考前冲刺（三）
一、单项选择题：
1．在剩余法的基本公式中"地价一开发后的不动产售价一开发成本一利润一利息一税金"中，利息是指(    )。
A．不动产售价的利息
B．开发成本的利息
C．贷款利息
D．场地取得费及开发费的利息

正确答案:B
 
2．若情况修正系数协议为0.50，招标为0.73，拍卖为0.9，1996年、1997年、1998年的地价指数分别为1.12、1.15、1.20，某交易案例为1997年协议方式的交易，成交价800元／㎡，如要评估待估土地1998年的拍卖价格，则修正后的交易案例价格为(    )元／㎡。
A．1029.18
B．1380.00
C．1440.00
D．1502.61

正确答案:D
 
3．一般而言，以下还原利率最高的是(    )。
A．承租土地使用权还原利率
B．土地还原利率
C．建筑物还原利率
D．综合还原利率

正确答案:C
 
4．承租土地使用权只能按合同租金的(    )及租期估价。
A．现值
B．差值
C．终值
D．金额

正确答案:B
 
5．城镇土地分等的对象是(    )。
A．城镇建成区和近郊区范围的所有土地及城镇附近的独立工矿等用地
B．土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内的所有土地
C．城市市区、建制镇镇区土地
D．城镇建成区和近郊区范围的土地

正确答案:C
 
二、多项选择题：
6．以下对土地的分析中正确的是(    )。
A．土地有比较完整的市场
B．土地价格高低不由生产成本决定
C．土地价格形成时间长且相对比较困难
D．资本有机构成的提高导致地价呈上升势态

正确答案:BCD
 
7．地价管理的作用可表现在(    )等方面。
A．垄断土地一级市场
B．防止地价暴涨
C．防止国有土地收益流失
D．防止地价暴跌

正确答案:BCD
 
8．利用路线价法评估宗地地价，一般需进行加价或减价补正的有(    )。
A．正三角形宗地
B．平行四边形宗地
C．平行边与临街线一致的梯形宗地
D．平行边与临街线垂直的梯形宗地

正确答案:AC
 
9．成本逼近法不适用于(    )。
A．新开发土地估价
B．建成区域或已开发的土地估价
C．工业用地估价
D．商业及住宅用地的估价

正确答案:BD
 
10．地价区段划分标准有(    )。
A．商服繁华程度基本相同
B．城市地块区位条件相似
C．城市地块交通条件相似
D．地块附近的人流量、位置相似

正确答案:ABCD
 
三、情景分析题：
（11-15题共用题干）
某地征地、安置、拆迁及青苗补偿费用每亩为6万元，征地中发生的费用平均每亩为2万元，土地开发费平均每平方公里为2亿元，土地开发费平均每平方公里为2亿元，当地银行贷款年利率一般为12％，每亩征地完成后，土地开发周期平均为两年且第一年开发投资额一般占全部开发费用的30％，开发商要求的投资回报率一般为15％，当地工业用地出让增值收益率为10％。回答51～55小题的问题。
11．根据上述条件，估价人员适合选择的估价方法有(    )。
A．收益还原法
B．市场比较法
C．剩余法
D．成本逼近法
12．根据估价的目的，对确定土地估价原则和估价时所依据的土地利用条件，下列观点表述错误的是(    )。
A．征地、安置、拆迁及青苗补偿费用就是土地的价格
B．开发商的投资回报率就是本次开发的开发商所需要的回报率
C．土地出让增值收益率取当地一般水平
D．土地开发周期与土地开发的难易程度有关
13．根据上述条件，在开发完成后，该宗地土地无限年期最可能实现的价值是(    )。
A．512.33元／㎡
B．433.29元／㎡
C．417.81元／㎡
D．459.59元／㎡
14．根据估价方法，下列说法正确的是(    )。
A．土地取得费和土地开发费均应是评估期日的重置费用
B．各项费用的取费标准应有足够的依据和充分的分析
C．成本逼近法评估结果一般作为投入成本分析
D．成本逼近法评估的价格可以直接作为市场价格
15．关于成本法估价的特点和适用范围正确的是(    )。
A．成本法一般适用于新开发土地估价，不适用建成区已开发土地估价
B．成本法适用于工业用地估价，对商业用地和住宅用地不是很适用
C．成本法一般适用于地产市场狭小、缺乏交易案例、无法采用其他估价方法进行评估的土地
D．成本法没有考虑土地的效用、价值和市场的需求，所以对与投资者衡量投资效益，进行可行性分析没有大的用处

正确答案:11．BD；12．AB；13．D；14．ABC；15．ABC　解题思路：55.土地取得费＝6＋2＝8(万元／亩)＝120(元／㎡)土地开发费＝2亿元／平方公里＝200(元／㎡)投资利息＝120×[(1＋12％)－1]＋200×30％[(1＋12％)-1]＋200×70％×[(1＋12％)－1]＝30.528＋11.118＋8.162＝49.808(元／㎡)开发利润＝(120＋200)×15％＝48(元／㎡)因当地土地出让增值收益率为10％，得：无限年期土地使用权价格＝(120＋200＋49.808＋48)×1.1＝459.59(元／㎡)
 
四、计算题：
16．有一成片荒地需要估价。获知该成片荒地的面积为4k㎡，适宜进行"五通一平"的开发后分块有偿转让；可转让土地面积的比率为so％；附近地区与之位置相当的小块"五通一平"熟地的单价为1000元／㎡，开发期需要3年；将该成片荒地开发成"五通一平"熟地的开发成本、管理费用等估计为2.5亿元／k㎡；贷款年利率为10％；投资利润率为20％；当地土地转让中卖方需要缴纳的税费为转让价格的5％，买方需要缴纳的税费为转让价格的4％。估算该成片荒地的总价和单价。
 

正确答案:
（一）解题步骤
 1.适用公式
地价＝房地产售价－建筑费及专业费－投资利息－开发利润－销售税费
 2.计算步骤
(1)设该成片荒地的总价为P。
(2)该成片荒地开发完成后的总价值＝1000×4000000×50％＝20（亿元）
(3)开发成本和管理费用等的总额＝2.5×4＝10(亿元)
(4)投资利息总额＝(P＋P×4％)×[(1＋10％)－1]＋10×[(1＋10％)－1]
＝(0.344P＋1.536)（亿元）
(5)转让税费总额＝20×5％＝1（亿元）
(6)开发利润总额＝(P＋P×4％＋10)×15％＝(0.156P＋1.5)（亿元）
(7)购买该成片荒地的税费总额＝P×4％＝0.04P(亿元)
(8)P＝20－10－(0.344P＋1.536)－1－(0.156P＋l.5)－0.04P
P＝3.873亿元
故：
荒地总价＝3.873亿元
荒地单价＝96.83元／㎡　解题思路：难点与常见错误分析
 1.难点
本题的难点主要体现在两个方面。
(1)用剩余法测算地价过程中，利息、利润的计算基数与计息期的确定。利息的计算基数应为待估地价、建筑费和专业费，但计息期不同，待估地价的计息期为整个开发期即2年；而建筑费和专业费的计息期则视其投入情况而定，在分段均匀投入的前提下（等同于在各段中点一次性投入），第一年投入的40％，计息期应为1.5年；第二年投入的60％，计息期为0.5年。利润计算基数为房地产总售价。
对于待估地价利息的计算，既可在投资利息计算中考虑，也可在最后求取地价时考虑，两种方法的计算结果完全相同。
(2)甲方应得公寓面积求取思路。一是要考虑等价交换原则；二是要以双方认可为前提，即按照双方约定的价格作为计价标准，不一定与公开市场价值标准完全吻合。根据题意，甲、乙双方经协商达成一致：乙用部分房地产来补偿甲的地价款，房地产价格按售价的90％确定，房地产销售税费由乙方统一支付。其中暗含的意思是：在乙方承担销售税费的前提下，双方认同的约定价格为市场售价的90％。为此，在测算房地产价格时，不必考虑税费给付问题。
 2.常见错误分析
(1)关于利息计算。在利息测算过程中，应考者经常会犯如下错误：①待估地价漏计利息；②在开发期超过1年的情况下，错误地采用单利计息；③忽略了地价款与建筑费和专业费投入时间与方式的差异，造成计息期取值错误。
(2)利润计算。未看清题中所给利润率的真实内涵，误将销售利润率当作投资利润率，将待估地价与建筑费和专业费之和作为计算利润的基数。
(3)交换房地产的计价标准问题。可供选择的计价标准有市场价格、卖方实际得到价格、双方约定价格等，本题中用于交换房地产的计价应采用双方约定价格。应考者往往在这一问题上含糊不清，要么直接采用市场价格，要么采用卖方实际得到价格（扣除销售税费后价格）。
 
17．某工业开发区，于2001年5月底取得农地使用权年限为50年，开发成"五通一平"后分块出售。调查得知：该地区农地取得费用（含征地、拆迁安置补偿和税费）平均为30万元／亩，土地"五通一平"开发费用（含税费）平均为3亿元／平方公里。征地完成后，"五通一平"土地开发周期平均为2年，如果第一年投入开发费用的40％，第二年投入60％，各期投入为年内均匀投入，银行贷款年利息率6％，当地允许的开发商投资利润率为土地取得费用与开发费用之和的15％。开发完成后，可用于出售的面积占总面积的70％。当地类似土地开发的增值收益率为20％，土地还原率为12％。试根据以上资料估算2003年5月底开发完成后出售土地的平均单价。
 

正确答案:
该题是典型的新开发土地分块出售情况，计算公式为：
开发区某宗地的单价＝（取得开发区用地总成本＋开发区土地开发总成本＋正常的开发利润总额）／（开发区总面积×可转让土地面积的比率×用途、区位等因素修正系数）
单位面积土地取得费用＝30万元／亩
＝300000元／666.67㎡
＝450(元／㎡)
单位面积土地开发费用＝300000000元／1000000㎡＝300（元／㎡）
单位面积利息＝450×[(1＋10％)-1]＋300×{40％×[(1＋10％)－1]}＋60％×[(1＋10％)－1]
＝121.73(元／㎡)
单位面积利润＝(450＋300)×15％＝112.5(元／㎡)
单位面积土地增值收益＝（土地取得费＋土地开发费＋利息＋利润）×土地增值收益率
＝(450＋300＋121.73＋112.5)×20％
＝196.85(元／㎡)
可销售面积土地单价＝(450＋300＋121.73＋112.5＋196.85)／70％
＝1687.26（元／㎡）
单位可销售面积48年使用权价格＝＝1679.94(元／㎡)
（一）审题
(1)明确题目要求。本题要求得到待估宗地在估价时点的开发完成后出售土地的平均单价。
(2)梳理有关资料。可将题目提供资料分为两类：一是有关估价对象资料。审查时需留意估价时点、土地取得时间及使用年期，估价时点与土地取得时间是否一致等；二是市场调查资料。该类资料是解题的基础，也是选择方法的主要依据，审查时要留意所给资料与估价对象情况是否一致，如土地使用年期等。.(3)考虑资料取舍，找出隐含条件。对题目中所提供的市场调查资料要仔细审查，看缺少什么条件，是否有隐含内容。
（二）方法选择
题目主要提供了有关土地取得与开发费用资料及相关参数，可采用成本逼近法评估。　解题思路：由于题目所给条件比较间接，解题思路亦应与常规做法略有不同，主要体现在年期修正上，首先需明确待估宗地的剩余使用年期，因土地取得时间与估价时点相差一年，至估价时点止，确定土地剩余使用年期应为××年。
基本思路：先根据题目所给条件确定评估方法；然后分步计算土地取得费、土地开发费、利息和利润；将以上各项相加得到无限年期土地成本价格；将无限年期土地成本价格和土地出让金分别进行年期修正，均修正为剩余使用年期价格；将修正后价格加总得到所求地价。
难点与常见错误分析
 1.难点
对于成本逼近法应用的测试在历次考试中均有涉及，与以往不同的是，题目更偏重对应试者估价能力的考察，且在以下两方面增加了难度。
(1)某些条件比较隐讳。题目未给出土地增值收益率，土地增值收益以土地出让金形式出现，要求应试者能够做出判断。
(2)土地取得时间与估价时点不一致，需确定土地剩余使用年期并做相应修正。因土地取得时间与估价时点相差一年，至估价时点止，土地剩余使用年期应为48年。在对土地成本价格和土地出让金进行年期修正时，要考虑成本价格（无限年期）和土地出让金(50年期)在土地使用年期上的差异，采用不同的修正公式。
 2.常见错误分析
(1)解题步骤不够清晰或缺少某些步骤。如对各项费用及利息、利润的计算只用一个算式表述，或前面缺少解题方法说明等。
(2)未统一价格单位或面积换算错误。解题过程中各项费用与价格单位要统一，中间过程既可使用"元／㎡"，也可使用"万元／亩"，但最终单位地价要换算成"元／㎡"。面积换算是成本逼近法考题中的一个重要考点，历次考试多有涉及，"亩"与"平方米"之间的换算，可采用1亩＝666.67㎡或1亩＝1／0.0015㎡；1公顷＝15亩＝10000㎡。
(3)利息计算中计息期取值错误。需计算利息的项目为土地取得费与土地开发费，但计息期不同，土地取得费的计息期为整个开发期即1年，土地开发费在均匀投入的前提下（等同于在年中一次性投入），其计息期为0.5年。应试者往往不考虑土地取得费与土地开发费的计息差异，计息期均按一年或半年计算。
假若题目土地开发周期未超过1年，在按年计息的前提下，可按单利计算利息，若开发周期在7年以上，则需按复利计算。
(4)利润计算基数错误。利润计算基数应为土地开发费与土地取得费之和，利息一般不作为计算利润的基数。
(5)未做年期修正或修正错误。如：未考虑土地成本价格与土地出让金在使用年期上的不同，均按无限年期将两者一并修正为49年期价格；或仅对土地成本价格进行年期修正；或错将土地剩余使用年期确定为50年。一种是未进行年期修正，这是对地价内涵和题目中所给资料理解上出现错误。另一种是公式应用错误：有限年地价＝无限年地价÷土地还原率×年期修正系数，实际上这是将地价的年期修正与收益还原法混淆了，一看到土地还原率和使用年限就想到收益法的有限年公式。
(6)题目未给出土地增值收益率，但土地增值收益可依据土地出让金确定。
(7)未考虑可供出让土地面积和全部开发区土地的关系。
(8)计算过程和结果未按题目要求保留必要的小数。
 
18．估价对象概况：本估价对象是一栋2层楼宾馆，1993年7月建成完工并投入使用。该旅馆拥有46个客房，其中32个单人间，14个标准间，客房使用面积为1158㎡；位于一个中等规模城市的一般性的开发区附近，离城中心约15km，交通便利；年营业天数为351天。该旅馆的主要客人是商务旅游人士。旅馆占地3628㎡，基准地价为560元／㎡，建筑成本约为1780000元。估价要求：评估该旅馆房地产2001年7月20日的市场价值。
 

正确答案:
(1)选择估价方法
该宗房地产是用于经营的旅馆，为收益性不动产，适用于收益法估价，故选用收益法。
(2)搜集有关资料
通过调查研究，搜集的有关资料如下。
①客房部：
单人间价格为500元／夜，标准间为650元／夜，平均人住率为50％，团体客人优惠10％。
②旅馆参数：
旅馆的全部使用年限为50年，维护成本占建筑物成本的比例约为0.6％，管理成本约占毛收益的3％，租金损失风险为毛收益的4％。
(3)测算该旅馆的年有效毛收益。
年有效毛收益＝(500×32＋650×14)×351×50％＝4405050(元)
(4)测算年运营成本。
①维护成本。
维护成本＝1780000×0.6％＝10680(元)
②管理成本。
管理成本＝4405050×3％＝132151.5（元）
③租金损失。
租金损失＝4405050×4％＝176202(元)
可以得出：
年运营成本＝1）＋2）＋3）＝10680＋132151.5＋176202＝319033.5（元）
(5)计算年净收益。
年净收益＝年有效毛收益－年运营成本
＝4405050－319033.5
＝4086017(元)
(6)确定还原利率。在调节市场上相似风险的投资所要求的报酬率的基础上确定还原利率为10％。
(7)计算旅馆价格。判断净收益基本上每年不变，且因收益年限为有限年限，故具体的收益法计算公式为：
P＝a／r[1－1／(1＋r)]
上述公式中的收益年限n等于41年（因为旅馆于1993年建成，使用年限为50年，在估价时点已使用9年），则：
P＝
P＝40039436(元)
(8)估价结果。根据计算结果，并参考估价人员的经验，确定本估价对象于2001年7月20日的市场价值为4000万元。
（一）审题
(1)明确估价对象，考虑方法选用。根据题中介绍，这是一宗经过出让取得土地使用权的土地，现状土地上建有建筑物，并且在出租，有收益。估价对象为土地，不包括建筑物部分。适合选用收益还原法。
(2)明确估价时点。要求估价时点为2004年11月，与土地使用权取得的时间存在5年的时间差。
(3)明确价格类型。要求评估土地的市场价格。
(4)了解资料内容。题中给出了土地面积、建筑面积；房地合一的办公楼的租金收入、押金、费用、押金收益率；有关建筑物的耐用年限、重置价格、建筑物还原率；土地还原率等。没有直接给出土地收益的资料，需要在计算土地收益的基础上来运用收益还原法。
（二）方法选择
分析估价对象，这是一宗房地合一的房地产共同产生收益，而评估其中土地价格的案例。有收益的房地产一般适用收益还原法。题中没有关于估价对象土地的成本、市场上类似土地的交易样本等资料，有迹可寻的只有从房地合一的收益中分离出土地收益。所以，最终的土地估价方法应选用收益还原法。　解题思路：(1)根据房屋出租资料求取房地合一的房地产共同产生的纯收益。
(2)计算建筑物部分产生的纯收益。
(3)从房地合一的房地产共同产生的纯收益中扣除建筑物的纯收益，分离出土地纯收益。
(4)计算剩余使用年限下的土地收益价格。
难点与常见错误分析
 1.难点
(1)估价时点和土地剩余使用年限的关系，对未来土地价格的年期修正将产生影响。
(2)土地年纯收益的计算。本题的土地纯收益应通过土地剩余技术从房地纯收益中分离出来，而房地纯收益又由房地年总收益中分离。其中有以下3个难点。
①计算房地年总收益时，应考虑押金应用等各类可收益因素。
②计算土地纯收益时，不宜直接从房地年总收益中扣除建筑物年纯收益。尽量先分步计算房地年纯收益，在扣除建筑物年纯收益之后计算出土地年纯收益。
③计算建筑物年纯收益时，涉及建筑物现值和建筑物还原率的计算或选用。其中，建筑物现值计算可能涉及通过折旧或成新度计算方式的选择、经济耐用年限和剩余土地使用年限的关系等问题，应加以注意。
(3)资料涉及对象的分类。在审题时就要明确所给收益、费用等资料往往是房地合一的，重置价格、耐用年限等则针对建筑物，应将资料按照其对应的对象分清类别，这样有助于理清思路。
 2.常见错误分析
(1)没有解题思路说明。本题所给条件既有收益、运营费用等收益还原法必须的资料，也有重置成本、耐用年限等涉及成本的资料，所以解题思路是必须说明的。
(2)房地总收益、费用、押金运用收益等未按年计算。收益还原法要求纯收益必须以年计算，这是收益还原法几乎必考的项目，例如租金水平按日、月计算，都必须相应折算成年租金收益。
(3)房地总收益计算中未计算押金运用收益或处理错误，这是对出租型房地产收入构成理解不全面、不准确的表现。押金运用收益的处理也是收益还原法常见的考点。有的答卷不是计算一年的押金运用收益，而是直接加上押金，或者不在房地总收益中计算押金运用收益，而将年押金运用收益进行还原，加在最后价格计算结果中，这些处理都是错误的。
(4)建筑物年纯收益计算基数错误。建筑物年纯收益＝建筑物现值×建筑物还原率。有的答卷以建筑物重置价格为基数，这是对建筑物年纯收益理解错误的结果。建筑物现值计算方法错误。
(5)未进行年期修正或修正的土地使用年限错误。土地使用权获得时间与估价期日不是同一时间，即在估价期日土地剩余使用年限要经过判断、计算，这是收益还原法必考项目，要特别注意题中关于这两个时间点的交代。本题土地剩余使用年限为50－5＝45(年)。