土地行业新闻：地产金融的方向与路径
发布时间：2010-01-14 共1页
主持人：谢谢秦主任，秦主任刚才讲到了，现在由于两个因素，一个是前所未有的外围因素，还有一个是考虑全局的社会的和谐稳定。刚才也说过了，银行非常重要，大家可能也有印象，面临这个大势，银行会不会简单地延长放贷情况呢？是不是简单恢复以前的做法，还是像秦主任讲的有一个非常新的符合这个行业发展的一个整体思考方案呢。&考&试大$现在请中国民生银行常务副行长洪崎，给我们讲地产金融的方向与路径。
洪崎：女士们先生们，地产界金融界的朋友们大家上午好！我不是主管部门，是从一个商业银行的角度谈一些对房地产金融的思考。我的演讲题目是地产金融的方向与路径。也借中国地产金融年会的机会探讨一下房地产金融的问题。推动对房地产金融的回顾，特别反思一下美国次贷危机，主要是探讨一下我国的房地产金融业，如何健康持续地发展。
我国的地产金融市场一直在借鉴西方发达国家的做法。上个世纪八十年代中期以来，在华尔街大型投行带动下，美国房地产抵押证券化，以及基金市场以及私募基金房地产市场迅速发展壮大，也标志着美国房地产金融业市场化。但是美国这次次贷危机给我们打了一针清醒剂。也使我们深入地反思美国的一些金融创新的问题。对照欧美发达国家，现在房地产金融市场。我国房地产金融目前所处的发展阶段还正处于现代化的前沿。房地产金融工具也比较单一，房地产行业的资金严重依赖于信贷融资，相当于美国上世纪七十年代和八十年代末的情况。这一时代我们知道最大的风险，美国不是次贷危机，而是房地产融资严重地依赖于银行信贷，&考&试大$给银行带来风险。房地产业周期性的危机也深远地影响了金融的文地。美国上世纪七十、八十年代中期的问题。当时正值二战时候出生的婴儿潮成年，里根政府出台了促进房地产行业的政策，促进了房地产业快速发展。到1989年，商业银行的房地产贷款余额高达7330亿美元，占全部贷款总额的39.7%.但是在国际国内一系列突发事件的影响下，美国市场发生了逆转。1989年房价开始下跌，房地产不良贷款增多。据资料统计，美国主要的商业银行总资产的净利润由85年的0.65%下降至89年的0.2%，与房地产相关的坏账占坏账总额的比例。89年达到31.29%，90年上升到43.41%.在商业银行发生困难的时候，储蓄与贷款协会也出现了严重的问题。89年老布什政府用了1660亿美元资金，相当于当年GDP的3%挽救了金融市场，包括政府出资成立清债公司，随后90年日本的银行危机，1997年亚洲金融风暴，甚至中国的海南房地产风暴，都隐含着房地产业危机导致了银行业巨大的损失。这之后，美国进行了反思，减少房地产对银行信贷的依赖，打通的房地产贷款的证券化，但是现在看来，美国犯了两个严重的错误。
一是1995年后逐步放开了次贷，就是向还款能力差的人发放按揭贷款，二是允许华尔街大投行将这些有问题的次贷作为基础资产进行证券化，创造出次贷证券，并且进一步衍生出担保债务凭证，以及信用违约互换。放贷价格指数ABSHE等市场价值惊人的金融工具。当次贷危机发生以后，次贷相关产品的价值大大缩水，整个市场重新定价。信用萎缩形成的信用危机，众多的金融机构因为资本不足，而重新洗牌。我们以史为鉴，充分认识到过渡的信贷，依赖银行支持，这种一条道走到黑的融资方式是不可取的也不现实的。我们必须推动金融创新建立一个更稳定更有效的房地产金融市场。同时，我们也必须吸取美国次贷危机的教训，&考&试大$处理好虚拟经济和实体经济的关系。所以我们应该加强金融创新，加紧市场的基础制度建设，完善创新本身带来的风险。最终建立一个多元化，专业化的市场。金融监管部门要着力于加强市场基础的制度建设，加强监管，积极推进金融创新和开发。在发达房地产金融市场要实现融资多元化，既也商业银行也有房地产公募基金和私募基金，还有股市。发达的房地产金融市场，既也贷款投资等金融衍生产品，也有证券化产品合理的金融衍生产品。我们预计，房地产金融市场还会朝专业化方向发展，专业的房地产基金公司会越来越多。综合经营机构将会投入内部体制变革，打造专门的房地产金融产品。市场份额将向专业机构集中，在当前阶段发展房地产金融市场，在做好市场基础和制度建设的同时，建议稳步推进以下两个方面房地产金融工具。
第一房地产抵押贷款证券化，建立证券化市场，打通银行系统与资本系统的直接关系。证券化市场不仅可以解决房地产信贷长期存在的问题，还可以推动市场引导资金双方理性决策。第二加快推进专业化房地产信托基金，房地产作为资金密集的重资产行业。与此相适应，房地产金融市场也应该大力发展资产公司，弥补当前银行、股市、债市主要凭企业信用，鼓励私募基金在配套条件成熟时发展公募基金，以及相类似的产品。在这个过程中，政府部门应逐渐淡化房地产带动投资和消费，刺激经济方面的作用。加强房地产发展的规划，加强房地产市场信息沟通发布管理等等。减少非理性的追涨下跌，实现房地产理性发展，避免周期性的大起大落。在向房地产金融市场迈进的过程中，我们商业银行也有理由承担更大的责任，推进房地产金融业的发展，促进房地产金融行业健康发展。&考&试大$在当前，商业银行还应该发挥金字招牌的银行业信誉，以及强大的前后台专业的服务，整合信托市场，房地产投资基金等专业机构，为房地产提供专业化，全过程的资金解决方案。
我们民生银行目前在近期，我们的组织体系构架的改革过程中，我们对各个行业进行了事业部改造，房地产业作为第一批的经营事业部。目前看来专业的地产经营事业部更有利与加深对房地产金融的理解，为房地产行业客户提供全面专业、更有价值的服务。推动我国房地产金融现代化，我们也期待与房地产企业与金融同业共同发展，谢谢大家！
洪崎：女士们先生们，地产界金融界的朋友们大家上午好！我不是主管部门，是从一个商业银行的角度谈一些对房地产金融的思考。我的演讲题目是地产金融的方向与路径。也借中国地产金融年会的机会探讨一下房地产金融的问题。推动对房地产金融的回顾，特别反思一下美国次贷危机，主要是探讨一下我国的房地产金融业，如何健康持续地发展。
我国的地产金融市场一直在借鉴西方发达国家的做法。上个世纪八十年代中期以来，在华尔街大型投行带动下，美国房地产抵押证券化，以及基金市场以及私募基金房地产市场迅速发展壮大，也标志着美国房地产金融业市场化。但是美国这次次贷危机给我们打了一针清醒剂。也使我们深入地反思美国的一些金融创新的问题。对照欧美发达国家，现在房地产金融市场。我国房地产金融目前所处的发展阶段还正处于现代化的前沿。房地产金融工具也比较单一，房地产行业的资金严重依赖于信贷融资，相当于美国上世纪七十年代和八十年代末的情况。这一时代我们知道最大的风险，美国不是次贷危机，而是房地产融资严重地依赖于银行信贷，&考&试大$给银行带来风险。房地产业周期性的危机也深远地影响了金融的文地。美国上世纪七十、八十年代中期的问题。当时正值二战时候出生的婴儿潮成年，里根政府出台了促进房地产行业的政策，促进了房地产业快速发展。到1989年，商业银行的房地产贷款余额高达7330亿美元，占全部贷款总额的39.7%.但是在国际国内一系列突发事件的影响下，美国市场发生了逆转。1989年房价开始下跌，房地产不良贷款增多。据资料统计，美国主要的商业银行总资产的净利润由85年的0.65%下降至89年的0.2%，与房地产相关的坏账占坏账总额的比例。89年达到31.29%，90年上升到43.41%.在商业银行发生困难的时候，储蓄与贷款协会也出现了严重的问题。89年老布什政府用了1660亿美元资金，相当于当年GDP的3%挽救了金融市场，包括政府出资成立清债公司，随后90年日本的银行危机，1997年亚洲金融风暴，甚至中国的海南房地产风暴，都隐含着房地产业危机导致了银行业巨大的损失。这之后，美国进行了反思，减少房地产对银行信贷的依赖，打通的房地产贷款的证券化，但是现在看来，美国犯了两个严重的错误。
一是1995年后逐步放开了次贷，就是向还款能力差的人发放按揭贷款，二是允许华尔街大投行将这些有问题的次贷作为基础资产进行证券化，创造出次贷证券，并且进一步衍生出担保债务凭证，以及信用违约互换。放贷价格指数ABSHE等市场价值惊人的金融工具。当次贷危机发生以后，次贷相关产品的价值大大缩水，整个市场重新定价。信用萎缩形成的信用危机，众多的金融机构因为资本不足，而重新洗牌。我们以史为鉴，充分认识到过渡的信贷，依赖银行支持，这种一条道走到黑的融资方式是不可取的也不现实的。我们必须推动金融创新建立一个更稳定更有效的房地产金融市场。同时，我们也必须吸取美国次贷危机的教训，&考&试大$处理好虚拟经济和实体经济的关系。所以我们应该加强金融创新，加紧市场的基础制度建设，完善创新本身带来的风险。最终建立一个多元化，专业化的市场。金融监管部门要着力于加强市场基础的制度建设，加强监管，积极推进金融创新和开发。在发达房地产金融市场要实现融资多元化，既也商业银行也有房地产公募基金和私募基金，还有股市。发达的房地产金融市场，既也贷款投资等金融衍生产品，也有证券化产品合理的金融衍生产品。我们预计，房地产金融市场还会朝专业化方向发展，专业的房地产基金公司会越来越多。综合经营机构将会投入内部体制变革，打造专门的房地产金融产品。市场份额将向专业机构集中，在当前阶段发展房地产金融市场，在做好市场基础和制度建设的同时，建议稳步推进以下两个方面房地产金融工具。
第一房地产抵押贷款证券化，建立证券化市场，打通银行系统与资本系统的直接关系。证券化市场不仅可以解决房地产信贷长期存在的问题，还可以推动市场引导资金双方理性决策。第二加快推进专业化房地产信托基金，房地产作为资金密集的重资产行业。与此相适应，房地产金融市场也应该大力发展资产公司，弥补当前银行、股市、债市主要凭企业信用，鼓励私募基金在配套条件成熟时发展公募基金，以及相类似的产品。在这个过程中，政府部门应逐渐淡化房地产带动投资和消费，刺激经济方面的作用。加强房地产发展的规划，加强房地产市场信息沟通发布管理等等。减少非理性的追涨下跌，实现房地产理性发展，避免周期性的大起大落。在向房地产金融市场迈进的过程中，我们商业银行也有理由承担更大的责任，推进房地产金融业的发展，促进房地产金融行业健康发展。&考&试大$在当前，商业银行还应该发挥金字招牌的银行业信誉，以及强大的前后台专业的服务，整合信托市场，房地产投资基金等专业机构，为房地产提供专业化，全过程的资金解决方案。
我们民生银行目前在近期，我们的组织体系构架的改革过程中，我们对各个行业进行了事业部改造，房地产业作为第一批的经营事业部。目前看来专业的地产经营事业部更有利与加深对房地产金融的理解，为房地产行业客户提供全面专业、更有价值的服务。推动我国房地产金融现代化，我们也期待与房地产企业与金融同业共同发展，谢谢大家！
