投资性房地产
一、单项选择题(单项选择题备选答案中，只有一个符合题意的正确答案。多选、错选、不选均不得分)
1．下列关于成本模式计量的投资性房地产的说法，不正确的是(    )。
A．采用成本模式计量的投资性房地产，在收到租金收入时，需要计入"其他业务收入"等科目
B．采用成本模式计量的投资性房地产，在每期计提折旧或者摊销时，计提的折旧和摊销金额需要计入"管理费用"科目
C．采用成本模式计量的投资性房地产，发生减值时，需要将减值的金额计入"资产减值损失"科目
D．采用成本模式计量的投资性房地产，在满足一定条件时，可以转换为公允价值模式进行后续计量

 

正确答案:B　解题思路：采用成本模式计量的投资性房地产，每期的折旧或摊销额应计入"其他业务成本"等科目。
 
2．关于投资性房地产的转换，在公允价值模式下，下列说法中正确的是(  )。
A．采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当H的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益
B．采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为门用房地产时，应当以其转换当门的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额直接计入所有者权益
C．自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，该项投资性房地产应当按照转换日的公允价值计量，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益
D．自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，该项投资性房地产应当按照转换日的公允价值计量，公允价值与原账面价值的差额直接计入所有者权益

 

正确答案:A　解题思路：采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，该项投资性房地产应当按照转换日的公允价值计量。转换日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益；转换日的公允价值大于原账面价值的，其差额作为资本公积(其他资本公积)，计入所有者权益。
 
3．下列各项中，不影响企业当期损益的是(    )。
A．采用成本模式计量，期末投资性房地产的可收回金额低于账面价值
B．自用的房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，转换日房地产的公允价值小于账面价值
C．采用公允价值模式计量，期末投资性房地产的公允价值低于账面价值
D．自用的房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，转换日房地产的公允价值大于账面价值

 

正确答案:D　解题思路：选项A需要计提资产减值损失；选项BC将差额计入公允价值变动损益；选项D计入资本公积。
 
4．甲公司于2009年4月20日将采用公允价值模式计量的投资性房地产转为行政管理部门使用，该房地产2008年末的公允价值为3000万元，转换H的公允价值为3060万元，预计尚可使用年限20年，采用平均年限法计提折旧，净残值为60万元，则该项资产2009年度应计提的折旧额是(    )万元。
A．98
B．100
C．110．25
D．112．5

 

正确答案:B　解题思路：转换后的资产账面价值3060万元，2009年计提的折旧额=(3060-60)／20×8／12=100(万元)。
 
5．A公司拥有一栋写字楼，用于本公司办公。2010年1月1日，A公司与B公司签订经营租赁协议，将该写字楼整体出租给B公司使用，租赁期开始日为2010年1月1日，年租金为400万元，为期3年。当日，该写字楼的账面余额为3500万元，已计提折旧1000万元，公允价值为1800万元，且预计其公允价值能够持续可靠取得。2010年底，该项投资性房地产的公允价值为2400万元。假定A公司对投资性房地产采用公允价值模式计量，不考虑其他因素，则该项房地产对A公司2010年度损益的影响金额为(    )万元。
A．1000
B．-100
C．300
D．600

 

正确答案:C　解题思路：该项房地产对A公司2010年度损益的影响金额=[1800-(3500-1000)]+(2400-1800)+400=300(万元)。
 
二、多项选择题(多项选择题备选答案中，有两个或两个以上符合题意的正确答案。多选、少选、错选、不选均不得分)
6．关于投资性房地产的后续计量，下列说法中错误的是
A．采用公允价值模式计量的，应对投资性房地产计提折旧或进行摊销
B．已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式
C．已采用成本模式计量的投资性房地产，不得从成本模式转为公允价值模式
D．成本模式转为公允价值模式，应当作为会计估计变更

 

正确答案:ACD　解题思路：采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更，按照《企业会计准则第28号--会计政策、会计估计变更和差错更正》处理。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。
 
7．关于投资性房地产的后续计量，下列说法中正确的有(  )。
A．采用公允价值模式计量的投资性房地产，应对投资性房产计提折旧或摊销
B．采用公允价值模式计量的投资性房地产，不对投资性房产计提折旧或摊销
C．已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转换为成本模式
D．已采用成本模式计量的投资性房地产，不得从成本模式转换为公允价值模式

 

正确答案:BC　解题思路：采用公允价值模式计量的投资性房地产，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。从成本模式转换为公允价值模式的，应当作为会计政策变更，按照《企业会计准则第28号-会计政策、会计估计变更和差错更正》处理。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转换为成本模式。
 
8．下列关于投资性房地产的说法正确的有(    )。
A．已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得再从公允价值模式转为成本模式
B．已经采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量的企业，对于新取得的投资性房地产，如果确实无法持续可靠取得其公允价值，应当对其采用成本模式计量直至处置，并假设无残值
C．采用成本模式对投资性房地产进行后续计量的企业，即使有证据表明，企业首次取得某项投资性房地产时，该投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，也应对该项房地产采用成本模式计量
D．对投资性房地产进行改扩建且将来仍作为投资性房地产的，再开发期间应继续将其作为投资性房地产核算，再开发期间照提折旧或摊销

 

正确答案:ABC　解题思路：选项D，再开发期间不计提折旧或摊销。
 
9．采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，应同时满足的条件有(    )。
A．投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场
B．与该投赞眭房地产有关的经济利益很可能流入企业
C．该投资性房地产的成本能够可靠地计量
D．企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计

 

正确答案:AD　解题思路：选项B和选项C属于投资性房地产的确认条件。而不是公允价值计量的条件，注意区别。
 
10．下列各项中，不属于投资性房地产的有(    )。
A．房地产开发企业开发的准备出售的房屋
B．房地产开发企业拥有的已出租建筑物
C．企业持有的准备建造房屋的土地使用权
D．企业持有并准备增值后转让的建筑物

 

正确答案:ACD　解题思路：选项A，属于企业的存货；选项C，属于无形资产；企业持有并准备增值后转让的建筑物不属于投资性房地产。若将选项D中"建筑物"改为"土地使用权"，则属于投资性房地产。
 
三、判断题(每小题判断结果正确的得1分，判断结果错误的扣0．5分，不判断的不得分也不扣分。本类题最低得分为零分)
11．采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的账面价值作为自用房地产的入账价值。
A．对
B．错

 

正确答案:B　解题思路：采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益(公允价值变动损益)。
 
12．自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产应当按照转换当日的公允价值计量，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益(公允价值变动损益)。
A．对
B．错

 

正确答案:B　解题思路：转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益(公允价值变动损益)；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额作为资本公积(其他资本公积)，计入所有者权益。
 
13．资产负债表日采用公允价值模式计量的投资性房地产的公允价值低于其账面余额的差额，借记"投资性房地产-公允价值变动"科目，贷记"公允价值变动损益"科目。(  )
A．对
B．错

 

正确答案:B　解题思路：资产负债表日采用公允价值模式计量的投资性房地产的公允价值低于其账面余额的差额，借记"公允价值变动损益"科目，贷记"投资性房地产-公允价值变动"科目。
 
14．企业以经营租赁方式出租给子公司的房地产，应当作为母公司的投资性房地产，但在编制合并报表时，应该作为企业集团的投资性房地产。
A．对
B．错

 

正确答案:B　解题思路：编制合并报表时，应将其作为企业集团的自用房地产。
 
15．企业将融资租入的土地使用权，以经营租赁的方式出租应作为投资性房地产核算。
A．对
B．错

 

正确答案:B　解题思路：注意该土地使用权以经营方式出租；该土地使用权必须是通过转让或通过出让方式获得的；而不是通过租赁方式获得再出租。
 
四、计算分析题(凡要求计算的项目，除题中特别标明的外，均须列出计算过程；计算结果有计量单位的，必须予以标明，标明的计量单位与题中所给的计量单位相同；计算结果出现小数的，除特殊要求外，均保留小数点后两位小数；凡要求解释、分析、说明理由的内容，必须有相应的文字阐述)
16．正保公司于2009年3月1日对一经营租出的厂房进行改扩建，改扩建前该厂房的原价为5000万元，原预计使用年限为40年，预计净残值为200万元，采用年限平均法计提折旧，已累计计提折旧1200万元，已计提减值准备200万元。在改扩建过程中领用工程物资720万元，发生改扩建人员薪酬80万元，用银行存款支付其他费用52万元。
该厂房于2009年9月30日达到预定可使用状态。正保公司对改扩建后的厂房仍采用年限平均法计提折旧，预计尚可使用年限为30年，预计净残值为120万元。
要求：
(1)计算厂房改扩建后的入账价值并编制相关会计分录。
(2)计算2009年厂房改造后应计提的折旧额并编制会计分录。(以万元为单位)
 

 

正确答案:
(1)计算投资性房地产改扩建后的入账价值并编制相关会计分录
投资性房地产改扩建后的入账价值
=(5000-1200-200)+720+80+52=4452(万元)
借：投资性房地产—厂房—在建     3600
投资性房地产累计折旧     1200
投资性房地产减值准备     200
贷：投资性房地产—厂房     5000
借：投资性房地产—厂房—在建     852
贷：工程物资     720
应付职工薪酬     80
银行存款     52
借：投资性房地产—厂房     4452
贷：投资性房地产—厂房—在建     4452
(2)计算2009：厂房改造后应计提的折旧额并编制会计分录
2009年厂房改造后应计提的折旧额
=(4452-120)／30×3／12
=36．1(万元)
借：其他业务成本     36．1
贷：投资性房地产累计折旧     36．1
 
17．甲企业2007年1月1日外购一幢建筑物。该建筑物的售价(含税)为500万元，以银行存款支付。该建筑物用于出租，租赁期开始日为2007年1月1日，年租金为20万元。每年年初收取租金(从07年初开始)。该企业对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。2007年12月31日，该建筑物的公允价值为520万元。2008年12月31日，该建筑物的公允价值为510万元。2009年1月1日，甲企业出售该建筑物，售价为500万元。
要求：编制与该项投资性房地产有关的会计分录。
 

 

正确答案:
(1)2007年1月1日
借：投资性房地产——成本       500
贷：银行存款       500
收取租金时：
借：银行存款       20
贷：预收账款       20
(2)2007年12月31日
借：投资性房地产——公允价值变动       20
贷：公允价值变动损益       20
借：预收账款       20
贷：其他业务收入       20
(3)2008年1月1日收取租金时
借：银行存款20
贷：预收账款20
(4)2008年12月31日
借：公允价值变动损益       10
贷：投资性房地产——公允价值变动       10
借：预收账款       20
贷：其他业务收入       20
(5)2009年1月1日
借：银行存款       500
贷：其他业务收入       500
借：其他业务成本       510
贷：投资性房地产——成本       500
——公允价值变动       10
借：公允价值变动损益       10
贷：其他业务成本       10
 
18．2007年7月12日，A企业对一项投资性房地产进行改良，该投资房地产账面价值为460万元，采用公允价值计量。改良过程中发生的支出均可资本化。在改良期间，该投资性房地产停止使用。在改良工程中，发生工人工资20万元，领用生产用原材料40万元，与该原材料有关的增值税税额为6．8万元，领用A企业自产产品30万元。该产品的计税价格为50万元，辅助生产车间为改良工程提供有关劳务支出为15万元。2007年11月20日，工程改良完工，11月30日，A企业将此房地产出租给B企业办公，每月租金10万元，于每月末收取。2007年12月31日收到B企业支付的租金存入银行，当日该房地产的公允价值为630万元。
要求：根据上述资料编制A企业投资房地产相关分录。
(答案金额用万元表示)
 

 

正确答案:
(1)投资性房地产转入在建工程：
借：在建工程     460
贷：投资性房地产     460
(2)改良过程中领用原材料、自产产品，发生人员工资，接受辅助生产车间为改良工程提供有关劳务支出：
借：在建工程     120.3
贷：应付职工薪酬     20
原材料     40
库存商品     30
应交税费--应交增值税(销项税额)     15.3(6.8+8.5)
生产成本--辅助生产成本     15
(3)改良工程结束达到预定使用状态：
借：投资性房地产     580.3
贷：在建工程     580.3
(4)收取出租房地产的租金：
借：银行存款     10
贷：其他业务收入     10
(5)以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整投资性房地产账面价值：
借：投资性房地产     49.7
贷：公允价值变动损益     49.7