常见目的下土地估价
一、单项选择题：
1．抵押价格应遵循(    )。
A．替代原则
B．保守原则
C．最有效使用原则
D．补偿原则

正确答案:B
 
2．课税价格指政府为征收有关土地税收而评定的土地价格，一般(    )市场价格。
A．高于
B．低于
C．相同于
D．无关于

正确答案:B
 
3．价格确定时如两种方法求得地价相差幅度不大（一般不超过20％～25％），可采用(    )作为待估宗地的最终结果。
A．加权平均
B．众数
C．简单算术平均值
D．中位数

正确答案:C
 
4．以国有土地使用权作价人股为目的的土地估价对应的价格类别是(    )。
A．买卖价格
B．抵押价格
C．课税价格
D．清算价格

正确答案:A
 
二、多项选择题：
5．收益还原法实际总收益和客观总收益确定中容易出现的问题主要有(    )。
A．收益的确定不是采用客观收益，而是采用实际收益
B．收益不是长期可固定取得的收益，也不是安全可靠的收益
C．未明确收益内涵、取得收益的方式
D．忽略了其他衍生收益，如租赁过程中承租方所支付押金的利息收益、企业经营生产过程中的副产品销售收益等
E．确定年折旧费时，缺少对房屋结构、耐用年限、已使用年限、尚可使用年限、残值率等说明，同时在计算年折旧费时，对折旧年限把握不准

正确答案:ABCD　解题思路：要具体说明实际总收益和客观总收益及估价时采用的收益额和相应的条件，容易出现的问题有：①收益的确定不是采用客观收益，而是采用实际收益；②收益不是长期可固定取得的收益，也不是安全可靠的收益；③未明确收益内涵、取得收益的方式；④忽略了其他衍生收益，如租赁过程中承租方所支付押金的利息收益、企业经营生产过程中的副产品销售收益等。选项E是在确定总费用时容易出现的问题。所以，不是备选答案。
 
6．成本逼近法说明土地取得费的各组成项目及费用标准时，(    )。
A．设定开发程度不同，开发期限可相同，可不相同，但开发费一定要有差别
B．如有文件依据的，依据文件
C．属当地一般规定的，要有当地土地管理部门或有关的政府部门证明
D．涉及当地不同地区的费用标准的，要在充分调查实际情况的基础上，分析后进行确定
E．涉及当地不同地区的费用标准的，根据经验自行选择

正确答案:BCD
 
7．综合用地宜选用(    )。
A．成本逼近法
B．市场比较法
C．收益还原法
D．剩余法
E．基准地价系数修正法

正确答案:BCD
 
8．收益还原法中总费用确定容易出现的问题有(    )。
A．未考虑收益的方式，盲目地确定费用
B．确定年折旧费时，缺少对房屋结构、耐用年限、已使用年限、尚可使用年限、残值率等的说明，同时在计算年折旧费时，对折旧年限把握不准
C．将利息计人总费用中
D．忽略了其他衍生收益
E．未考虑房屋的闲置

正确答案:ABC
 
9．下列说法正确的有(    )。
A．在确定修正幅度时，不同用途，其地价影响因素、影响程度不同
B．住宅用地，对公共交通便捷度的要求较高，修正幅度可定低些
C．道路通达度对住宅用地有影响，但影响程度不如交通便捷度大，即其权重相对较小，修正幅度可定高一些
D．工业用地道路通达度的对地价影响程度大，公共交通便捷度对其地价的影响程度相对较小
E．因素指数幅度要与当地公布或采用的基准地价报告中的案地修正系数表的内容相同或相近

正确答案:ADE