一、单项选择题：

1．某开发区总面积为5k㎡，其中可供出让的土地面积为3.5k㎡。经测算该开发区总的平均地价为3000元／㎡，若某公司预受让该开发区15亩的用地，则其需交纳(    )万元的地价款。

A．2250 B．3000 C．4000 D．5000

正确答案:C

2．土地价格存在的根源是(    )。

A．经济地租 B．绝对地租 C．级差地租 D．垄断地租

正确答案:B

3．总费用是指为创造收益所投入的直接必要的(    )。

A．劳动费用、资本费用 B．劳动费用、资本费用、经济费用 C．经济费用、劳动费用 D．资本费用、经济费用

正确答案:A

4．作为个别因素考虑的城市规划因素，主要有(    )。

A．土地利用规划、容积率 B．用地结构、建筑物高度 C．用地限制条件、区域交通管制 D．建筑物密度、宗地用途

正确答案:D

5．在估价中，将建筑物所需各种材料设备的数量和人工时数，分别乘以估价时点时各该同样材料设备的单价和人工工资支付标准，再将其加总即得建筑物的重置价格的方法是(    )。

A．平方法 B．立方法 C．净计法 D．加总法

正确答案:C

二、多项选择题：

6．农用地价格影响因素为(    )。

A．种植作物种类 B．自然因素 C．社会经济因素 D．特殊因素

正确答案:BCD

7．经营性企业在经营过程中的总费用包括(    )。

A．销售成本 B．销售费用 C．销售税金 D．经营管理费

正确答案:ABCD

8．目前主要的地价管理政策有(    )。

A．对土地使用权的转移有优先购买权 B．可以按经济和城市建设的需要，对单位和个人的土地使用权实行提前收回 C．对地价上涨可采取必要的行政手段进行干预 D．征收土地增值税，防止不正常交易

正确答案:ABCD

9．城镇土地分等定级中，土地收益测算的原则为(    )

A．测算以货币形态的土地收益为主 B．测算必须从企业利润人手 C．测算统一以商服业利润为计算的标准 D．宗地地价作为测算级别差异时，能较好反映土地的经济特性

正确答案:ABCD

10．在市场比较法中，一般需要进行情况修正的情形有(    )。

A．相邻房地产的交易 B．买方或卖方以往存在业务关系 C．买方或卖方不了解市场行情 D．受债权债务关系的影响

正确答案:ACD

三、情景分析题：

（11-15题共用题干）

现有一宗占地面积为1000㎡的城镇建设用地，使用者先以行政划拨方式取得，后于1995年11月1日通过补办出让手续取得该宗地50年期的土地使用权，同时建成一座总建筑面积2500㎡的办公楼，现全部用于出租。2000年11月1日进行的市场调查情况如下：(1)在当地，规模档次相同办公楼的月租金收入一般为30万元，月平均费用15万元，此外出租时可收取押金60万元，押金收益率为5％；(2)该办公楼耐用年限为50年，残值率为0，建筑重置价为每建筑平方米4000元；(3)土地还原率为6％，建筑物还原率为8％。试根据上述资料，评估该宗土地于2000年11月1日的市场价格。回答51～55小题的问题。

11．根据上述条件，估价人员适合选择的估价方法有(    )。

A．收益还原法 B．市场比较法 C．剩余法 D．成本逼近法

12．关于收益还原法的适用范围正确的是(    )。

A．适合于有收益或者有潜在收益的土地和建筑物，或是房地产估价 B．租赁用房地产或企业用房地产 C．机关、学校、公园等公益性用地 D．位于繁华地段，没有出租出去的宾馆

13．该宗土地于2000年11月1日的市场价格为(    )元／㎡。

A．17496 B．17854 C．19630 D．17156

14．假若该宗地为商业用地，其他条件不变（使用年期为补办手续取得商业用地法定使用年期），则该宗土地于2000年11月1日的市场价格为(    )元／㎡。

A．16093 B．17854 C．19630 D．17156

15．假如该地区土地市场较为发达，适用于市场比较法，且市场比较法求取的价格比收益还原法低一成，那么最终确定土地价格将采用何种方法(    )。

A．市场比较法 B．收益还原法 C．采用权重法加和，且收益还原法权重较大 D．采用权重法加和，且市场比较法法权重较大

正确答案:11．AB；12．ABD；13．D；14．A；15．D　解题思路：4.计算土地总价格。该宗土地是1995年11月1日经过出让获得50年使用权的，至2000年11月1日已经过了5年，剩余使用年限为35年。土地总价格＝土地年纯收益／土地还原率×[1－1／（1＋土地还原率）剩余使用年数]＝111／6％×[1－1／(1＋6％)40－5]＝1609.3（万元）土地单位面积价格＝土地总价格／土地面积＝1609.3×1000011000＝16093(元／㎡)55.（一）解题思路(1)根据办公楼出租资料求取房地合一的房地产共同产生的纯收益。(2)计算建筑物部分产生的纯收益。(3)从房地合一的房地产共同产生的纯收益中扣除建筑物的纯收益，分离出土地纯收益。(4)计算剩余使用年限下的土地收益价格。（二）公式与计算步骤1.本题应用的主要计算公式房地年纯收益＝房地年总收益－年总费用。建筑物年纯收益＝建筑物现值×建筑物还原率土地年纯收益＝房地年纯收益－建筑物年纯收益有限年期土地价格＝土地年纯收益／土地还原率[1－1／（1＋土地还原率）剩余使用年数]2.计算步骤(1)计算房地年纯收益、房地年总收益。该办公楼出租，除租金外还收取押金，因此年总收益中还应该包含押金的年运用收益。年租金收益＝月租金收入×12月＝30×12＝360(万元)押金年运用收益＝押金×押金收益率＝60×5％＝3(万元)年总收益＝年租金收益＋押金年运用收益＝360＋3＝363(万元)计算房地年总费用：年总费用＝月平均费用×12月＝15×12＝180（万元）计算房地年纯收益：房地年纯收益＝房地年总收益－房地年总费用＝363－180＝183（万元）(2)计算建筑物年纯收益、建筑物现值。该办公楼建成于1995年11月1日，至2000年11月1日已经过了5年，残值率为O。建筑物现值＝重置价格×建筑面积×剩余使用年数／耐用年限＝4000×2500×(50－5)／50＝900(万元)建筑物年纯收益＝建筑物现值×建筑物还原率＝900×8％＝72(万元)(3)计算土地年纯收益。土地年纯收益＝房地年纯收益－建筑物年纯收益＝183－72－111(万元)(4)计算土地总价格。该宗土地是1995年11月1日经过出让获得50年使用权的，至2000年11月1日已经过了5年，剩余使用年限为45年。(5)计算土地单位面积价格。土地单位面积价格＝土地总价格／土地面积＝1715.6×10000／1000＝17156(元／㎡)

四、计算题：

16．某公司于1994年11月以出让方式取得一面积为500㎡的地块50年土地使用权，并于1995年11月建成一建筑面积为450㎡的建筑物，建筑物全部出租。 已知当地同类建筑物出租租金一般为每月30元／建筑平方米，每年支付的土地税及房产税为20元／建筑平方米，支付的管理费为同类建筑物租金的5％，年维修费为重置价的3％，年保险费为重置价的0.3％。目前该建筑物重置价1500元／㎡，残值率为0，土地及房屋还原率分别为5％和6％。试求该地块在1998年11月的土地使用权价格。

正确答案: （一）审题 (1)将题目浏览一遍，构思解题方法。 (2)仔细查看，并思考哪些条件有用，用于哪一步，还缺少什么条件，需通过什么方法求得。 (3)在具体细节上要留意：①题目中给出了哪两种还原率，这时确定解题思路至关重要；②看清土地出让年期及起止年月、建筑物建成年月、估价时点等，最好将其标注在时间轴上；③注意各已知条件的单位，如租金是按日、按月、还是按年计算；是单位建筑面积租金、还是可出租面积租金。 （二）方法选择与解题思路 从题目中所给条件，应考虑采用收益还原法。 基本思路：先根据房地客观收益和客观费用，求得房地纯收益；再通过房屋重置价格求得房屋现值，用房屋还原率求得房屋纯收益；将房地纯收益扣除房屋纯收益即可得到土地纯收益；用土地还原率，采用适当公式求得估价时点的土地价格。 （三）公式与计算步骤 1.适用公式 计算房屋纯收益时，可采用无限年期公式 a＝v×r 计算土地价格时，需采用有限年期公式 P＝a／r[1－1／(1＋r)] 2.计算步骤 (1)选择计算方法。 适用于收益还原法。 (2)总收益计算。 采用客观收益：以30元／月计 年总收益：30×450×12＝162000(元) (3)计算出租总费用。 年税金：20×450＝9000(元) 年管理费：30×450×12×5％＝8100（元） 年维修费：1500×450×3％＝20250（元） 年保险金：1500×450×0.3％＝2025（元） 年折旧费：1500×450÷49＝13775.5（元） 年总费用：9000＋8100＋20250＋2025＋13775.5＝53150.5（元） (4)计算房屋年纯收益。 房屋年纯收益＝房屋现值×房屋还原率 ＝（房屋重置价－年折旧费×已使用年限）×房屋还原率 ＝(1500×450－13775.5×3)×6％＝38020.4（元） (5)计算土地纯收益。 土地纯收益＝总收益－总费用－房屋纯收益 ＝162000－53150.5－38020.4 ＝70829.1(元) (6)计算1998年11月土地价格。 土地总价： n＝50－4－46；r＝5％ 单位地价： 单位地价＝1266429.O÷500＝2532.86(元／㎡)　解题思路：难点与常见错误分析 本题的难点在于正确确定房屋的计提折旧年限和土地的收益年限。 计算房屋折旧时，除考虑房屋耐用年限外，还要考虑到土地使用权的年限。计提折旧年限应从房屋竣工验收合格之日起计，当房屋耐用年限短于土地剩余使用年限时，应按房屋耐用年限计算折旧；当房屋耐用年限长于土地剩余使用年限时，应按土地剩余使用年限计算折旧。 题目中未给出房屋耐用年限，亦未说明建筑结构，在此，暂根据土地剩余使用年限计算折旧，从1995年11月房屋建成开始计算，计提折旧年限应为49年。 土地收益年限应从估价时点算起，至土地使用年期届满为止。题目中土地使用年期为50年，即从1994年11月起至2044年11月止，估价时点为1998年11月，土地收益年限应为46年。常见错误是应考者不考虑估价时点，收益年限直接用50年；或仅考虑房屋建设周期，土地收益年限取49年，结果都造成丢分。

17．北京市人民政府于2002年12月4日发布了《北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知)(京政发[2002]32号)，对1993年北京市出让国有土地使用权基准地价（《北京市人民政府发布北京市出让国有土地使用权基准地价的通知》[京政发(1993)34号]）进行了调整更新，从2002年12月10日起施行新的出让国有土地使用权基准地价(见表16-1)。 调整后的基准地价是指各土地级别内，土地开发程度为宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水、通燃气、通热力及宗地内土地平整（简称"七通一平"），或宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水及宗地内土地平整（简称"五通一平"），在平均容积率条件下，同一用途的完整土地使用权的平均价格。其中：基准地价的基准期日为2002年1月1日；土地用途划分为商业、综合、居住、工业等四类；商业、综合、居住用地1～6级的开发程度为"七通一平"，7～10级的开发程度为"五通一平"；工业用地1～5级的开发程度为"七通一平"，6～9级的开发程度为"五通一平"；商业、综合、居住用地1～6级的平均容积率为2，7～10级的平均容积率为1；工业用地的平均容积率为1。 基准地价的表示形式为楼面熟地价，同时公布楼面毛地价。楼面熟地价是指各土地级别内，完成通平的土地在平均容积率条件下，每建筑面积分摊的完整土地使用权的平均价格。楼面毛地价是指各土地级别内，在平均容积率条件下，政府收取的某种用途法定最高出让年期内的土地出让金、市政基础设施配套建设费的平均楼面价格。 根据上述基准地价，通过对估价期日、年期、容积率及各种因素的修正测算待估宗地的土地价格。

正确答案: 1.基准地价 1)商业、综合、居住用地 (1)宗地楼面熟地价、宗地地面熟地价计算公式。 宗地楼面熟地价＝适用的基准地价（楼面熟地价）×期日修正系数×年期修正系数×容积率修正系数×因素修正系数 宗地地面熟地价＝适用的基准地价（楼面熟地价）×期日修正系数×年期修正系数×容积率修正系数×因素修正系数×宗地容积率 (2)宗地楼面毛地价、宗地地面毛地价计算公式。 ①当宗地容积率≥级别平均容积率时 宗地楼面毛地价＝适用的楼面毛地价×期日修正系数×年期修正系数×因素修正系数 宗地地面毛地价＝适用的楼面毛地价×期日修正系数×年期修正系数×因素修正系数×宗地容积率 ②当宗地容积率＜级别平均容积率时 宗地楼面毛地价＝适用的楼面毛地价×期日修正系数×年期修正系数×因素修正系数×级别平均容积率／宗地容积率 宗地地面毛地价＝适用的楼面毛地价×期日修正系数×年期修正系数×因素修正系数×级别平均容积率 2)工业用地 (1)宗地楼面熟地价、宗地地面熟地价计算公式。 ①当宗地容积率≥1时 宗地楼面熟地价＝适用的基准地价（楼面熟地价）×期日修正系数×年期修正系数×因素修正系数 宗地地面熟地价＝适用的基准地价（楼面熟地价）×期日修正系数×年期修正系数×因素修正系数×宗地容积率 ②当宗地容积率＜1时 宗地楼面熟地价＝适用的基准地价（楼面熟地价）×期日修正系数×年期修正系数×因素修正系数／宗地容积率 宗地地面熟地价＝适用的基准地价（楼面熟地价）×期日修正系数×年期修正系数×因素修正系数 (2)宗地楼面毛地价、宗地地面毛地价计算公式。 ①当宗地容积率≥1时 宗地楼面毛地价＝适用的楼面毛地价×期日修正系数×年期修正系数×因素修正系数 宗地地面毛地价＝适用的楼面毛地价×期日修正系数×年期修正系数×因素修正系数×宗地容积率 ②当宗地容积率＜1时 宗地楼面毛地价＝适用的楼面毛地价×期日修正系数×年期修正系数×因素修正系数／宗地容积率 宗地地面毛地价＝适用的楼面毛地价×期日修正系数×年期修正系数×因素修正系数 2.测算过程 (1)委估地块适用的基准地价水平的确定。 根据调整后的基准地价测算方法，待估宗地的基准地价（楼面熟地价）参照《北京市基准地价表》，取相应地价区级别高低限的算术平均值；基准楼面毛地价根据宗地用途类别、地价区级别和具体情况，参照《北京市基准地价表》适当选取。 委估地块位于北京市×区×街×胡同，属综合二级地区，综合用途的楼面熟地价水平为4440-6000元／㎡，楼面毛地价水平为1460～2200元／㎡，则：通过计算该地价区楼面熟地价级别高低限的算术平均值，得出委估地块的适用楼面熟地价为5220元／㎡；选取适用的楼面毛地价水平时，结合委估地块宗地实际情况，适用楼面毛地价水平取1650元／㎡。 (2)期日修正系数的确定。 期日修正系数一宗地评估基准日地价指数／基准地价基准日地价指数调查北京市近几年综合用地地价变动情况，地价有小幅度上涨，以基准地价基准日的地价指数为基数，将2002年1月1日的地价指数定为100，按每月平均增长率为0.05％，则至评估基准日地价指数为100.85％。 (3)年期修正系数的确定。 年期修正系数＝[1－1／(1＋r)]／[1－1／(1＋r)] 式中r--土地还原利率； n--宗地剩余使用年限； m--法定最高出让年限。 设定委估对象剩余使用年限为法定最高出让年限，故年期修正系数为1。 (4)容积率修正系数的确定。 按照城市规划管理部门给定的宗地容积率(R)，查相应的《容积率修正系数表》确定容积率修正系数。对楼面毛地价不进行容积率修正。 当R1＜R＜R2(Rl、R2为容积率)时，容积率修正系数X为： X＝X1＋(X2-Xl)X(R-Rl)／(R2-Rl) Xl是指Rl对应的容积率修正系数；X2是R2对应的容积率修正系数。 委估地块收益容积率为5.5，则容积率修正系数为0.8540。 (5)因素修正系数的确定。 因素修正系数是指除容积率、期日、年期、用途之外的其他地价影响因素的综合修正系数。参照《北京市基准地价因素修正系数说明表》，根据宗地各种因素情况确定每种因素的修正系数，详见表16-2。 式中k--第i种因素的修正系数。 等级影响系数如表16-3所示。 委估对象各因素情况如表16-4所示。 委估对象修正系数＝1＋(0＋3.75＋0＋0.75＋2.25＋0.6＋0.9)÷100＝1.0825 (6)委估对象综合用途地价的确定。 委估地块楼面熟地价＝适用的基准地价（楼面熟地价）×期日修正系数×年期修正系数×容积率修正系数×因素修正系数 ＝5220×100.85％×1×0.8540×1.0825 ＝4867(元／㎡) 委估地块楼面毛地价＝适用的楼面毛地价×期日修正系数×年期修正系数×因素修正系数 ＝1650×100.85％×1×1.0825 ＝1801(元／㎡)

18．某国有企业在1996年10月以挂牌出让的方式，取得一宗10000㎡的综合用途±地，土地出让年限为50年，批准的规划容积率为2.5。 由于该企业资金困难，决定向银行抵押土地取得贷款，经市规划局、国土资源局等部门批准，项目可以拖至1998年7月开始动工。如果按银行抵押贷款规定：土地使用权抵押贷款一般按评估值的65％放贷，请问该国有企业在2000年1月31日可贷多少款。 项目其他有关资料如下。 该大楼1～4层为商场，每层建筑面积2500㎡；4～12层为办公用途（其中8层1000㎡为设备层、7层和9层共计2000㎡为自用办公用房）。 大楼开发周期预期两年，假如资金在投资期间为均匀投入，第一年投入60％，第二年投入40％。大楼建成后以出租的方式经营，目前该大厦租赁合同中商场的实际租金为5.5元／（建筑平方米．日），写字楼的实际租金为3.5元／（建筑平方米．日），无论租赁商场或是租赁写字楼，都必须缴纳相当于3个月租金数额的押金；区域内物业的租金水平按可出租建筑面积计算：商场租金为5.0元／（建筑平方米．日）（可出租面积占建筑面积的75％），每年有半个月的空置期；写字楼租金为4.0元／（建筑平方米．日）（可出租面积占建筑面积的70％），每年有半个月的空置期，目前同类建筑物的建安综合造价是每建筑平方米2500元。该城市从1996年开始，至2000年每年地价指数都比上年增长3％。 经过调查，有关参数确定如下：房屋出租年经营费用中管理费为年租金的10％，维修费为年租金的8％，保险费为建安造价的0.2％，出租税金为年租金的12％，销售税金是售价的9％；项目投资回报率取30％;建筑物经济耐用年限为70年，残值率为2％。当地土地还原利率8％，综合还原利率10％，银行存款利息率6.5％，银行贷款利息率10％，资本折现率12％。

正确答案: 根据收益还原法和假设开发法公式，采用传统的方法完成本例题。收益还原法公式：年房地纯收益＝年出租总收入－年房地总费用其中：年出租总收入＝商场年出租总收入＋办公楼年出租总收入＋押金收入 年房地总费用＝管理费＋维修费＋保险费＋税金＋折旧费根据上述具体情况，得： 房地产总建筑面积＝10000×2.5＝25000(建筑平方米) 商场总建筑面积＝2500×4＝10000（建筑平方米） 办公写字楼总建筑面积＝25000－2500×4－1000＝14000(建筑平方米) 商场总租金＝10000×75％×4×365＝1368.75(万元) 办公写字楼总租金＝14000×70％×4×365＝1430.8（万元） 商场写字楼押金收入＝[1368.75＋1430.8]÷365×90×[(1＋6.5％)－1]＝44.87(万元) 商场写字楼空置损失费＝(1368.75＋1430.8)×15÷365＝115.05(万元) 该建筑物房地产总收益＝(1368.75＋1430.8＋44.87－115.05)＝2729.37(万元) 该建筑物房地产总费用＝管理费＋维修费＋保险费＋税金＋折旧费 管理费＝年租金×l0％ ＝(1368.75＋1430.8－115.05)×10％ ＝268.45(:万元) 维修费＝年租金×8％＝214.76（万元） 保险费＝建安造价×0.2％＝2500×0.2％×25000＝12.5（万元） 税金＝年租金×12％＝322.14(万元) 年折旧费＝建安总价×（1－残值率）÷经济耐用年限 由于建筑物经济耐用年限80年，而土地使用权出让剩余(50-1年又9个月-2年)年，即可供建筑物折旧的年期只有46.25年，也就不需要考虑残值率，这样得到折旧费135.14万元。 P＝2729.37－(268.45＋214.76＋12.5＋322.14＋135.14) ＝1776.38(万元) 根据各已知条件，运用开发法测算地价： 房地产总价值为17547.47万元 总建筑成本为6250万元 销售税金为1579.27万元 投资回报率为(0.3地价＋1875)万元 地价＝17547.47－6250－1579.27－0.3地价－1875－(0.43地价＋576.34＋122.02) 1.73地价＝7144.84(万元) 地价＝4129.97（万元） 由于该地价为46.25年的地价，而评估期日的地价是(46.25＋0.5)年，故需要进行年期修正，得估价期日的地价为： 在2000年1月31日该国有企业可贷款金额为2687.52万元。