土地估价的原则
一、单项选择题：
1．土地价格水平由同一供需圈内具有(    )的替代性土地的价格所决定。(2002年真题)
A．相同区域
B．相同性质
C．相同级别
D．相同用途

正确答案:B　解题思路：土地估价中的替代原则可概括如下：土地价格水平由具有相同性质的替代性土地的价格所决定。
 
2．下面对土地估价描述不正确的是(    )。(2002年真题)、
A．土地估价依据的理论和方法，与机器、设备、建筑物等估价所依据的理论与方法并不完全一致
B．同一块土地，规划可使之一夜之间身价百倍，也可以使之无人问津，这是土地估价必须考虑的经济因素对地价产生的深刻影响
C．同样一块土地，其价格的高低与土地权利状况密切相关，不同的权利可能导致价格相差很大
D．土地估价必须充分占有土地市场资料，把握土地市场的过去、现在和未来

正确答案:B　解题思路：同一块土地，规划可使之一夜之间身价百倍，也可以使之无人问津，这是土地估价必须考虑的政府土地政策对地价产生的深刻影响。
 
3．土地估价涉及的供需原则并不以(    )为基础。(2002年真题)
A．替代原则
B．预期收益原则
C．变动原则
D．竞争原则

正确答案:A　解题思路：供需原则是以预期收益原则及变动原则和竞争原则为基础的。
 
二、多项选择题：
4．根据土地估价原则，(    )应成为估价的主要依据。
A．既往收益
B．实际收益
C．客观收益
D．预期收益

正确答案:CD　解题思路：根据最有效利用原则和预期原则可知。
 
5．替代原则可以在(    )估价方法中得以应用。
A．路线地价法
B．市场比较法
C．基准地价系数修正法
D．收益还原法

正确答案:ABCD　解题思路：市场比较法是直接进行土地价格的计算比较，通过选取交易案例与待估地块进行比较来确定待估地块价格，路线地价法则是根据替代原则制定路线价和修正系数表来计算土地价格。某地块的价格，如有替代可能，则可迅速确定与该地块产生同等纯收益的其他地决的投资额和价格，这是收益还原法的应用。基准地价评估是先评定土地使用价值，进行分等定级，把土地条件基本一致的土地归为同一等级，在此基础上再测算其平均价格；而基准地价系数修正法评估宗地价格时，则是在基准地价基础上，通过待估宗地条件与区域内一般条件的比较，对基准地价进行系数修正，评估出宗地价格。由此可以看出，这实际上都是替代原则在基准地价系数修正法中的具体运用。
 
6．由于土地的不可移动性、(    )的特点，在土地估价时很难寻找到像一般商品那样性质、条件完全相同的替代品。
A．个别性
B．价值大
C．自然性
D．人文性
E．交易量少

正确答案:AE
 
7．因为土地不同于一般商品，独特的(    )使得它除了遵循上述供求均衡以外，也遵循其自己的供求规律。
A．经济特性
B．人文
C．自然特性
D．法律特性
E．有偿使用

正确答案:BC
 
8．土地估价中的替代原则是指土地价格水平(    )。
A．由具有相同性质的替代性土地的价格所决定
B．由最了解市场行情的买卖者按市场交易案例相互比较后所决定
C．可通过比较地块的条件和使用价值来确定
D．根据过去实际收益的高低来确定

正确答案:ABC