2．共有部分所有权。共有部分，是指建筑物区分所有人的单独所有部分以外的建筑物其他部分。对共有部分的所有权，称为共有部分所有权。
　　区分所有建筑物的共有部分包括以下形态：建筑物的基本构造部分，如建筑物的支柱、屋顶；建筑物的共用部分和必要的附属物，如楼梯、自来水管；部分区分所有人的共有部分，如各层楼间的楼板。
　　区分所有建筑物的共有部分具有以下法律特征：
　　(1)共有部分与专有部分不能分离。
　　(2)各区分所有人在不违背共有部分的目的、性质和构造的条件下，可依协议对共有部分作多种用途的使用。
　　(3)共有部分的范围以及区分所有人之间的权利义务关系，在区分所有人之间不存在特别约定的情况下，应当依据法律和法规的规定。
　　(4)各区分所有人对共有部分的共有权既可以是按份共有，也可以是共同共有。
　　(5)由于区分所有建筑物的区分所有人之间的关系十分复杂，区分所有建筑物的共有部分的改良和管理与一般共有物的改良和管理不同。
　　三、区分所有建筑物的土地使用权　　由于法律上一般将建筑物与土地作为不动产所有权的不同客体，而建筑物又必须依赖土地才能存在，因此，区分所有建筑物与其土地使用权之间有着密切的联系。
　　在我国，土地属于国家或者集体所有，任何通过建造、购买等方式取得建筑物所有权者，不能自然取得建筑物所赖以存在的土地的所有权，他们取得的只是土地的使用权。一般认为，区分所有建筑物的各区分所有人都应当对土地使用权享有权利，以购买等方式取得对建筑物某一部分的专有权的区分所有人，自然应享有土地使用权的部分权利，而区分所有人转让其专有部分，其对土地使用权的部分权利也发生转移；如果建筑物发生毁损或被拆除，应当确认各区分所有人对土地使用权所享有的权利。
　　另外，区分所有建筑物的区分所有人对土地使用权享有共有权，并且这种共有权在性质上届于按份共有，根据各区分所有人所有的专有部分的面积在整个建筑物中所占的比例来决定其对土地使用权所享有的份额。
　　（＊（土地登记代理）