四、影响土地价格的因素分析

　　影响土地价格的因素，可按照因素与土地的关系及影响范围分为一般因素、区域因素和个别因素。

　　(一)一般因素

　　一般因素是指影响土地价格的一般、普遍、共同的因素。这些因素对土地价格总体水平产生影响，是决定各个地块土地价格的基础。

　　1.行政因素

　　行政因素主要是指国家政策对土地价格的干预。

　　影响地价的行政因素有：土地制度、往房制度、城市规划、地价政策、税收政策、交通管制和行政隶属变更等。

　　(1)土地制度。土地制度包括土地所有制和土地使用制等。土地制度直接制约着土地价格的存在、上涨或下跌。

　　(2)住房制度。一般的房租中不包含地租、地价。

　　(3)城市规划。在城市规划中，对用途、容积率和建筑密度的规定，对地价有重要的影响。

　　(4)地价政策。

　　(5)税收政策。

　　(6)行政隶属变更。行政隶属变更通常可分为以下两类，一是级别升格;另一类是级别不变，其管辖权由原地区划归另一地区。

　　例题：判断题：一般的房租中包含地租、地价[ W ]

　　2.人口因素

　　(1)人口密度。 (2)人口素质。 (3)家庭人口构成。

　　3.社会因素

　　归结起来，影响地价的社会因素有政治安定状况、社会治安状况、房地产投机和城市化进程等四个主要方面。