正确答案: （一）审题 (1)将题目浏览一遍，构思解题方法。 (2)仔细查看，并思考哪些条件有用，用于哪一步，还缺少什么条件，需通过什么方法求得。 (3)在具体细节上要留意：①题目中给出了哪两种还原率，这对确定解题思路至关重要；②看清土地出让年期及起止年月、建筑物建成年月、估价时点等，最好将其标注在时间轴上；③注意各已知条件的单位，如租金是按日、按月、还是按年计算；是单位建筑面积租金、还是可出租面积租金。 （二）方法选择与解题思路 从题目中所给条件，应考虑采用收益还原法。 基本思路：先根据房地客观收益和客观费用，求得房地纯收益；再通过房屋重置价格求得房屋现值，用房屋还原率求得房屋纯收益；将房地纯收益扣除房屋纯收益即可得到土地纯收益；用土地还原率，采用适当公式求得估价时点的土地价格。 （三）公式与计算步骤 1.适用公式 计算房屋纯收益时，可采用无限年期公式： a＝v×r 计算土地价格时，需采用右限年期公式： P＝a／r×[1－1／(1＋r)] 2.计算步骤 (1)选择计算方法。 适用于收益还原法。 (2)总收益计算。 采用客观收益：以30元／月计 年总收益：30×450×12＝162000(元) (3)计算出租总费用。 年税金＝20×450＝9000(元) 年管理费＝30×450×12×5％＝8100(元) 年维修费＝1500×450×3％＝20250(元) 年保险金＝1500×450×0.3％＝2025（元） 年折旧费＝1500×450÷49＝13775,5（元） 年总费用：9000＋8100＋20250＋2025＋13775,5＝53150.5（元） (4)计算房屋年纯收益。 房屋年纯收益＝房屋现值×房屋还原率 ＝（房屋重置价－年折旧费×已使用年限）×房屋还原率 ＝(1500×450－13775.5×3)×6％＝38020.4（元） (5)计算土地纯收益。 土地纯收益＝总收益－总费用－房屋纯收益 ＝162000－53150.5－38020.4 ＝70829.1(元) (6)计算1998年11月土地价格。 土地总价＝a／r×[1－1／(1＋r)] ＝ ＝1266429.0（元） 得：n＝50－4＝46；r＝5％。 单位地价＝1266429.O÷500＝2532.86（元／㎡）　解题思路：难点与常见错误分析 本题的难点在于正确确定房屋的计提折旧年限和土地的收益年限。 计算房屋折旧时，除考虑房屋耐用年限外，还要考虑到土地使用权的年限。计提折旧年限应从房屋竣工验收合格之日起计，当房屋耐用年限短于土地剩余使用年限时，应按房屋耐用年限计算折旧；当房屋耐用年限长于土地剩余使用年限时，应按土地剩余使用年限计算折旧。 题目中未给出房屋耐用年限，亦未说明建筑结构，在此，暂根据土地剩余使用年限计算折旧，从1995年11月房屋建成开始计算，计提折旧年限应为49年。 土地收益年限应从估价时点算起，至土地使用年期届满为止。题目中土地使用年期为50年，即从1994年11月起至2044年11月止，估价时点为1998年11月，土地收益年限应为46年。常见错误是应考者不考虑估价时点，收益年限直接用50年；或仅考虑房屋建设周期，土地收益年限取49年，结果都造成丢分。

2．企业甲拥有一宗土地面积为20亩的国有出让土地，规划建设40000㎡综合大楼和20000㎡公寓，预计2年建成后即全部售出。企业甲在完成前期投入后，拟将该宗地转让给房地产开发商乙。 经调查，该城市相似地段相同功能的综合楼售价为6000元／㎡，公寓售价为4500元／㎡，同类结构的综合楼工程建筑费及专业费为2100元／㎡，公寓为1800元／㎡，在建筑期间，建筑费及专业费第一年投入40％，第二年投入60％，银行贷款年利率为5.5％，开发利润为总售价的15％，销售税费为售价的5.5％。根据以上条件试计算： (1)该宗地在规划条件下的土地使用权价格； (2)弪甲乙双方协商，房地产开发商乙准备以开发完成后的部分房地产按售价的90％给甲作为地价的补偿，开发后的房地产销售税费由乙统一支付，如不考虑甲的前期投入和土地转让税费，试问甲除可得到14000㎡综合楼外，还可分得多大面积的公寓。

正确答案: （一）审题 (1)明确题目要求。本题设有两问，即求取宗地在规划条件下价格和甲方应得公寓面积。其中求取宗地价格是问题的关键，也是下一步计算的基础。 (2)了解有关资料。要弄清哪些属于估价对象资料，哪些属于市场调查资料。关于市场调查资料，本题主要给出了房地产售价、建筑费和专业费标准及其投入情况，利息率、利润率、销售税费率等有关参数值，对这些内容的了解有助于构思解题方法。 (3)审查关键内容，谨防误用。对所提供资料要仔细审查，弄清关键数据的真实内涵。如本题中的利润率，要明确是投资利润率，还是销售利润率，否则很容易造成误用。 同时，由于第二问涉及甲乙房地实物交换的问题，所以还要明晰双方认同的交换条件。 （二）方法选择与解题思路 1.方法选择 本题主要提供了有关房地产售价和开发费用资料及相关参数，不难想到可采用剩余法测算地价。 2.解题思路 (1)宗地地价求取思路。先计算项目总开发价值；然后分步计算建筑费及专业费、利息、利润、税费等；从总开发价值中将以上各项成本（包括利息、利润）一一扣除，即可得到待估宗地总价；宗地总价除以土地总面积得到单位地价。 (2)甲方应得公寓面积求取思路。首先要明确以地换房、等价交换的思路，即总地价＝部分综合楼价格十部分公寓价格，价格标准则应采用双方约定价格。具体求取思路：先按约定价格计算甲方所得14000㎡综合楼价格；然后在总地价中将其扣除，即可得到甲方应得公寓总价；再用甲方应得公寓总价除以公寓的约定单价，计算结果即为甲方应得公寓面积。 （三）公式与计算步骤 1.适用公式 地价＝房地产售价－建筑费及专业费－投资利息－开发利润－销售税费 2.计算步骤 方法1： (1)选择计算方法。 根据题意，宗地地价求取适用于剩余法。 (2)计算房地产总售价。 6000×4＋4500×2＝33000(万元) (3)计算建筑费及专业费。 2100×4＋1800×2＝12000(万元) (4)计算投资利息。 地价＝[(1＋5.5％)－1]＋12000×40％×[(1＋5.5％)－1]＋12000×60％×[(1＋5.5％)－1] ＝596.75＋0.113×地价 (5)开发利润。 33000×15％＝4950(万元) (6)销售税费。 33000×5.5％＝1815（万元） (7)计算土地总价。 地价＝33000－12000－596.75－0.1130×地价－4950－1815 地价＝12253.59(万元) (8)计算单位地价。 单位地价＝12253.59÷20 ＝612.68(万元／亩) ＝9190.20(元／㎡) (9)计算甲方应得公寓面积。 14000㎡综合楼价格＝14000×6000×90％＝7560.0（万元） 甲方可得公寓总价＝12253.59－7560.O＝4693.59(万元) 甲方可得公寓面积＝4693.59×10000÷(4500×90％)＝11589.11(㎡) 即甲方除可获得14000㎡综合楼外，还可获得11589.11㎡的公寓。 方法2： (1)选择计算方法。 根据题意，宗地地价求取适用于剩余法。 (2)计算房地产总售价。 6000×4＋4500×2＝33000(万元) (3)计算建筑费及专业费。 2100×4＋1800×2＝12000(万元) (4)计算投资利息。 利息＝12000×40％×[(1＋5.5％)－1]＋12000×60％×[(1＋5.5％)－1]＝596.75(万元) (5)开发利润。 33000×15％＝4950(万元) (6)销售税费。 33000×5.5％＝1815(万元) (7)计算土地总价。 地价＝(33000－12000－596.75－4950－1815)÷(1＋5.5％) ＝13638.25÷1.1130＝12253.59(万元) (8)计算单位地价。 单位地价＝12253.59÷20＝612.68(万元／亩)＝9190.20（元／㎡） (9)计算甲方应得公寓面积。 14000㎡综合楼价格＝14000×6000×90％＝7560.0(万元) 甲方可得公寓总价＝12253.59－7560.0＝4693.59(万元) 甲方可得公寓面积＝4693.59×10000÷(4500×90％)＝11589.11(㎡) 即甲方除可获得14000㎡综合楼外，还可获得11589.11㎡的公寓。　解题思路：难点与常见错误分析 1.难点 本题的难点主要体现在两个方面。 (1)用剩余法测算地价过程中，利息、利润的计算基数与计息期的确定。利息的计算基数应为待估地价、建筑费和专业费，但计息期不同，待估地价的计息期为整个开发期即2年；而建筑费和专业费的计息期则视其投入情况而定，在分段均匀投入的前提下（等同于在各段中点一次性投入），第一年投入的40％，计息期应为1.5年；第二年投入的60％，计息期为0.5年。利润计算基数为房地产总售价。 对于待估地价利息的计算，既可在投资利息计算中考虑，也可在最后求取地价时考虑，两种方法的计算结果完全相同。 (2)甲方应得公寓面积求取思路。一是要考虑等价交换原则；二是要以双方认可为前提，即按照双方约定的价格作为计价标准，不一定与公开市场价值标准完全吻合。根据题意，甲、乙双方经协商达成一致：乙用部分房地产来补偿甲的地价款，房地产价格按售价的90％确定，房地产销售税费由乙方统一支付。其中暗含的意思是，在乙方承担销售税费的前提下，双方认同的约定价格为市场售价的90％。为此，在测算房地产价格时，不必考虑税费给付问题。 2.常见错误分析 (1)关于利息计算。在利息测算过程中，应考者经常会犯如下错误：①待估地价漏计利息；②在开发期超过1年的情况下，错误地采用单利计息；③忽略了地价款与建筑费和专业费投入时间与方式的差异，造成计息期取值错误。 (2)利润计算。未看清题中所给利润率的真实内涵，误将销售利润率当作投资利润率，将待估地价与建筑费和专业费之和作为计算利润的基数。 (3)交换房地产的计价标准问题。可供选择的计价标准有市场价格、卖方实际得到价格、双方约定价格等，本题中用于交换房地产的计价应采用双方约定价格。应考者往往在这一问题上含糊不清，要么直接采用市场价格，要么采用卖方实际得到价格（扣除销售税费后价格）。

3．某企业于2000年12月31日以出让方式取得了一宗土地使用年限为50年期的国有工业用地，土地总面积为3000㎡，交纳的土地出让金为30元／㎡，该宗地土地开发程度已达到"五通一平"（通路、通电、通水、通讯、排水及场地平整）。 2001年12月31日，该企业因改制需要进行土地价格评估，经调查，该地区土地取得费（含税费）平均为10万元／亩，"五通一平"土地开发费为8万元／亩，在土地开发期内均匀投入，土地开发周期为一年，银行贷款年利率为5.5％，投资利润率为10％，土地还原率为6％，50年期出让金水平仍保持不变，请测算该宗地于2001年12月31日的单位地价和总地价。

正确答案: （一）审题 (1)明确题目要求。本题要求得到待估宗地在估价时点的单位地价和总地价，即要求计算出两种形式的土地价格。 (2)梳理有关资料。一可将题目提供资料分为两类：一是有关估价对象资料。审查时需留意估价时点、土地取得时间及使用年期，估价时点与土地取得时间是否一致等；二是市场调查资料。该类资料是解题的基础，也是选择方法的主要依据，审查时要留意所给资料与估价对象情况是否一致。 (3)考虑资料取舍，找出隐含条件。对题目中所提供的市场调查资料要仔细审查，看缺少什么条件，是否有隐含内容。如本题未给出土地增值收益率，但若仔细审查便不难发现，土地增值收益可依据土地出让金确定。 （二）方法选择与解题思路 1.方法选择 本题主要提供了有关土地取得与开发费用资料及相关参数，可采用成本逼近法评估。 2.解题思路 由于题目所给条件比较间接，解题思路亦应与常规做法略有不同，主要体现在年期修正上，首先需明确待估宗地的剩余使用年期，因土地取得时间与估价时点相差一年，至估价时点止，土地剩余使用年期应为49年。 基本思路：先根据题目所给条件确定评估方法；然后分步计算土地取得费、土地开发费、利息和利润；将以上各项相加得到无限年期土地成本价格；将无限年期土地成本价格和50年期土地出让金分别进行年期修正，均修正为49年期价格；将修正后价格加总得到所求地价。 （三）公式与计算步骤 1.适用公式 土地价格＝（土地取得费＋土地开发费＋利息＋利润）×年期修正系数＋土地出让金×年期修正系数 2.计算步骤 (1)选择计算方法。 根据题意，本题适用于成本逼近法。 (2)土地取得费及税费。 10×10000÷666.67＝150(元／㎡) (3)土地开发费。 8×10000÷666.67＝120(元／㎡) (4)利息（按单利计算）。 150×5.5％×1＋120×1×1／2×5.5％＝11.55(元／㎡) (5)利润。 (150＋120)×10％＝27（元／㎡) (6)土地成本价格。 150＋120＋11.55＋27＝308.55(元／㎡) (7)49年期的土地成本价格。 (8)49年期的土地出让金。 (9)计算单位地价。 290.79＋29.90＝320.69(元／㎡) (10)计算总地价。 320.69×3000＝96.21(万元)　解题思路：难点与常见错误分析 1.难点 对于成本逼近法应用的测试在历次考试中均有涉及，与以往不同的是，本题更偏重对应考者估价能力的考察，且在以下两方面增加了难度。 (1)某些条件比较隐讳。本题未给出土地增值收益率，土地增值收益以土地出让金形式出现，要求应试者能够做出判断。 (2)土地取得时间与估价时点不一致，需确定土地剩余使用年期并做相应修正。因土地取得时间与估价时点相差一年，至估价时点止，土地剩余使用年期应为49年。在对土地成本价格和土地出让金进行年期修正时，要考虑成本价格（无限年期）和土地出让金(50年期)在土地使用年期上的差异，采用不同的修正公式。 2.常见错误分析 (1)解题步骤不够清晰或缺少某些步骤。如对各项费用及利息、利润的计算只用一个算式表述，或者前面缺少解题方法说明等。 (2)未统一价格单位或面积换算错误。解题过程中各项费用与价格单位要统一，中间过程既可使用"元／㎡"，也可使用"万元／亩"，但最终单位地价要换算成"元／㎡"。面积换算是成本逼近法考题中的一个重要考点，历次考试多有涉及，"亩"与"㎡''之间的换算，可采用"1亩＝ 666.67㎡"或"1亩＝1／0.0015㎡"。 (3)利息计算中计息期取值错误。需计算利息的项目为土地取得费与土地开发费，但计息期不同，土地取得费的计息期为整个开发期即1年，土地开发费在均匀投入的前提下（等同于在年中一次性投入），其计息期为0.5年。应考者往往不考虑土地取得费与土地开发费的计息差异，计息期均按一年或半年计算。 本题土地开发周期未超过1年，在按年计息的前提下，可按单利计算利息，若开发周期在一年以上，则需按复利计算。 (4)利润计算基数错误。利润计算基数应为土地开发费与土地取得费之和，利息一般不作为计算利润的基数。 (5)未做年期修正或修正错误。如：未考虑土地成本价格与土地出让金在使用年期上的不同，均按无限年期将两者一并修正为49年期价格；或仅对土地成本价格进行年期修正；或错将土地剩余使用年期确定为50年。