2012年土地估价师考试考前冲刺（九）
发布时间：2012-07-25 共1页
考前冲刺（九）
| 一、计算题： |
| 1．现有一宗地，占地面积为100㎡，1999年11月通过出让方式取得土地使用权，使用年期为50年。2001年11月建成一房屋，该房屋建筑面积为250㎡，现全部用于出租。根据以下资料，评估该宗土地2004年11月的价格。 (1)该房屋用于出租，每年收取押金6万元，平均每月租金收入为4万元，平均每月总运营费用为2万元。 (2)该房屋耐用年限为-50年，目前的重置价格为每建筑平方米6000元，假设残值率为0。 (3)押金收益率为9％。 (4)土地还原利率为6％，建筑物还原利率为8％。 |
| 正确答案: 该宗土地有收益，适合于运用收益法进行评估。 (1)计算该不动产总收益： 年租金收益：4×12＝48（万元） 年押金收益：6×9％＝0.54（万元） 年总收益：48＋0.54＝48.54(万元) (2)计算该不动产的年总运营费用： 年总运营费用＝2×12＝24(万元) (3)该房地产的年净收益＝48.54-24＝24.54(万元) (4)建筑物现值采用成本法测算，房屋的建成比土地使用权晚两年，因此，房屋的使用年限为48年。所以建筑物现值＝6000×250×(48－3)／48＝140.625(万元)。 (5)建筑物年净收益＝140.625×8％＝11.25(万元) (6)土地年净收益＝24.54－11.25＝13.29(万元) (7)选择收益法公式  ，计算土地总价格：土地总价格V＝  ＝205.4（万元） 单价＝  ＝2.05（万元／㎡） |
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2．有某市一待估宗地G需评估，现收集到与待估宗地条件类似的6抉宗地，具体情况见表12-1。 该市地价指数见表12-2。  另据调查，该市此类用地容积率与地价的关系比为：当容积率在1～1.5之间时，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1.0时的地价增加5％；超过1.5时，超出部分的容积率每增加0.1，单位地价比容积率为1.0时的地价增加3％。对交易情况、区域因素、个别因素的修正，都是案例宗地与被估宗地比较，表12-2中负号表示案例宗地条件比待估宗地差，正号表示案例宗地条件优于待估宗地，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。 试根据以上条件，评估宗地G2002年的价格。 |
| 正确答案: 建立容积率地价指数表，见表12-3。  可比实例A: 680×(112／110)×(100／101)×(105／115)×(100／100)×(100／101)＝620(元／㎡) 可比实例B: 610×(112／110)×(100／100)×(105／105)×(100／100)×(100／99)＝627(元／㎡) 可比实例C{ 700×(112／107)×(100／105)×(105／120)×(100／100)×(100／98)＝623(元㎡) 可比实例D: 750×(112／107)×(100／99)×(105／128)×(100／100)×(100／102)＝638(元／㎡) 可比实例E: 700×(112／112)×(100／100)×(105／115)×(100／101)×(100／100)＝633(元／㎡) 因此，待估宗地G的评估结果为： (620＋627＋623＋638＋633)／5＝628(元／㎡). |
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| 3．有一成片荒地需要估价。获知该成片荒地的面积为4k㎡。适宜进行"五通一平"的开发后分块有偿转让；可转让土地面积的比率为50％;附近地区与之位置相当的小块"五通一平"熟地的单价为1000元／㎡，开发期需要3年；将该成片荒地开发成"五通一平"熟地的开发成本、管理费用等估计为2.5亿元／k㎡；贷款年利率为10％；投资利润率为20％;当地土地转让中卖方需要缴纳的税费为转让价格的5％，买方需要缴纳的税费为转让价格的4％。 估算该成片荒地的总价和单价。 |
| 正确答案: (1)设该成片荒地的总价为V。 (2)该成片荒地开发完成后的总价值＝1000×4000000×50％＝20(亿元) (3)开发成本和管理费用的总额＝2.5×4＝10（亿元） (4)投资利息总额＝(V＋V×4％)×[(1－0％) .gif) －1]＋10×[(1＋10％) －1]＝0.344V＋1.536(亿元) (5)转让税费总额＝20×5％＝1(亿元) (6)开发利润总额＝(V＋V×4％＋10)×15％＝0.156V＋1.5（亿元） (7)购买该成片荒地的税费总额＝V×4％＝0.04V(亿元) (8)V＝20－10－(0.344V＋1.536)－1－(0.156V＋1.5)－0.04V V＝3.873(亿元) 故：荒地总价＝3.873(亿元) 荒地单价＝96.83(元／m2) |
