认为设计不十分合理、材料供应质量不高；材料部经理可能认为物价指数上涨太快，所划拨的经费不能全部采用进口或国内各种名牌材料等等。
     (三)了解市场情况
    市场是无情的，消费者对本公司所开发经营房产的态度，就是反映企业市场营销水平的重要标志，也是初步调研的关键内容，如为什么消费者不购买本公司商品房，就需要对用户进行调研研究。
四、调研设计
    一项房地产市场调研工作至少应设计以下4种调研表格：
    1．当地房地产资源统计表，包括房地产分布、面积、类型、单位价格、总价、开发程度、居住密度、交易状况和规模、使用期限、抵押保险、政策限制、竞争程度、发展远景、其他具体情况和调研日期等项目。
    2．房地产出租市场统计表，包括出租房地产名称、所在地区、出租面积、租金水平、出租房的类型和等级、室内设备状况(暖气、燃气、电话、家用电器、厨卫设备)、环境条件(庭院、阳台、停车场、文娱场所、交通和购物等)、空置率、影响房租市场的最大因素、具体房东的记录、房地产出租公司的资料和调研日期等项目。
    3．房地产出售统计表，包括已售和待售房地产的名称、地区、开发商、数量、结构类型、成交期、成交条件(预付款、贷款额和利率、偿还约束、其他附加条款等)、出售时的房龄和状况、客户资料和调研日期等项目。
    4．房地产个案实调分析表，包括案名、区位、投资公司、产品规划、推出日期、入伙日期、基地面积、建筑密度、土地使用权年限、单位售价、付款方式、产品特色、销售策略、客源分析、媒体广告、调研资料来源和日期等。
五、现场调研
  现场调研即按调研计划通过各种方式到调研现场获取原始资料和搜集由他人整理过的次级资料。现场调研工作的好坏，直接影响到调研结果的正确性。为此，必须重视现场调研人员的选拔和培训工作，确保调研人员能按规定进度和方法取得所需资料。
    这一步骤是将调研搜集到的资料进行整理、统计和分析。首先，要进行编辑整理。就是把零碎的、杂乱的、分散的资料加以筛选，去粗取精，去伪存真，以保证资料的系统性、完整性和可靠性。在资料编辑整理过程中，要检查调研资料的误差，剔除那些错误的资料；然后要对资料进行评定，以确保资料的真实与准确。其次，要进行分类编号，就是把调研资料编人适当的类别并编上号码，以便于查找、归档和使用。再次，要进行统计，将已经分类的资料进行统计计算，有系统地制成各种计算表、统计表、统计图。最后，对各项资料中的数据和事实进行比较分析，得出一些可以说明有关问题的统计数据，直至得出必要的结论。
六、撰写和提交调研报告
  撰写和提交调研报告是房地产市场调研工作的最后一环。调研报告反映了调研工作的最终成果。要十分重视调研报告的撰写，并按时提交调研报告。撰写调研报告应做到：
①    客观、真实、准确地反映调研成果；
②    报告内容简明扼要，重点突出；
③    文字精练，用语中肯；
④ 结论和建议应表达清晰，可归纳为要点；
⑤ 报告后应附必要的表格和附图，以便阅读和使用；
⑥ 报告完整，印刷清楚美观。

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