考前冲刺(二)
一、单项选择题：
1．凡是我国公民，取得理工、经济、法律类博士学位，从事土地登记代理相关工作满(　　)年的，可申请参加土地登记代理人职业资格考试。
A．4
B．2
C．3
D．1

正确答案:D
 
2．(　　)是指已经登记完毕的土地权利变动事项，当有第三人主张其权利时，仍应按照实体法律决定该土地权利的归属。
A．登记无公信力
B．登记既定事实
C．登记公信变更
D．登记本位主义

正确答案:A
 
3．(　　)登记资料是指涉及国家安全、军事设施等单位的土地登记资料内容。
A．特殊
B．秘密
C．特密
D．机密

正确答案:A
 
4．(　　)是指土地权利变动事项是否登记，依当事人双方意愿，政府无强制要求。
A．登记自愿原则
B．登记自主主义
C．登记自发主义
D．登记无强制作用

正确答案:D
 
5．公告应在土地登记权属审核后进行，公告期限一般以(　　)为宜。
A．一周
B．一个月
C．三周
D．两个月

正确答案:B
 
二、多项选择题：
6．委托人的义务有(　　)。
A．承担局部后果的义务
B．承担处理事务费用的义务
C．支付代理佣金的义务
D．提供相关资料的义务
E．对代理人的监督管理

正确答案:BCD
 
7．土地使用条件包括(　　)。
A．建筑占地
B．建筑环保观
C．建筑限高
D．建筑容积率
E．建筑密度

正确答案:ACDE
 
8．国有土地使用权出让可以采取(　　)方式。
A．协议
B．招标
C．拍卖
D．挂牌
E．期货

正确答案:ABCD
 
9．《土地登记审批表》的内容包括(　　)。
A．土地登记申请人的名称和地址
B．土地坐落、地号、图号、面积、用途、等级、价格
C．土地登记的依据
D．土地行政主管部门的终审意见
E．人民政府批准意见

正确答案:ABCE
 
10．土地登记代理人的义务有(　　)。
A．根据合同约定，维护委托人的合法权益
B．为委托人保守商业秘密，保障委托人的权益
C．接受申请人的监督管理
D．参加职业继续教育和培训
E．法律、法规和规章规定的其他义务

正确答案:ABDE
 
三、综合分析题：
11．毛先生是美籍华人，1999年取得美国加州大学的法律博士学位。2002年1月至2003年1月，毛先生在中国从事土地登记代理相关工作，在此期间，毛先生积极参与单位的职业培训。2004年，毛先生顺利通过“土地登记代理人职业资格考试”，3年后，毛先生依然供职国内。
问题
1．什么是土地登记代理人？
2．毛先生可申请参加中国国内土地登记代理人职业资格考试吗？
3．从土地登记代理人职业资格登记有效期看毛先生在通过考试3年后，还可以供职国内吗？在做出哪些行为的情况下，应注销登记？
4．土地登记代理人有哪些权利？
 

正确答案:
1．土地登记代理人是指通过全国统一考试，取得《中华人民共和国土地登记代理人职业资格证书》并经有关部门登记备案的人员。土地登记代理人依法取得执业资格后，才能从事土地登记代理活动。土地登记代理人为委托人办理土地登记申请、指界、地籍调查、领取土地证书等业务，并按其所提供的服务收取佣金。
2．具备下列条件之一的，可申请参加土地登记代理人职业资格考试：
(1)取得理工、经济、法律类大学专科学历，工作满6年，其中从事土地登记代理相关工作满4年。
(2)取得理工、经济、法律类大学本科学历，工作满4年，其中从事土地登记代理相关工作满2年。
(3)取得理工、经济、法律类双学士学位或研究生班毕业，工作满3年，其中从事土地登记代理相关工作满1年。
(4)取得理工、经济、法律类硕士学位，工作满2年，其中从事土地登记代理相关工作满1年。
(5)取得理工、经济、法律类博士学位，从事土地登记代理相关工作满1年。
经国家有关部门同意，获准在中华人民共和国境内就业的外籍人员及港、澳、台地区的专业人员，符合《土地登记代理人职业资格制度暂行规定》要求的，也可报名参加土地登记代理人职业资格考试以及申请登记。
毛先生的条件符合要求，故可参加此考试。
3．(1)土地登记代理人职业资格登记有效期为3年，有效期满前，持证者应按规定到指定的机构办理再次登记手续。变更职业机构者，应当及时办理变更登记手续。再次登记，还需提供接受继续教育和业务培训的证明。登记管理机构及登记初审机构定期向社会公布土地登记代理人职业资格登记、使用及有关情况等。
因此，3年后，毛先生仍可供职国内。
(2)土地登记代理人有下列行为之一的，应注销登记：
①不具有完全民事行为能力。
②脱离土地登记代理工作岗位连续2年以上(含2年)。
③同时在两个以上土地登记代理机构执行代理业务。
④允许他人以本人名义执行业务。
⑤严重违反职业道德和土地登记代理行业管理规定。
⑥违反法律、法规的其他行为。
4．土地登记代理人的权利：
(1)根据法律、法规规定，从事土地登记代理活动。
(2)执行土地登记代理业务，按照规定在合同上签署姓名并根据合同约定获取报酬。
(3)要求委托人提供与代理有关的资料。
(4)拒绝执行委托人发出的违法指令。
(5)保护自己的劳动成果和知识产权。
(6)接受职业继续教育和培训。
(7)法律、法规和规章规定的其他权利。
 
12．国家作价出资(入股)国有土地使用权设定登记是对一宗地上新确认的以作价出资或者入股方式取得的国有土地使用权进行的土地登记。
问题
1．对国有土地使用权作价出资应作何理解？
2．可以采取国有土地使用权作价出资。(入股)的行业、企业有哪些？
3．国有土地使用权作价出资(入股)前如何进行地价评估？
4．作价出资(入股)取得的土地使用权可否依法转让、作价出资、租赁或抵押？为什么？
 

正确答案:
1．国有土地使用权作价出资(入股)是国家为了支持国有企业改革和发展，进一步推行土地有偿使用制度，明晰土地产权关系，盘活和显化土地资产，对改制的国有企业涉及的划拨土地使用权进行资产处置的一种方式。它是指国家以一定年期的国有土地使用权作价，作为出资投入改组后的新设企业，该土地使用权由新设企业持有，可以依照土地管理法律、法规关于出让土地使用权的规定转让、出租、抵押。土地使用权作价出资(入股)形成的国家股股权，按照国有资产投资主体由有批准权的人民政府土地行政主管部门委托有资格的国有股权持股单位统一持有。
2．国有企业改革时，经土地行政主管部门批准，可根据行业、企业类型和改革的需要，采取不同的土地资产处置方式和管理政策。其中可以采取国有土地使用权作价出资(入股)的行业、企业有：
(1)自然垄断的行业、提供重要公共产品和服务的行业以及支柱产业和高新技术产业中的重要骨干企业，根据企业改革和发展需要，主要采取授权经营和国家出资入股的方式，向集团公司或企业注入土地资产。
(2)对于一般竞争性行业，应坚持以出让、租赁等方式配置土地。当非国有资本购买、兼并、参股原国有企业时，可将企业原划拨土地评估作价后同其他国有资产一并转为国有股，逐步通过股权转让变现。
(3)对承担国家计划内重点技术改造项目的国有企业，原划拨土地可以继续以划拨方式使用，也可以作价出资(入股)方式向企业注入土地资产。
3．根据1999年12月29日修正的《中华人民共和国公司法》第24条、第80条、第81条规定，公司设立时，股东以土地使用权作价出资的必须进行评估作价，核实财产，并折合为股份。不得高估或者低估作价。国有企业改建为股份有限公司时，严禁将国有资产低价折股、低价出售或者无偿分给个人。
采用国有土地使用权作价出资(入股)方式进行资产处置的，在改制企业拟订的土地资产处置总体方案核准后，企业应自主委托具备相应土地估价资质的机构进行评估，并依据土地状况和评价结果，拟订土地资产处置的具体方案。土地估价报告经企业所在市、县土地行政主管部门初审后，应在省级以上土地行政主管部门办理土地资产处置审批时备案。
4．可以。国土资源部《关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见》明确了国家作价出资(入股)土地使用权的权益，即以作价出资(入股)方式处置的，土地使用权在使用年限内可以依法转让、作价出资、租赁或抵押，改变用途的应补缴不同用途的土地出让金差价。
 
13．2001年，××市S集团依法获得对该市原国有企业M纺纱厂的兼并权利。2005年上半年，因企业改制，部分厂房出租于W公司，租期一年半。2005年下半年，S集团欲收回出租厂房，因合同期限未至，W公司提出获取合理补偿的要求，得到了S集团的认可。
问题
1．什么是国有土地租赁？
2．国有土地租赁是国有土地出让方式的有效补充，对此你作何理解？
3．国有土地租赁的期限是如何划分的？
4．“承租土地提前收回，可以获得合理补偿”是国有土地租赁权人的权利、义务，具体是指什么？
 

正确答案:
1．国有土地租赁，是指土地使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年限的土地租赁合同，并支付租金的行为。土地租赁合同经出租方同意后可以转让，改变原合同规定的使用条件，应当重新签订土地租赁合同，签订土地租赁合同和转让土地租赁合同应当办理土地登记和变更登记手续。租赁土地上的房屋等建筑物、构筑物可以依法抵押，抵押权实现时，土地租赁合同同时转让。
2．国有土地租赁是国有土地有偿使用的一种形式，是出让方式的补充。当前应以完善国有土地出让为主，稳妥地推行国有土地租赁。严格依照《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》的有关规定，确定国有土地租赁的适用范围。对原有建设用地，因发生土地转让、场地出租、企业改制和改变土地用途后依法应当有偿使用的，可以实行租赁。对于新增建设用地，重点仍应是推行和完善国有土地出让，租赁只作为出让方式的补充。对于经营性房地产开发用地，无论是利用原有建设用地，还是利用新增建设用地，都必须实行出让，不实行租赁。
企业改革涉及的划拨土地使用权，有下列情形之一的，应当采取出让或者租赁的方式处置：
(1)国有企业改造或改组为有限责任公司、股份有限公司以及组建集团的。
(2)国有企业改组为股份合作制的。
(3)国有企业租赁经营的。
(4)非国有企业兼并国有企业的。
S集团对M厂的兼并符合第(4)条的规定。
3．国有土地租赁可以根据具体情况实行短期租赁和长期租赁。对短期使用或用于修建临时建筑物的土地，应实行短期租赁，短期租赁年限一般不超过5年；对需要进行地上建筑物、构筑物建设后长期使用的土地，应实行长期租赁，具体租赁期限由租赁合同约定，但最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年期。
W公司的承租期限当属短期租赁。
4．国有土地租赁权人的权利、义务有：
(1)承租土地使用权可以转租、转让或抵押。国有土地租赁，承租人取得承担土地使用权。承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，经土地行政主管部门同意或根据租赁合同约定，可将承租土地使用权转租、转让或抵押。承租土地使用权转租、转让或抵押必须依法登记。
(2)国有土地租赁权人有优先受让权。承租土地在使用年期内改为出让方式的，承租人有优先受让权，租赁土地在办理出让手续后，终止租赁关系。承租土地使用权期满，承租人可以申请续期，除根据社会公共利益的需要收回该幅土地的，应予以批准。
(3)承租土地提前收回，可以获得合理补偿。国家对土地使用者依法取得的承租土地使用权，在租赁合同约定的使用年限届满前不收回；因社会以公共利益的需要，依照法律程序提前收回的，应对承租人给予合理补偿。承租土地使用权的收回原因有：①承租人未按合同约定开发建设、未经土地行政主管部门同意转让、转租或不按合同约定按时缴纳土地租金的，土地行政主管部门可以解除合同，依法收回承租土地使用权。②承租土地使用权期满申请续期未获批准的，承租土地使用权由国家无偿收回，并可要求承租人拆除地上建筑物、构筑物，恢复土地原状。
因此，W公司可依法获得补偿。