物管公司与业主因安全问题引发的诸多矛盾随着《物业管理条例》(下称《条例》)的深入贯彻施行有所缓解，但实际生活中，仍旧存在物管公司及业主对条例的误解而引发的纠纷。 
　　保安擅离岗位造成业主遇害，须承担相应责任 
　　女大学生王某在做完家教赶回所住小区时被闲逛于此的张某看见，张见王一个人，便尾随其后直至进入居民楼的电梯。当电梯驶至14楼王某欲走出时，张上前对其实施不轨，挣扎中的王某按响了电梯的警铃，受了惊吓的张某在慌乱中将王某扼死。凶手已被法院判刑，但死者父母认为，其女在遇害之前曾经呼救，并按响电梯警铃，终因保安人员不在岗才导致悲剧的发生，物业公司难逃责任。于是，一纸诉状将物业送上了法庭。 
　　点评:此案例属于物业公司不履行安全保障义务而应依法承担对业主侵权补充责任的典型。虽然《条例》第四十六条和第四十七条分别对物业管理企业对其管理区域内违反有关治安等方面法律法规规定的行为应当制止，以及物业管理企业应当协助做好其管理区域内的安全防范工作等作了明确的规定，但实际操作起来却有一定困难，难以判定物业公司的作为或不作为与导致业主人身、财产安全受到损害的因果关系。物业公司的物业管理服务只能通过一定措施，预防犯罪行为发生，但并不能够杜绝一切犯罪行为发生。不过，本案物业公司保安擅离岗位，业主呼救，保安未能提供安保服务，属于未能履行服务合同的约定，因而违反了《条例》第四十七条第二款“保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责”的规定，故应依该条规定承担相应违约责任。 
　　业主财物受损，物业公司难辞其咎 
　　某小区业主张某发现自己停在车位上的小车挡风玻璃被砸碎，经派出所调查，是楼上住户扔下的玻璃瓶砸碎的。于是，张某拿出与物业公司签订的机动车管理委托协议书，向物业提出赔偿修车费1.5万元的要求。遭到拒绝后，张某起诉到法院。物业公司认为，依据这个协议，物业公司所收取的费用只是“占地费”，对车辆所受损害不承担责任。法院认为“占地费”于法无据，判决物业公司承担管理不周的责任。 
　　点评:这是一起因物业小区发生财物损坏而引发的业主和物业公司在对小区安全责任问题上的纠纷。这些年，因小区住户停放在小区内的自行车、汽车等被损坏或丢失，或因家庭财产被盗，引发的业主和物业公司在对小区安全责任问题上的纠纷并不鲜见，但目前物业管理立法却显滞后，物业管理关系的法律内涵仍不太明确。现实生活中，物业公司与业主围绕物业管理方面的权利和义务主要依靠双方的约定来处理。如果约定条件时考虑不周全或约定含糊，出现纠纷时，双方往往各执一词，很难找到共同的规范解决。在处理上，司法机关往往适用普通法(如民法通则和合同法)进行处理。本案业主张某既可以要求扔玻璃瓶者(找不到扔瓶者时则整栋楼的人须以共同危险责任的方式)承担侵权赔偿责任，也可以按物业管理服务合同，要求物业公司承担管理不周的责任。如业主选择后一种方式处理，则业主与物业公司的关系以及这种关系所包含的权利义务在处理争议中就显得十分重要。小区内的物业管理关系虽然也属于民事关系，但跟普通民事关系有些区别，如物业公司不得随意放弃管理(即使有人欠缴费用)。因为，物业公司责任的归责原则主要是严格责任。就本案而言，物业公司辩称其收取的是“占地费”于法无据，实际上应是保管费，因此应按保管合同一般原理，物业公司(相当于保管人)要承担保管责任。《条例》第三十六条规定:“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”业主要求物业公司承担责任也就于法有据。对照《条例》，本案应属业主财产受到损害的情形，具有管理义务的物业公司难辞其咎。 
　　缴纳了物管费，物业公司就该对业主失窃负责? 
　　黎某家住四川省某市某小区，几天前他家被盗，于是他向小区物业公司索赔，遭物业公司拒绝。黎某认为，自己缴纳了管理费就是与物业公司形成了合同关系，家中财物被盗，物业公司就应该赔偿损失。 　　点评:本案物业是否应当赔偿，首先要看物业公司与黎某所在小区的业主委员会或开发商之间签订的物业服务合同是否有对业主财产安全进行保护的内容。为此，就要区分以下情况: 
　　第一，物业公司与业主委员会或开发商订立的物业服务合同中明确约定物业公司有保护每个业主家庭财产安全的义务，或者虽在书面合同中未明确约定，但物业公司向业主收取的管理费中包含提供该项服务的费用，则物业公司对黎某有财产安全保护的义务。黎某财物被盗，根据《条例》第三十六条，物业管理公司应该赔偿黎某的损失。 
　　第二，物业公司与业主委员会或开发商在物业服务合同中未约定物业公司有保护每个业主财产安全义务的内容，而且物业公司向业主收取的管理费中也不包含提供该项服务的费用，则物业公司与业主之间只是一般物业服务合同关系，物业公司并没有保护每个业主财产安全的义务，物业公司履行日常防范注意义务即可。《条例》第六条第二款规定，业主在物业管理活动中，有按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务的权利。据此规定，业主只能按照物业服务合同的约定要求物业公司提供相应的服务，不能对物业公司提出额外的要求。如果物业公司尽了通常的安全防范义务，在此情况下，小偷偷走黎某财物造成的损失不是因为物业公司违反合同约定造成的，物业公司不需要赔偿黎某损失。