物业管理之停车场经营的要点
发布时间：2010-01-14 共1页
住宅区开展经营性停车场业务的，按照有关规定，必须办理相应的证件，如《经营性停车场许可证》等。在收费标准上也须遵照政府的法规，而不得随意定价、任意涨价，也不可搭车收取其他费用。《深圳市停车场规划建设和机动车停放管理条例》规定：“住宅区停车场的停放服务费，实行政府定价，其收费标准按照下列情形确定：（一）住宅区停车场产权属建设单位的，停放服务费的收费标准由市价格部门根据停车场建设成本和经营管理成本等情况确定；（二）住宅区停车场产权为业主共有的，停放服务费的收费标准应当征求业主委员会的意见，由市价格部门根据停车场管理成本确定”。“机动车所有人已取得停车位所有权或者使用权的，其停车位的管理服务费由停车场管理单位与停车位的所有人或者使用人约定”。
经营者还要按照法规要求，制订并严格执行有关停车场管理制度，对进入停车场停放的车辆应当发放停放凭证，并在车辆离开停车场时查验收回停放凭证；对无停放凭证或者与交验停放凭证不符的车辆，应当限制其离开停车场，或者按照停车场管理规定办理有关手续后放行。
根据停车场形式选择经营方法
停车场的类型有很多种，例如，写字楼、机关办公楼、住宅区、商业区等都有附属停车场，还有专营停车业务的社会停车场。因物业管理应用最为广泛且与人关系较为密切的是住宅区物业管理，则本节所谈停车场经营主要指住宅区停车场经营。
住宅区停车场目前大致有3种形式：地下停车库、地上停车场和独立车库。独立车库的||管理一般主要由产权人负责。物业管理企业接触最多的是前两种形式。
不同的停车场设施也不一样。有的配备有高科技监控设备；有的是封闭式停车场，只有一个出入口，有的则有2个甚至8个出口；有的刷卡进入，有的就是“手抄本”凭证；有的只限于小区业主使用，外来车辆一律不许进入（访客亦包括在内），有的则是在满足业主使用的基础上限制性地对社会开放；有的是经营性停车场，有的则是非经营性停车场；有的产权、委托管理权及收益权都归属业主，有的则归属发展商，等等。
总之，停车场形式多种多样，经营者须灵活应对。
注意停车场经营风险
停车场经||营的3类风险：
1.车辆丢失赔偿风险：这类风险一旦发生，就会给企业带来重大的经济损失。这是经营者必须重点防范的一类风险。
2.车辆损坏赔偿风险：这类风险的潜在危险不可小觑，尤其是一些高档豪华车辆受损后的赔偿额也很高，还非常容易损害物业管理企业的品牌形象。这种损坏风险也有两种情况：一是人为的破坏，二是事故损害。
3.小区内交通事故赔偿风险：这类风险虽然并不多见，但也不可不防，一旦发生，后果不堪设想。下面的案例说明了该类风险的存在。
「案例」车撞小区障碍桩闹上法庭
2004年，司机孙某在北京市一小区内驾车时，撞上了小区地下停车库旁的障碍桩，致使车辆有所损毁。车主马先生认为物业管理公司设置障碍违章，要求物业管理公司赔偿修车费6 000多元。在双方协商无果的情况下，马先生将物业管理公司告上法庭。北京朝阳区法院经审理认为，马先生的要求没有法律依据，一审驳回其诉讼请求。
防范停车场经营风险的方法
1.近年来，关于停车场经营的风险探讨相当多，也不乏好的经验。但作者以为关键还在于要有强烈的风险意识，有了这个意识就会在基础工作中强化责任心，切实履行职责；如果风险还是来了，那么，完全而忠实地履行职责将是风险免责的重要因素。《深圳市停车场规划建设和机动车停放管理条例》规定：“经营性停车场的管理单位因不履行本条例规定的职责或者因不符合停车场管理规范而造成停车场内的机动车受到损毁或者丢失的，应当依法承担相应的赔偿责任。”
2.《深圳市停车场规划建设和机动车停放管理条例》规定：“停车场内的机动车受到损害或者丢失的，机动车所有人可以向机动车投保的保险公司要求赔偿，停车场管理单位应当提供必要的协助”。从中可知，风险责任应尽量由保险公司承担；当然，前提是经营者没有过错，否则保险公司还可以再向物业管理企业追偿。
3.高度重视各类事故隐患，例如，地下停车场的火灾、水灾隐患，高空坠物有可能导致车辆损害的隐患，儿童淘气有意划伤车辆的隐患，管理不善有可能导致小区内交通事故的隐患等。将这些隐患消灭在萌芽状态是最好的防范。
4.将停车场交由专业停车场经营公司管理。这种做法将风险完全转移，但也将最丰厚的利润相应地转移了。
「案例」车窗玻璃破碎谁之过
2000年7月1 5日2 3时40分，深圳××花园B栋一业主将私家车驶进小区，停放在地面私家车位后上楼休息。随后赶到的巡逻保安员发现车的后窗玻璃已经破碎，当即向保安班长汇报，并做了详细记录。考虑到车主可能已经就寝，且现场情况可以认定车窗是在车场以外损坏的，就没有打扰业主予以核对确认。
第二天早晨6时20分，保安员向车主通报其车辆后窗破碎。不料车主竞一口咬定是停进私家车位后被高空抛物所致，反倒要求物业管理公司予以赔偿。保安员拿出查车记录加以说明，并让其仔细查看一直保护着的现场情况。车主否认记录和现场具有真实性……一方据理评说，一方拒不认账，一时难以扯清。
在双方争执不下的情况下，物业管理公司请辖区派出所派员进行调查和调解。派出所的工作人员认真查阅记录和勘察现场，询问有关人员和周边住户，然后签署意见，断定车窗是在停车场之外破碎的，由车主自行负责，并且对车主嫁祸于人的行为进行了严厉批评。
经营者还要按照法规要求，制订并严格执行有关停车场管理制度，对进入停车场停放的车辆应当发放停放凭证，并在车辆离开停车场时查验收回停放凭证；对无停放凭证或者与交验停放凭证不符的车辆，应当限制其离开停车场，或者按照停车场管理规定办理有关手续后放行。
根据停车场形式选择经营方法
停车场的类型有很多种，例如，写字楼、机关办公楼、住宅区、商业区等都有附属停车场，还有专营停车业务的社会停车场。因物业管理应用最为广泛且与人关系较为密切的是住宅区物业管理，则本节所谈停车场经营主要指住宅区停车场经营。
住宅区停车场目前大致有3种形式：地下停车库、地上停车场和独立车库。独立车库的||管理一般主要由产权人负责。物业管理企业接触最多的是前两种形式。
不同的停车场设施也不一样。有的配备有高科技监控设备；有的是封闭式停车场，只有一个出入口，有的则有2个甚至8个出口；有的刷卡进入，有的就是“手抄本”凭证；有的只限于小区业主使用，外来车辆一律不许进入（访客亦包括在内），有的则是在满足业主使用的基础上限制性地对社会开放；有的是经营性停车场，有的则是非经营性停车场；有的产权、委托管理权及收益权都归属业主，有的则归属发展商，等等。
总之，停车场形式多种多样，经营者须灵活应对。
注意停车场经营风险
停车场经||营的3类风险：
1.车辆丢失赔偿风险：这类风险一旦发生，就会给企业带来重大的经济损失。这是经营者必须重点防范的一类风险。
2.车辆损坏赔偿风险：这类风险的潜在危险不可小觑，尤其是一些高档豪华车辆受损后的赔偿额也很高，还非常容易损害物业管理企业的品牌形象。这种损坏风险也有两种情况：一是人为的破坏，二是事故损害。
3.小区内交通事故赔偿风险：这类风险虽然并不多见，但也不可不防，一旦发生，后果不堪设想。下面的案例说明了该类风险的存在。
「案例」车撞小区障碍桩闹上法庭
2004年，司机孙某在北京市一小区内驾车时，撞上了小区地下停车库旁的障碍桩，致使车辆有所损毁。车主马先生认为物业管理公司设置障碍违章，要求物业管理公司赔偿修车费6 000多元。在双方协商无果的情况下，马先生将物业管理公司告上法庭。北京朝阳区法院经审理认为，马先生的要求没有法律依据，一审驳回其诉讼请求。
防范停车场经营风险的方法
1.近年来，关于停车场经营的风险探讨相当多，也不乏好的经验。但作者以为关键还在于要有强烈的风险意识，有了这个意识就会在基础工作中强化责任心，切实履行职责；如果风险还是来了，那么，完全而忠实地履行职责将是风险免责的重要因素。《深圳市停车场规划建设和机动车停放管理条例》规定：“经营性停车场的管理单位因不履行本条例规定的职责或者因不符合停车场管理规范而造成停车场内的机动车受到损毁或者丢失的，应当依法承担相应的赔偿责任。”
2.《深圳市停车场规划建设和机动车停放管理条例》规定：“停车场内的机动车受到损害或者丢失的，机动车所有人可以向机动车投保的保险公司要求赔偿，停车场管理单位应当提供必要的协助”。从中可知，风险责任应尽量由保险公司承担；当然，前提是经营者没有过错，否则保险公司还可以再向物业管理企业追偿。
3.高度重视各类事故隐患，例如，地下停车场的火灾、水灾隐患，高空坠物有可能导致车辆损害的隐患，儿童淘气有意划伤车辆的隐患，管理不善有可能导致小区内交通事故的隐患等。将这些隐患消灭在萌芽状态是最好的防范。
4.将停车场交由专业停车场经营公司管理。这种做法将风险完全转移，但也将最丰厚的利润相应地转移了。
「案例」车窗玻璃破碎谁之过
2000年7月1 5日2 3时40分，深圳××花园B栋一业主将私家车驶进小区，停放在地面私家车位后上楼休息。随后赶到的巡逻保安员发现车的后窗玻璃已经破碎，当即向保安班长汇报，并做了详细记录。考虑到车主可能已经就寝，且现场情况可以认定车窗是在车场以外损坏的，就没有打扰业主予以核对确认。
第二天早晨6时20分，保安员向车主通报其车辆后窗破碎。不料车主竞一口咬定是停进私家车位后被高空抛物所致，反倒要求物业管理公司予以赔偿。保安员拿出查车记录加以说明，并让其仔细查看一直保护着的现场情况。车主否认记录和现场具有真实性……一方据理评说，一方拒不认账，一时难以扯清。
在双方争执不下的情况下，物业管理公司请辖区派出所派员进行调查和调解。派出所的工作人员认真查阅记录和勘察现场，询问有关人员和周边住户，然后签署意见，断定车窗是在停车场之外破碎的，由车主自行负责，并且对车主嫁祸于人的行为进行了严厉批评。
