市场比较法(二)

　　三、市场比较法的应用范围及应用实例

　　1、市场比较法的应用范围

　　市场比较法可用于不动产的买卖、租赁、抵押等各种交易形式的价格及租金确定。条件是要有适合的具备替代关系的交易案例资料。

　　(1)利用市场比较法评估土地的价格

　　方法应用时要选择同类型的土地交易案例，修正时所考虑的因素也要以影响土地利用效益的因素为主。还要注意对建筑物价格的扣除。

　　(2)利用市场比较法评估建筑物价格

　　比较修正因素出要考虑一般因素以外，还要增加反映建筑物特性的因素。

　　(3)利用市场比较法评估土地及建筑物为一整体的价格

　　注意考虑土地及建筑物的权属问题

　　(4)利用市场比较法评估租金

　　一般选择实质租金进行比较分析

　　2、市场比较法应用实例

　　基本步骤：

　　(1)如交易情况不一致，进行交易情况修正

　　(2)计算当地地价指数或编制地价指数表

　　(3)计算容积率修正指数

　　(4)计算位置、形状、区域因素、个别因素、土地使用权年限等对地价的修正

　　(5)计算各案例宗地修正后的价格

　　(6)综合评估地价

　　3、市场比较法应用中常见错误

　　(1)比较基准错误

　　(2)修正公式错误

　　(3)修正指数计算错误