各种土地估价方法选择的原则和综合运用
1.市场比较法
市场比较法用于地产市场较发达、有充足的具有替代性的土地交易实例的地区。市场比较法可用于评估土地的价值或价格,并可用于评估土地或房地产的租金,以及用于其他估价方法中&成可供直接利用的土地或房地产的估价;
(4)现有新旧房地产中地价的单独评估。
4.成本逼近法
成本逼近法一般适用于新开发土地的估价,特别适用于土地市场不发育,土地成交实例不多,无法利用市场比较法等方法进行估价时采用。同时,对于既无收益又有很少交易情况的学校、公园以及公共建筑、公共设施等特殊性的土地估价也很适用。
例题:成本逼近法主要适用于( )的估价。
A.商业用地
B.住宅用地
C.写字楼用地
D.工业用地或新增建设用地
解析:根据成本逼近法的适用范围,成本逼近法一般适用于新开发土地的估价,特别适用于土地市场不发育,土地成交实例不多,无法利用市场比较法等方 法进行估价时采用。同时,对于既无收益又有很少交易情况的学校、公园以及公共建筑、公共设施等特殊性的土地估价也很适用。答案选D.工业用地或新增建设用地。
5.路线价估价法
路线价估价法是一种迅速、公正合理,又能节省人力、财力,并可同时对量宗地进行估价的方法,特别用于土地课税、土地重划、征地拆迁或其他需要在范围内对多宗土地进行估价的场合。当然,这种方法仅适用于城市的估价。
(1)适用于市街地,主要用于商业繁华区域土地价格的评估,对道路系统完整、道路两旁的宗地排列整齐的区域和城市,效果更佳;
(2)路线价估价法需要较多的交易实例,且土地市场要规范;
(3)路线价估价法能快速评估多宗土地的价格;
(4)路线价估价结果的精度与路线价及其修正体系密切相关。