二、国外物流园区的运作模式

　　1.物流园区的产生

　　物流园区作为物流业发展到一定阶段时产生的新兴物流集疏方式，在日本、德国等发达国家已经得到了快速发展。

　　在德国乃至于整个欧洲，日益激烈的市场竞争迫使各个企业在生产及销售环节尽力降低成本及费用支出，尤其是在定购原材料到向客户分发最终产品的供应链环节，节约成本的强烈要求带来了发展物流产业的巨大机遇。

　　随着物流产业的兴起，原来相互分割、缺乏合作的仓储、运输等传统企业逐渐走向联合，专业性的物流配送经营实体及园区――货物配送转运中心应运而生。

　　伴随着物流业的进一步发展，国外企业逐渐意识到配送转运中心分散建设、各自为战带来的资源浪费，政府也发现这种方式不利于充分发挥城市的总体规划功能。

　　物流园区作为物流业发展到一定阶段的必然产物，在日本、德国等物流业较为发达的国家和地区相继出现。物流园区在日本称为物流团地(Distribution Park)，在德国被称为货运村(Freight Village)，虽然名称不同，各国的定义表述也不完全一样，但是建设目的、服务功能是基本相同的。

　　2.物流园区的区位选择和空间布局

　　物流园区的功能和服务特性决定了物流园区大都布局在城市边缘、交通条件较好、用地充足的地方。

　　为吸引物流、配送转运中心等物流企业在园区集聚，物流园区在空间布局时还要考虑物流市场需求、土地价格、交通设施、劳动力成本、环境等经济、社会条件因素。

　　以德国为例，在设置物流园区时主要考虑以下四方面因素：一是至少可以实现两种以上运输方式连接，特别是公路和铁路两种方式;二是选择交通枢纽中心地带，使物流园区布局与运输网络相适应;三是经济合理性，包括较低的地价、数量充足且素质较高的劳动力等，为园区企业获得必要利益创造条件;四是符合环境保护与生态平衡的要求。

　　物流园区的占地规模较大，一般以仓储、运输、加工(工业加工和流通加工)等用地为主，同时还包括一定的与之配套的信息、咨询、维修、综合服务等设施用地。日本是最早建立物流园区的国家(一般称之为物流团地)，自1965年至今已建成20个大规模的物流园区;平均占地74公顷;荷兰的14个物流园区，平均占地44.8公顷;比利时的Cargovil物流园区占地75公顷;德国的一些物流园区的占地规模较大，如不莱梅的物流园区占地在100公顷以上。

　　3.物流园区的建设和经营

　　物流园区的发展历史要比物流发展历史短许多，在西方物流较为发达的国家，物流园区也属于近10年发展起来的新事物。

　　园区作为现代物流业发展的一个新趋势，目前仍处于迅速发展的过程之中，其建设经营经验较少且并不成熟。

　　(1)日本的经验

　　在西方经济发达国家中，日本的物流园区建设历史稍长，在建设中积累了一定的经验，其基本做法是：

　　①重视规划

　　物流园区的规模较大，影响的范围较广，政府十分重视通过制定园区发展规划和配套的市政规划;在城市的市郊边缘带、内环线外或城市之间的主要干道附近，规划有利于未来具体配套设施建设的地块作为物流园区。

　　②优惠的土地使用和政府投资政策

　　将规划的园区内土地分地块以生地价格出售给不同类型的物流行业协会，这些协会再以股份制的形式在其内部会员中招募资金，用来购买土地和建造物流设施，若资金不足，政府可提供长期低息贷款。

　　③良好的市政设施配套及投资环境

　　政府对规划的物流园区，积极加快交通、市政设施的配套建设，吸引物流企业进驻园区;并在促进物流企业发展的同时，促使物流园区的地价和房产升值，使投资者得到回报。

　　(2)德国的经验

　　德国政府在物流园区的规划和建设上与日本存在一定区别，也是近几年国内较为推崇的园区发展经验。德国一般采取联邦政府统筹规划，州政府、市政府扶持建设，公司化经营管理，入驻企业自主经营的发展模式，其基本做法有4个方面的内容：

　　①联邦政府统筹规划

　　联邦政府在统筹考虑交通干线、运输枢纽规划的基础上，通过对经济布局、物流现状进行调查，根据各种运输方式衔接的可能性，在全国范围内对物流园区的布局、用地规模与未来发展进行合理规划。