开发商预期利润的测算
　　例3
　　1．估价对象概况:某开发商已取得某宗地70年土地使用权，该宗地为“七通一平”空地，面积3，000㎡，土地价格为8，000，000元，取得土地使用权过程中所支付的法律、估价及登记等费用为地价的12％。城市规划规定该地块用途为住宅，最容积率为4。估算该开发公司在该项目开发建设中的预期利润。
　　2．评估过程
　　(1)该宗地为待开发空地，适宜采用剩余法估价。
　　(2)根据规划要求，该宗地最佳利用方式为修建住宅，容积率为4。
　　(3)根据该开发商的市场调查和项目可行性研究，&&该项工程在取得土地使用权后3个月即可动工，建筑时间为2年，建成后即可全部售出。根据目前的市场行情，住宅售价预计为3，000元／㎡，建筑费和专业费预计为l，000元／㎡，在建筑期间的投人情况为：第一年投入40％，第二年投入60％，目前资金贷款年利率为12％，不动产销售的税费为不动产总价的6％。
　　(4)测算开发商预期利润
　　A、不动产总价＝3，000×3，000×4=36，000，000(元)
　　B、建筑费及专业费＝l，000×3，000×4＝12，000，000(元)
　　C、地价及法律、估价等费用；8，000，000×(1十12％)＝8，960，000(元)
　　D、总利息＝8，960，000×[(1+12％)2.25－1]+12，000，000× 40％×[(1+12％)1.5－1]+12，000，000×60％×[(1+12％)0.5－1)
　　＝3，911，603(元)
　　注：地价计息期为2年3个月即2．25年。
　　E、销售税费＝36，000，000×6％＝2，160，000(元)
　　F、将上述数据代人公式，则：
　　开发商利润＝36，000，000－12，000，000－8，960，000－3，911，603－2，160，000
　　＝8，968，397(元)
　　利润占不动产价的百分比＝8,968,397/36,000,000＝24．9l％
　　利润占开发总成本的百分比= 8,968,397/(12,000,000+8,960,000+3,911,603+2,160,000)
　　＝33．18％
　　由上述测算可知，该项目投资回报良好，预期利润可观，项目可行。