土地登记代理人辅导:土地出让逆向竞价解决途径

发布时间:2010-01-14 共1页

  土地出让逆向竞价有无解决途径?笔者认为,有!仍是通过“招拍挂”的形式,只不过竞拍的不是土地而是房价,竞价的方向是向下而不是上涨。

  笔者的设想是,政府出让一块土地,确定其土地价格、起拍房价、容积率等,接受此标准的开发企业可以参与竞拍。然后以起拍房价为基准,往下竞价,哪个企业举牌的房价最低,便可拿到该地块的开发权。

  以京汉道黄石路段的一块50亩土地为例,当前每亩地价在2000万左右,据此可确定该土地出让价为10亿元,周遍目前房价约为8500元/平方米,估计该地块建成后该地块成交均价将上涨至9000元/平方米,就以此价格为基准,开发商每次喊价降幅为50元/平方米,经过若干次的竞价,报价最低的单位将获得该地块开发权。

  当然,土地价格、起拍底价都应为专业人士评估所得,拥有一套完整的计算体系,笔者在此的推算只是为了把整个过程简单呈现出来。

  通过这个方式,可以最的压缩开发企业的利润,提高上市速度。对政府而言,虽然不可能再出现“地王之争”,但至少保证了即得的土地收益,而且减缓了“地价”推高“房价”的速度;对购房者而言,自然是得到了最的实惠,不仅在开发商拿地之时便清楚地了解房价,而且再不会承受房价快速上涨之苦;对于开发企业而言,竞争力的体现就不仅仅在资金量上,更综合了成本控制、建成速度等多方面因素,更有利于企业的竞争和发展。

  最后认为,土地竞拍出去以后,政府仍要对该项目的房价上涨幅度做一定程度的限制,否则仍会出现开盘之后,房价又如脱缰野马一般迅速上扬。建议政府可以在竞标之时,对项目的推盘次数和最高涨幅做出限制。

  近年来的房价上涨有很的非理性因素存在,需要进行一定的控制。抑制房价,金融、税收政策都在隔靴搔痒,其实真正的手段在于对土地的控制,以目前的政策来看,“面粉比面包贵”的局面实则是对目前土地政策最的讽刺。政府控制房价上涨的本意不错,土地“招拍挂”更是件好事情,但是在没有权衡清楚利益和效果的前提下,还真有可能把好心办成了坏事。
  

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