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2012年土地估价师考试考前冲刺（十五）

发布时间：2012-07-25 共1页

考前冲刺（三）
一、案例分析题：
1．某城市拟对市中心区域进行旧城改造，涉及A、B、C、D四宗地，土地总面积为20000㎡。其中宗地A为一旧住宅区，土地总面积为8500㎡；宗地B为企业甲所使用的国有划拨土地，土地面积为7000㎡，土地现状用途为工业用地，由于规划限制，该企业计划搬迁到城市郊区；宗地C为公司乙所使用的国有出让土地，土地面积为1500㎡，出让用途为商业，出让年期为40年，已使用5年；宗地D为公司丙所使用的国有出让土地，土地面积为3000㎡，出让用途为商业性办公用地，出让年期为40年，由于缺乏建设资金，该宗地已闲置5年。
上述四宗地由当地市土地收购储备中心代表政府进行统一收购，经整理后按照规划拟建成一商业中心，规划建筑容积率为2.0～3.5。
请根据以上情况.回答下列问题。
1.市土地收购储备中心在对宗地A进行收购补偿时，有人认为只应对房屋进行补偿，不包括±地补偿，请从土地资产管理的角度判断该说法是否正确，并简述理由。
2.为保证企业甲的顺利搬迁，市土地收购储备中心需对其所使用的国有划拨土地进行补偿，试问：如以现状用途的评估价作为补偿依据，如何对该国有划拨土地价格进行评估，请简述评估思路。
3.根据国家有关规定，市土地收购储备中心在收购宗地C时，应对公司乙的土地使用权进行补偿，请问：如何确定补偿价格？
4.根据法律规定，对宗地D应如何处置，并说明法律依据。
5.该中心区域经整理后，拟将土地进行公开出让，请问可采用哪几种方式出让，并简述不同出让方式的基本特点。
6.市土地收购储备中心为确定公开出让底价，拟委托一土地估价机构对该宗地的价格进行评估，请问：
(1)该土地估价机构接受委托后，应按哪些程序进行评估？
(2)可以选用哪两种方法进行评估，为此应收集哪些资料？ 
 
 
正确答案:
1.答题要点。
该说法不正确，其补偿应包括土地的价格补偿。
(1)由于土地的资产属性，住户作为土地使用者，享有一定的土地收益权。
(2)由于土地区位和收益的差异，住户也应得到补偿。
2.答题要点。
(1)划拨土地使用权的价格应为出让土地使用权价格，扣减土地出让金后的余额。
(2)划拨土地使用权的价格应按现状工业用途进行评估。
评估方法可以选用成本逼近法、基准地价系数修正法、市场比较法、收益还原法。
3.答题要点。
对宗地C应按原出让用途及其年限下的市场价格给予适当补偿。
(1)土地用途应设定为商业。
土地使用权年限应为出让剩余年限35年。
(2)可选择采用收益还原法、基准地价系数修正法、市场比较法、剩余法等方法。
4.答题要点。
对于宗地D应由政府无偿收回。
根据《城市房地产管理法》的规定，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，如满两年未动工开发的，可以无偿收回。
5.答题要点。
作为商业中心用地，属于经营性用地的，根据国土资源部2002年第11号令的规定，必须以招标、拍卖或者挂牌方式公开出让。
各出让方式的基本特征如下。
招标：由投标者制作并投送标书，根据标书所示的设计方案和投标价格确定中标者，投标者一般在3个以上。
拍卖：先由出让方公布拍卖土地的使用条件及有关限制，然后在固定的场所集中竞买，出价高者成交。
挂牌：由出让方发布挂牌公告，公布出让土地的交易条件和期限，挂牌期限截止时的最高价格即为成交价格。
6.答题要点。
(1)估价机构接受评估委托后，应按以下程序进行评估：
①确定估价的基本事项，包括估价对象、估价目的、估价期日、价格类型、估价日期等；
②拟定估价作业计划，确定估价项目、内容、资料类型、来源、调查方法、人员安排、时间进度等；
③资料收集与实地查勘，主要收集社会、经济、政治、环境等一般资料及宗地个别资料等；
④相关资料分析，对影响地价的一般因素、区域因素、个别因素等进行分析；
⑤按照一定的原则，选择适当的估价方法，试算宗地价格；
⑥试算价格调整，确定最后估价结果；
⑦撰写土地估价报告书；
⑧将土地估价报告提交给委托方。
(2)由于待估宗地为商业用途，为此应选用收益还原法、市场比较法、剩余法、基准地价系数修正法中的两种。
收集的资料包括以下内容。
①收益还原法应收集以下资料：
(a)开发后的房地产出租收益；
(b)房地产出租费用及有关税费等；
(c)房屋重置成本；
(d)土地还原率、房屋还原率等参数；
(e)当地土地市场、房地产市场资料及待估宗地个别资料等。
②市场比较法应收集以下资料：
(a)三个以上与待估宗地用途相同、交易类型相同、区域及个别条件相近、交易时间相近等比较实例；
(b)土地还原率等参数；
(c)当地土地市场、房地产市场资料及待估宗地个别资料等。
③基准地价系数修正法应收集以下资料：
(a)当地基准地价及修正体系；
(b)待估宗地所在土地级别；
(c)土地还原率等参数；
(d)当地土地市场、房地产市场资料及待估宗地个别资料等。
④剩余法应收集以下资料：
(a)开发后的不动产市场售价；
(b)开发中的有关建筑费、专业费用及其他费用；
(c)土地还原率、年贷款利率等参数；
(d)当地土地市场、房地产市场资料及待估宗地个别资料等。
 
二、报告改错题：
2．土地估价技术报告
第一部分  总述
一、估价项目名称
企业W改制上市所涉及的土地价格评估（A省B县）
二、委托估价方
企业W
三、受托估价方（略）
四、估价目的
企业W拟进行股份制改造并上市，根据原国家土地管理局、国家经济体制改革委员会"关于印发《股份有限公司土地使用权管理暂行规定》的通知"（[1994]国土[法]字第153号）、原国家土地管理局第8号令《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》等要求，企业W特委托土地估价机构C对此次改制上市所涉及的土地使用权价格进行评估，为其改制上市提供土地价格依据。
五、估价依据
(1)《中华人民共和国土地管理法》。
(2)《中华人民共和国房地产管理法》。
(3)原国家土地管理局、国家经济体制改革委员会关于印发《股份有限公司土地使用权管理暂行规定》的通知([1994]国土[法]字第153号)。
(4)原国家土地管理局关于印发《土地估价报告规范格式
(1996)》的通知（[1995]国土[籍]字第180号）。
(5)原国家土地管理局第8号令《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》。
(6)当地有关地价管理、土地资产管理和土地市场建设的地方性规定。
(7)估价人员市场调查与现场查勘收集的有关资料。
(8)委托方提供的有关资料。
六、估价基准日
二OO一年十二月三十一日
七、估价日期
二00二年七月二十日至二00二年九月二十日
八、地价定义
待估宗地的评估地价为委托方所使用的土地使用权价格现值。
九、需要特殊说明的事项
（一）假设条件
(1)土地使用者合法有偿取得土地使用权，并支付有关税费。
(2)估价对象与其他生产要素相结合，能保证目前经营的正常进行，保证企业的持续发展。
(3)在评估基准日的地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。
(4)任何有关估价对象的运作方式、程序应符合国家、地方的有关法律、法规。
(5)委托方提供的资料属实。
（二）使用说明
(1)本报告评估价格仅为企业W改制并上市提供土地价格依据，不作其他用途。
(2)待估宗地的土地面积、土地权利状况及土地使用权年限等以当地规划管理部门核发的《建设用地规划许可证》为准。
(3)此次土地估价报告分"土地估价报告"和"土地估价技术报告"两部分，"土地估价报告"供委托方使用，"土地估价技术报告"供委托方的上级主管部门使用。
(4)评估报告有效期自评估基准日起一年内有效。
(5)本评估报告由土地估价机构C负责解释。
十、土地估价师签字
姓名估价师资格证书号
十一、土地估价机构
土地估价机构负责人签字：
（土地估价机构公章）
二00二年九月二十日
第二部分  估价对象描述及地价影响因素分析
一、估价对象描述
1.土地登记状况
待估宗地位于B县光明路××号，土地面积2200.8㎡，用途为工业用地，为国有划拨土地，有关土地登记状况详见表1。
2.土地权利状况
待估宗地为国有划拨土地，估价期日的土地使用者为企业W，土地使用证编号为××国用(1999)字第××号。无他项权利限制。
3.土地利用状况
待估宗地范围内现有仓库1座，建筑面积为1790.59㎡，建筑容积率为1.2。
二、地价影响因素分析
（略）
第三部分  土地估价
一、估价原则
（略）
二、估价方法与估价过程
根据《城镇土地估价规程》及待估宗地的利用状况，我们选择成本逼近法和基准地价系数修正法对待估宗地的土地价格进行评估。具体评估过程如下。
（一）成本逼近法
成本逼近法是以开发土地所投资的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地所有权收益来确定土地使用权价格的估价方法。其基本计算公式为：
土地价格＝（土地取得费＋土地开发费＋税费＋利息＋利润）×土地增值收益
1.土地取得费及有关税费
根据《A省土地管理法实施条例》及B县土地征用的有关规定，待估宗地所在区域的征地费包括土地补偿费、安置补助费、青苗（含林木）补偿费和附着物补偿费；税费主要有耕地占用税、土地管理费等。
(1)征地费：通过调查，依据B县土地管理局提供的有关征地案例分析，征用待估宗地所在区域附近的土地，征地费一般在2.0～3.0万元／亩。此次评估取待估宗地的征地费为2.5万元／亩，即37.5元／㎡。
(2)有关税费：由于待估宗地周边的土地类型主要为耕地，根据A省及B县的有关规定，征用耕地从事非农业建设的需征收耕地占用税4.5元／㎡、耕地开垦费8元／㎡和新增建设用地有偿使用费7元／㎡，合计税费为19.5元／㎡。
(3)土地管理费：根据A省关于征收土地管理费有关规定：土地管理费按征地费总额的3％征收，则为1.1元／㎡。
上述三项合计，土地取得费为58.1元／㎡。
2.土地开发费
此次评估设定待估宗地的开发程度为宗地红线外"三通"（通路、通电、通讯）及宗地红线内"一平"（地面平整）。
通过调查，待估宗地所在区域"三通一平"的平均开发费用大致在40～60元／㎡之间，根据待估宗地的实际开发水平，得出待估宗地的开发费用为50元／㎡。
3.投资利息
根据待估宗地的开发程度及开发规模，设定开发周期按1年计，设定土地取得费及有关税费在土地取得时一次支付，土地开发费在开发周期内均匀支付，贷款利息率按评估基准日中国人民银行一年期固定资产贷款利率5.85％计，则：
投资利息＝（土地取得费及有关税费＋土地开发费）×开发周期×5.85％
＝(58.1＋50)×1×5.85％
＝6.32（元／㎡）
4.投资利润
调查近期B县经济开发区开发投资利润，及××企业所在行业的土地开发投资回报情况，设定年投资利润率为12％，则：
投资利润＝（土地取得费及有关税费＋土地开发费＋投资利息）×开发周期×12％
＝(58.1＋50＋6.32)×1×12％
＝13.7（元／㎡）
5.计算土地增值收益
（土地所有权收益）
根据B县土地出让金水平，结合待估宗地的预期收益以及B县的有关规定，得出待估宗地的土地增值收益率为30％。
故土地增值收益＝（征地费及有关税费＋土地开发费＋投资利润）×10％
＝(58.1＋50＋13.7)×30％
＝36.5（元／㎡）
6.计算待估宗地的土地使用权价格
待估宗地的土地使用权价格＝58.1＋50＋6.32＋13.7＋36.5
＝164.6(元／㎡)
（二）基准地价系数修正法
依据待估宗地所处区域的土地级别和基准地价，结合区域因素、个别因素、期日、土地使用权年期、土地开发程度等因素的修正调整，即可得到待估宗地的土地价格。由于待估宗地位于B县基准地价覆盖范围之内，用途为工业用地，根据《城镇土地估价规程》及《B县定级与基准地价评估报告》，采用基准地价测算宗地地价的公式如下：
宗地地价＝待估宗地所在区域基准地价×
式中A--区域条件修正系数；
A--容积率修正系数；
A--土地使用权年期修正系数；
A--基础设施开发程度修正系数；
A--期日修正系数。
采用基准地价系数修正法评估待估宗地地价的步骤如下。
1.确定待估宗地的土地级别及基准地价
经调查分析，待估宗地位于B县光明路，属于3级地，3级地的工业用地基准地价为150元／㎡。
2.确定区域条件修正系数(A)
经调查，待估宗地的区域条件较好，取修正系数为1.0553。
3.确定容积率修正系数(A)
待估宗地面积为2200.8㎡，建筑总面积为1790.59㎡，容积率为1.2，根据容积率修正系数表（见表2），待估宗地容积率修正系数为1.16。

4.确定土地使用权年限修正系数(A)
待估宗地是企业W于1996年5月1日以出让方式获得，设定土地使用年限为40年，至评估基准日，剩余土地使用年限为35.67年。根据土地使用年限修正公式：
A＝
＝0.948017／0.995426
＝0.95237
5.确定基础设施开发程度修正系数(A)
根据此次评估设定待估宗地的开发程度，参照《B县定级与基准地价评估报告》中基础设施开发程度修正系数表，确定待估宗地基础设施开发程度修正系数为1.17。
6.期日修正系数
《B县定级与基准地价评估报告》是1996年5月经A省国土管理局审核验收后开始使用的，调查B县1996年5月至1999年12月31日的地价交易资料，经分析测算，地价上涨了5％，故取期日修正系数A＝1.05。
7.确定待估宗地的土地价格
根据公式：
宗地地价＝基准地价×
＝150×1.0553×1.16×0.95237×1.17×1.05
＝185.2（元／㎡）
三、地价的确定
1.地价的确定
对于待估宗地，分别采用成本逼近法和基准地价系数修正法，其评估结果分别如下。
成本逼近法：164.6元／㎡
基准地价系数修正法：185.2元／㎡
综合分析两种方法评估的结果，两种方法所得结果相差较大，故以两种方法求得结果的加权平均值来确定最终结果：
待估宗地的土地价格＝185.2×0.7＋164.6×0.2
＝162.6(元／㎡)
2.估价结果
待估宗地土地面积：2200.8㎡。
单位面积地价：162.6元／㎡。
总地价：35.785万元。
第四部分  附件
1.委托估价函。
2.待估宗地区域位置图。
3.委托方营业执照复印件。
4.估价机构营业执照复印件。
5.土地估价师证书复印件。
 
正确答案:
土地估价技术报告中存在的主要错误及其致错原因
第一部分总述
1.估价依据中，《中华人民共和国房地产管理法》应为《中华人民共和国城市房地产管理法》。
2.原国家土地管理局关于印发《土地估价报告规范格式(1996)》的通知（[1995]国土[籍]字第180号）是旧的土地估价报告规范格式，不应作为估价依据。
3.估价依据缺乏土地估价技术规程。
4.地价定义不清楚，未明确待估宗地的设定用途、年期、土地开发程度等内容。
5.使用说明中，待估宗地的土地面积、土地权利状况等应以当地土地管理部门核发的《国有土地使用证》为准。
6."土地估价技术报告"供委托方的上级主管部门使用为错误说法，"土地估价技术报告"应供土地管理部门进行估价报告审核或备案以及估价机构存档用。
7.缺少土地估价师签字栏。
第二部分估价对象描述及地价影响因素分析
8.估价对象描述中，待估宗地的容积率应为0.81。
第三部分土地估价
9.成本逼近法的计算公式有误。
10.成本逼近法中，税费不应包括新增建设用地有偿使用费。
11.成本逼近法中投资利息计算错误，土地开发费的计息期应为半年，正确的计算公式应为：投资利息＝土地取得费及有关税费×开发周期×5.85％＋土地开发费×开发周期×1／2×5.85％
12.投资利润计算错误，计算投资利润时，投资利息不应计算利润。
13.计算增值收益时，应以成本价格乘以一定的增值收益率，成本价格应包括投资利息。
14.增值收益率有打印错误。
15.成本逼近法计算待估宗地的价格有误，计算结果是无限年期的价格，应进行土地使用年期修正，修正为50年期的价格。
16.基准地价系数修正法中，未明确基准地价的内涵，包括颁布日期、用途、基准地价、开发程度等。
17.基准地价系数修正法中，待估宗地的容积率应为0.81，容积率修正系数为1.00。
18.基准地价系数修正法中，待估宗地为国有划拨土地，根据估价目的，土地使用年限可设定为最高出让年限50年，与基准地价年限相同，不必进行年期修正。
19.基准地价系数修正法中，期日修正系数有误，未明确1999年12月31日至2001年12月31日之间的地价变化情况。
20.基准地价系数修正法计算结果有误。
21.地价的确定中，来说明结果确定方法的依据。
22.地价确定中，两种方法的权重和不等于1.0。
23.估价结果中，总地价没有大写。
24.缺少土地估价结果一览表。
第四部分附件
25.缺少待估宗地的国有土地使用证复印件。
26.缺少估价对象的照片资料。
 
3．土地估价技术报告
第一部分  总述
一、估价项目名称
××房地产发展有限公司涉及法律诉讼的土地价格评估
二、委托估价方
××市中级人民法院
三、受托估价方（略）
四、估价目的
根据××房地产发展有限公司提供的《国有土地使用证》，权利人为××房地产发展有限公司，已设定抵押权，抵押权人为××银行，因未能按期还款，估价对象土地已由××市中级人民法院查封。现受委托评估土地的市场价格，供委托方确定拍卖价格提供参考；同时也为市国土资源局在办理土地变更登记手续时，了解该土地交易价格是否合理提供决策依据。
五、估价依据
1.《中华人民共和国土地管理法》及实施条例。
2.《中华人民共和国城市房地产管理法》。
3.《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。
4.《城镇土地估价规程》。
5.《城镇土地分等定级规程》。
6.委托方及案件当事人提供的有关资料。
7.委托评估函。
8.《国有土地使用证》[××字(1998)第×××××号]。
9.《国有土地使用权出让合同》[××土地出让合同字第×××号]。
10.《关于××商品住宅项目可行性研究报告的批复》[××计投××号]。
11.《建设用地规划许可证》[××规地×第×××号]。
12.其他有关资料。
13.估价人员实地勘察、调查资料。
六、估价基准日
2004年7月5日
七、估价日期
2004年7月5日至7月14日
八、地价定义
本报告提供的土地价格是2004年7月5日住宅用地使用权市场价格。
九、估价结果
经评估，待估宗地于估价基准日在现状条件下67年4个月使用期限的土地使用权价格如下。
土地单价：4562元／㎡。总价：10237128元。
大写：壹仟零贰拾叁万柒仟壹佰贰拾捌元整（人民币元）
十、需要特殊说明的事项
1.本估价报告提供的评估结果是在全部限制条件下于估价期日的公开市场价值，所谓公开市场价值指评估对象于估价基准日，在市场上出售并按以下条件可取得的合理价格：
(1)买卖双方不因任何特殊利益抬高或降低土地真实价值；
(2)有一段合理交易时间；
(3)在此期间土地市场应保持稳定；
(4)房地产买卖程序应符合国家法律规定。
2.由于待估宗地的土地权属性质为国有划拨，考虑到未来转让土地的需要，本评估价格中包括土地使用权出让金；根据国家规定，该划拨土地转让时，应交纳土地出让金。
3.本报告的评估价格系全部限制条件下求得的。根据××房地产发展有限公司提供的《国有土地使用证》，该土地已设定抵押权，因抵押人未能按期还款，该土地已由××市中级人民法院查封。考虑到本次评估是为法院处置该土地提供价格依据，所以未考虑抵押权对价格的影响。
4.本报告自估价基准日起一年内有效。
十一、土地估价师签字
姓名  土地估价师资格证书号  签字
王**  ****                （签字）
李**  ****                （签字）
十二、土地估价机构（章）
二00四年七月十四日
第二部分  估价对象描述及地价影响因素分析
一、估价对象描述
1.土地登记状况。
根据××房地产发展有限公司提供的<国有土地使用证》，该土地所有权属于国家所有，土地使用权人为××房地产发展有限公司，土地权属性质为国有出让。该宗地已设定抵押权，抵押权人为××银行，因未能按期还款，估价对象土地已由××市中级人民法院查封。
估价对象土地为国有出让土地使用权，土地使用期限为2001年11月19日至2072年11月18日，自评估基准日起还剩余67年4个月。
2.土地权利状况。
根据××房地产发展有限公司提供的国有土地使用权证，估价对象宗地编号为××××，图号为××××，地号为××××，规划用途为住宅用地，土地总面积为1020.0㎡，处于基准地价三级区域。国有土地使用证号：××××××号。
3.土地利用状况。
(1)规划指标：根据土地使用权出让合同，项目批准建造四层公寓式商品住宅二幢，总建筑面积2244㎡。
(2)地块目前尚未开发，除沿××路还有三户待拆迁房屋外，其余已于2002年9月拆平。
二、地价影响因素分析
1.一般因素。
（略）
2.区域因素。
估价对象地块周边公交线路多，交通方便，距市中心直线距离约4km，四周多为二层或多层住宅，幼托、小学、商店、邮局、银行等公共设施齐全，人均公共绿化面积大，为该城市低密度居住区。
3.个别因素。
评估地块基本规则，面积小，土地开发工程建设所需的水、电尚未接通。
第三部分  土地估价
一、估价原则
本项目评估遵循土地估价的合法原则、公平公正原则、估价时点原则、供求原则。
二、估价方法和估价过程
由于估价对象位于城市低密度居住区，房地产市场和土地市场比较发达，有较多的成交实例可以选择，根据《城镇土地估价规程》（以下简称《规程》）并结合估价对象的具体特点，选择市场比较法及成本逼近法进行评估。
（一）市场比较法
根据替代原则，将估价对象土地与较近时期内已经发生交易的类似土地实例，进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等的差别，修正得出估价对象在评估期日地价的一种方法。其计算公式为：
待估宗地价格＝比较实例宗地价格×待估宗地情况指数／比较实例宗地情况指数×待估宗地估价期日地价指数／比较实例宗地交易期日地价指数×待估宗地区域因素条件指数／比较实例宗地区域因素条件指数×待估宗地个别因素条件指数／比较实例宗地个别因素条件指数
1.选择比较实例。
估价人员收集了多宗土地的成交实例，选择了本市同属基准地价三级地段的3个土地出让实例作为比较实例，比较实例及评估地块情况如表3所示。






2.确定待估宗地的比较价格。
经测算，三个比较实例经修正后的价格分别是4501元／㎡、4437元／㎡和4748元／㎡，再取三个比较实例修正价格的算术平均值作为待估宗地的价格，即为4562元㎡。
（二）成本逼近法
成本逼近法是以土地取得费、土地开发所耗各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益（土地使用权出让金）来确定土地价格的估价方法。
1.计算公式。
土地价格＝土地取得费＋土地开发费＋利息＋利润＋税费＋土地增值收益（土地出让金）
2.土地取得费。
(1)评估地块原为新中国成立前留下的棚户区，密度大，共需拆迁安置51户居民，除沿××路还有三户待拆迁房屋外，其余已于2002年9月拆平，按当时居民拆迁安置费用平均水平，平均每户居民为12万元。
则：居民拆迁安置费为12×(51-3)＝576（万元）
(2)土地开发费用：场地未平整，建筑垃圾未清理，工程未开工，临时水、电未到位，未发生土地开发费。
(3)管理费及不可预见费（计3％）：
576×3％＝17.28（万元）
(4)利息：利率按银行一年期贷款利率5.85％计，该地块动拆迁于2002年3月开始，拆迁周期约0.5年。计算利息为：
576×5.85％×0.5＝16.85（万元）
(5)利润：评估目的为法院处置用，利润不计。
(6)税费：未发生经营收入，税费不计。
(7)土地增值收益：土地出让金以××房地产发展有限公司与市国土资源局于2001年11月签订的土地出让合同载明的出让金计为57.18万元（70年土地使用期限）。扣除2年零8个月的土地增值收益计：57.18×67.33／70＝55(万元)。
(8)成本逼近法计算土地价格为：576＋0＋17.28＋16.85＋0＋0＋55＝665.13（万元）。
单位土地面积单价＝665.13／1020＝6521（元／㎡）。
三、地价的确定
1.地价的确定方法。
成本逼近法估价结果为6521元／㎡，市场比较法估价结果为4562元／㎡，说明××房地产有限公司当初取得此地块的成本较高，但考虑开发后利润不大(容积率受控制，可建面积仅2244㎡)，结合评估目的，市场比较法结果较能反映现时该类地块的市场价格，故以市场比较法价格为最终结果。
2.估价结果。
经评估，待估宗地于估价基准日在现状条件下67年4个月使用期限的土地使用权价格为：
土地单价为4562元／㎡；
总价为4562×2244＝10237128(元)。
大写：壹仟零贰拾叁万柒仟壹佰贰拾捌元整（人民币元）
第四部分附件
1.委托估价函。
2.待估宗地位置示意图。
3.国有土地出让合同复印件。
4.待估宗地所在区域拆迁审批文件复印件。
5.估价机构营业执照复印件。
6.估价机构资质证书复印件。
7.土地估价师资质证书复印件。
二00四年七月十四日
 
正确答案:
土地估价技术报告中存在的主要错误及其致错原因
1.估价目的不能同时有两个目的，如为两个目的，应分别出具报告。
2.地价定义不清，应明确对应的土地用途、使用年期、土地开发程度等内容。
3.需要特殊说明的事项中，待估宗地的土地权属为国有划拨，与后面描述的土地权利状况为国有出让前后不一致，说法有误。
4.土地估价机构盖章栏，没有估价机构负责人的签字。
5.土地登记状况中描述的内容与登记状况不符，此中描述的内容应为土地权利状况的内容。
6.土地权利状况中描述的内容与权利状况不符，此中描述的内容应为土地登记的内容。
7.估价对象的土地使用期限为2001年11月19日至2072年11月18日有误，超过了法定的最高年限。
8.估价原则中，缺少替代原则、预期收益原则等。
9.在市场比较法中对待估宗地的描述容积率计算有误，应为2.2。
10.市场比较法中，采用物价指数作为地价指数，没有说明理由和依据。
11.比较案例进行交易情况修正，依据不充分，因为法院委托评估的也是正常市场价格，不应进行交易情况修正。
12.市场比较法中没有进行土地使用年期修正，有误。
13.动拆迁费用按当时（2001年5月）的标准计算不妥。应按照估价时点的拆迁补偿费用水平计算。
14.按估价对象实际的拆迁户数计算动拆迁费用不妥，应按照区域平均拆迁居民密度计算拆迁户数。
15.按估价对象实际的拆迁周期计算利息不妥，应交代该周期是否为社会平均拆迁周期。
16.利息率取值有误，2002年2月起，一年期利息率调整为5.31％。
17.因为是法院处置而不计算利润不妥，应计算利润。
18.估价对象出让时间为2001年11月，估价时点为2004年，以合同所载土地出让金作为土地增值收益不妥，应按照估价时点应有的土地增值收益水平计算。
19.扣除2年零8个月的土地增值收益时采用直线折旧方式不妥，应采用年期修正方式，计算公式为：

式中r--土地还原率。
20.因实际未发生经营收入而不计税费不妥，应按规定计入有关税费。
21.成本逼近法评估结果应做年期修正，修正系数计算公式：

式中r--土地还原率。
22.总地价计算有误，应将单价乘以土地面积，而不是建筑面积。
23.附件中缺少土地权属来源文件。
24.附件中缺少估价对象利用照片。

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