北京：建外SOHO中国缘何造就CBD最败笔  

　　在建外SOHO的B座1602房间，透过紧锁的玻璃门可以看到里面布满灰尘，门口满地都是印有各种字体的废纸，门上贴着十来张“出租”的告示，分别写着不同的联系人、单位和电话。经过和其中的一个出租中介电话联系得知，这间房子已经空置好几个月了。

　　管理混乱

　　在寸土寸金的CBD区域，走访发现这种情况极为罕见，即便有些楼盘不可避免地存在空置的现象，但每隔几天总会有人清扫，屋内一片干净，但满地废纸、到处尘垢的现象确实少见。

　　这仅仅只是建外SOHO管理问题的冰山一角，事实上，更的危机还在后面。

　　SOHO中国董事长潘石屹曾在博客上说，“建外SOHO东区已经到了崩溃的边缘，无法交纳电费，无法支付清洁费，无法交纳保暖费……”

　　2008年底，由于业委会发现赛特物业挪用了1700万元资金，便解雇了和后者的合同，同时邀请宾至物业临时管理小区，而宾至物业来此的员工都是原来赛特物业管理此处的原班人马，赛特物业认为业委会无权解除合同，并且认为其中存在内幕，于是又重新调集了一班人手与宾至物业共同管理。因此，到了今年8月份，小区业主因管理混乱拒绝交费一度面临断电。

　　同时，小区业主强烈要求更换业委会，理由是管理太乱，而业委会主任韩兵则认为是去年的金融危机让小区的退租事件增多引起了业主不满。

　　SOHO模式的矛盾之处－全国最教育类网站(www．Examda。com)

　　不难想象，假如上述空置的房间是一处私人住宅或者是持有型物业，那么房间的主人肯定会打扫房间，而绝不会造就CBD区域的最败笔。

　　据一位不愿意透露姓名的专家分析，“出现上述问题是因为房子所有权和使用权分离，一旦面临管理问题或出租问题，所有者自然不愿意掏钱清扫房间，开发商自然就更不愿意，从根本看这源自于SOHO中国的商业模式”。

　　潘石屹对SOHO中国的商业模式的定义是：开发商业(包括写字楼)地产，统一规划、建设，统一市场销售，统一出租和管理。

　　但这属于一厢情愿，从市场上看，SOHO中国处理旗下物业的方式是将商业项目散售给中小投资者。

　　对此，北京地产界知名评论人士蔡鸿岩表示，尽管从地产营销角度讲可说SOHO中国是非常成功的，但是这种切分产权出售出去的商业物业，特别是商业零售经营的商业物业，由于产权分散不能进行统一商业规划、业态组合和管理，所以导致了部分购买商铺的小业主后期经营陷入困境。“另外写字楼和商业无一保留的全都卖出去了，怎么还能‘统一出租’呢？”

　　利润最化

　　“SOHO中国的产生和成功不是偶然的，它深深印刻了内地房地产的发展轨迹。”北京苓创商业地产顾问机构总经理冯新表示，“第一个原因是现有的金融体制让开发商得不到长期金融工具的支持，主要依赖银行贷款的项目资本金制度导致开发商盖完房子必然卖掉才能还上银行的贷款；二是做住宅开发形成的思维惯性使然，做住宅通过销售变现，到了商业地产仍然沿用过去的做住宅的模式；三，社会上存在量手里有钱但没有投资渠道的投资客，这些非理性非专业的投资客的存在是散售能够得到支持的外部环境。而且中国内地经营商业地产的环境并不稳定，市场波动，风险，因此开发商必然追求快速实现利润，且追求高利润。”

　　“以SOHO中国而言，其对高利润的追求已经让房价严重透支了，”上述人士认为。

　　以潘石屹最近夺得望京B29地块为例，潘石屹表示，该地块写字楼部分预计售价3万元/平方米，商业预计售价5万元/平方米。

　　分析其商业部分，按100平方米一套房计算，购房款为500万元，根据周边租金，预估其租金为5元/平方米/天，则一年可以实现18万多元的收益，年收益率3.6%，如此一来，收回成本的时间需要将近30年，届时商业项目40年的产权已经过去了四分之三。

　　“更重要的是，由于种种导致收益摊薄的原因量存在，事实上SOHO项目的收益率可能更低，”冯新指出，“而从根本上看，这正是因为开发商追求利润最化，因此忽视了基本的商业地产发展规律。”

　　风险最程度转移

　　另一位不愿具名的专家认为，“正是由于利润最化，而且一次性出手，所有的风险都转移给了投资人和租赁客。首先对于SOHO中国写字楼部分而言，这部分主要面临两商业地产规律的挑战，一是由于分散出售，无法统一管理，必然会降低物业的品质，从而降低其价值；另外在所有企业类型中，中小企业的生命周期最短，一般中小企业的存活期概是2.9年。而SOHO写字楼主要出租给这类企业，因此其租期很难持续，变动，其租金自然会受到影响”。

　　据记者了解,上述B座1602房间原本有小企业租用，但后来在经济低谷中退出了市场。而当记者以租客身份表示租赁的想法之后，电话那头中介表示，“只要看中了房子，价钱可以往下再商量”。

　　冯新则表示：“其实更难题出现在商业部分，尤其是室内商业部分。”

　　他认为，第一，散售模式中开发商对产业链下游利益严重透支。开发商往往将商铺以天价卖给投资客，投资客为了获得理想的投资回报、或者解决还贷的压力，必然对租金有非常高的期望值，而投资客的收益就是商户的成本，而且是商家成本的头，当商家面对外部惨淡的消费市场的时候，一方面收入上不来，一方面成本高企，所以往往无法逃避厄运。商家一死，投资客的租金收益自然就泡汤，整个项目自然面临失败的命运，而开发商早已一卖了之，揣着包包走人，对投资客的收益以及商家的经营并不承担责任。

　　第二，散售导致无法统一运营管理。室内商业不同于街铺底商，它客观上要求必须要统一运营管理，必须坚持有为而治，绝对不能无为而治。开发商将商铺散售之后，往往丧失了商铺的支配权，使得统一的定位、规划、招商、运营无法实现。