2012年制度与政策单科练习及答案
发布时间：2012-07-25 共7页
一、单项选择题
1. A 【解析】：《城市房屋拆迁管理条例》的适用范围，是在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的活动。
2. C 【解析】：对于出租人与承租人达不成协议的，为了保障承租人的权益不受损害，《城市房屋拆迁管理条例》规定实行产权调换，被拆迁人与原房屋承租人就新调换房屋重新签订租赁协议。
3. C 【解析】：委托拆迁估价的，拆迁当事人应当明确被拆迁房屋的性质和面积。对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向城市规划行政主管部门申请确认。
4. A 【解析】：拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的，该估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起5日内给予答复。
5. B 【解析】：裁决应当自收到申请之日起30日内作出。
6. C 【解析】：行政裁决规定的搬迁期限不得少于15天。
7. C 【解析】：原建设部于2000年3月发布了《房地产开发企业资质管理规定》，将房地产开发企业资质按照企业条件分为一、二、三、四等四个资质等级。
8. D 【解析】：暂定资质的条件不得低于四级资质的条件。
9. C 【解析】：2004年4月，为加强宏观调控，调整和优化经济结构，国务院下发了《关于调整部分行业固定资产投资项目资本金比例的通知》（国发[2004]13号），将房地产开发项目（不含经济适用住房项目）资本金最低比例由20%提高到35%。6000万元×35%=2100万元。
10. B 【解析】：《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，基准地价、标定地价和各类房屋重置价格应当定期确定并公布。具体办法由国务院规定。
11. C 【解析】：以房地产转让方式取得出让土地使用权的权利人，其实际使用年限不是出让合同约定的年限，而是出让合同约定的年限减去原土地使用权已经使用年限后的剩余年限。
12. D 【解析】：当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。
13. D 【解析】：面积误差比=[（产权登记面积-合同约定面积）/合同约定面积]×100%=（93－100）／100=﹣7%，︱﹣7%︱=7%。
14. D 【解析】：无正当理由，拖欠房租6个月以上的，属于由于租赁双方的原因而使合同终止的情形。
15. A 【解析】：该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，所以A选项不正确。
16. B 【解析】：人民法院依法对抵押物拍卖的，拍卖保留价由人民法院参照评估价确定。
17. A 【解析】：《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。
18. D 【解析】：预告登记是为了保全一项请求而进行的不动产登记，该项请求权所要达到的目的是在将来发生不动产物权变动。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
19. C 【解析】：房屋所有权转移登记是指，房屋因买卖、赠与、交换、继承等原因致使房屋所有权发生转移而进行的登记。
20. A 【解析】：房地产平面图是一种反映房屋、土地现状的专业图。
21. A 【解析】：房地产估价采用差额定率分档累进计收。
22. D 【解析】：对经济特区的收费标准可适当规定高一些，但最高不能超过表8—1标准的30%。（100×0.5%+900×0.25%+1000×0.15%）×130%=5.525万元。
23. A 【解析】：新设立中介服务机构的房地产估价机构资质等级核定为三级资质，设1年的暂定期。
24. B 【解析】：县级以上人民政府房地产行政主管部门进行监督检查职责时，应当有两名以上监督检查人员参加，出示执法证件。
二、多项选择题
1. BE 【解析】：《城市房屋拆迁管理条例》的适用范围是在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的活动。
2. BDE 【解析】：产权不明确的房屋是指无权属证明、产权人下落不明、暂时无法确定产权的合法所有人或因产权关系正在诉讼的房屋。
3. BE 【解析】：《暂定资质证书》有效期1年。房地产开发主管部门可以视企业经营情况，延长《暂定资质证书》有效期，但延长期不得超过2年。自领取《暂定资质证书》之日起1年内无开发项目的，《暂定资质证书》的有效期不得延长。
4. AB 【解析】：《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定了以出让方式取得的土地使用权，转让房地产开发项目时必须具备的条件；第四十条规定了以划拨方式取得的土地使用权，转让房地产开发项目时的条件。
5. ACD 【解析】：房地产交易管理机构的主要职责是：执行国家有关房地产交易管理的法规，并制定具体实施办法；整顿和规范房地产交易秩序，对房地产交易、经营等活动进行指导和监督，查处违法行为，维护当事人的合法权益；办理房地产交易鉴证等手续；协助财政、税务部门征收与房地产交易有关的税款；为房地产交易提供洽谈协议，交流信息，展示行情等各种服务；发布市场交易信息，为政府宏观决策和正确引导市场发展服务。
6. CE 【解析】：房地产继承、房地产赠与均属于房地产无偿转让。
7. ABCD 【解析】：房地产登记的任务：做好登记薄记载工作；做好房地产登记信息化工作；做好房地产登记档案管理工作。除了以上任务外，房地产登记工作还要为征地、拆迁房屋、落实私房政策的房产审查和处理权属纠纷提供依据。
8. AC 【解析】：房屋初始登记是指新建房屋申请人，或但未进行过登记的房屋申请人原始取得所有权而进行的登记。
9. ABDE 【解析】：房地产中介服务合同应包括以下主要事项：当事人姓名或名称、住所；中介服务项目名称、内容、要求和标准；合同履行期限；收费金额和支付方式、时间；违约责任和纠纷解决方式；当事人约定的其他内容。
三、判断题
1. 错 【解析】：拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人不得新建、扩建、改建房屋，不得改变房屋和土地用途，不得租赁房屋。
2. 错 【解析】：用于公益事业房屋的认定，一是要根据其服务对象，是为大多数老百姓服务还是为特定人群服务，是共享性的还是排他性的；二是考虑此类房屋是否有经营、是否以盈利为目的。
3. 对 【解析】：拆迁人对拆除超过批准期限的临时建筑，不予补偿是符合法律规定的，也是符合公平原则的；在拆迁过程中，拆迁人对必须拆除的违章建筑，不予补偿。
4. 错 【解析】：若拆迁当事人对裁决不服，可以在接到裁决书之日60日内向做出裁决的房屋拆迁管理部门的本级人民政府申请行政复议，也可以向做出裁决的房屋拆迁管理部门的上一级主管部门申请行政复议。
5. 错 【解析】：估价报告存在技术问题的，估价机构应当改正错误，重新出具估价报告。
6. 错 【解析】：申领房地产开发企业二级资质，从事房地产开发经营的时问应不少于3年。
7. 对 【解析】：经济适用住房建设应符合土地利用总体规划和城市总体规划，坚持合理利用土地、节约用地的原则。
8. 错 【解析】：《城市房地产开发经营管理条例》规定，因政府或者政府有关部门的行为而不能如期开工的或中断建设一年以上的，不征收土地闲置费。
9. 对 【解析】：未经备案或未按规定期限办理备案手续的房地产转让行为无效。
10. 对 【解析】：发布房地产广告，应当遵守《中华人民共和国广告法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》及国家有关广告监督管理和房地产管理的规定。
11. 错 【解析】：房地产管理部门在接到价格申报后，如发现成交价格明显低于市场正常价格，应当及时通知交易双方，并不要求交易双方当事人更改合同约定的成交价格，但交易双方应当按不低于房地产行政主管部门确认的评估价格缴纳了有关税费后，方为其办理房地产交易手续，核发权属证书。
12. 错 【解析】：凡房地产转让或变更的，必须按照规定的程序先到房地产管理部门办理交易手续和申请转移、变更登记，然后凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记。
13. 对 【解析】：房地产开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。
14. 错 【解析】：房地产销售代理是指房地产开发企业或其他房地产拥有者将物业销售业务委托专门的房地产中介服务机构代为销售的一种经营方式。
15. 错 【解析】：保修期从交付之日计算。该商品房保修期应从2007年3月8日起计算。
16. 错 【解析】：土地初始登记是指，土地总登记之外对设立的土地权利进行的登记。
17. 错 【解析】：建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书。
18. 错 【解析】：房屋权属登记信息既可以由单位和个人自己查询，也可以委托他人查询。
19. 错 【解析】：内墙面装饰厚度计入套内房屋使用面积。
20. 对 【解析】：套内阳台建筑面积按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按其外围水平投影面积全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。
21. 对 【解析】：对中介服务机构的管理主要从市场准入抓起，采取资质核准、资质分级、资信评价与日常监督相结合的管理模式。
22. 错 【解析】：房地产估价机构由自然人出资，主要由房地产估价师个人发起设立，组织形式有：合伙制、有限责任制。
23. 对 【解析】：申请三级房地产估价机构，要在暂定期内完成估价标的物建筑面积8万㎡以上或者土地面积3万㎡以上。
24. 错 【解析】：房地产估价机构合并，合并后存续或者新设立的房地产估价机构可以承继合并前各方中较高的资质等级，但应当符合相应的资质等级条件。
四、阅读理解
(1). B 【解析】：该项目应由A市房屋拆迁管理部门发放《房屋拆迁许可证》。
(2). B 【解析】：《城市房屋拆迁管理条例》规定拆迁人与被拆迁人或者拆迁人与被拆迁人、房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。参见教材P53
(3). B 【解析】：裁决部门应当自收到申请之日起30日内作出。
(4). C 【解析】：若拆迁当事人对裁决不服，可以在接到裁决书之日起3个月内向人民法院起诉。
(5). D 【解析】：拆迁估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日。
(6). ACD 【解析】：拆迁估价目的统一表述为“为确定被拆迁房屋货币补偿价值而评估其市场价格”。拆迁评估价格应当以人民币为计价的货币，精确到元。估价机构应将分户的初步估价结果向被拆迁人公示7日。
(7). B 【解析】：如果拆迁当事人对估价结果有异议的，可以自收到估价报告之日起5日内，向原估价机构书面申请符合估价。
(8). D 【解析】：达不成拆迁补偿安置协议的拆迁纠纷处理方式：行政裁决、依法起诉、强制拆迁。
(9). D 【解析】：违章建筑的认定是规划行政主管部门的职权范围，判断某一建筑是否属于违章建筑，必须由房屋所在地城市规划行政主管部门出具证明。
1. A 【解析】：《城市房屋拆迁管理条例》的适用范围，是在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的活动。
2. C 【解析】：对于出租人与承租人达不成协议的，为了保障承租人的权益不受损害，《城市房屋拆迁管理条例》规定实行产权调换，被拆迁人与原房屋承租人就新调换房屋重新签订租赁协议。
3. C 【解析】：委托拆迁估价的，拆迁当事人应当明确被拆迁房屋的性质和面积。对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向城市规划行政主管部门申请确认。
4. A 【解析】：拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的，该估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起5日内给予答复。
5. B 【解析】：裁决应当自收到申请之日起30日内作出。
6. C 【解析】：行政裁决规定的搬迁期限不得少于15天。
7. C 【解析】：原建设部于2000年3月发布了《房地产开发企业资质管理规定》，将房地产开发企业资质按照企业条件分为一、二、三、四等四个资质等级。
8. D 【解析】：暂定资质的条件不得低于四级资质的条件。
9. C 【解析】：2004年4月，为加强宏观调控，调整和优化经济结构，国务院下发了《关于调整部分行业固定资产投资项目资本金比例的通知》（国发[2004]13号），将房地产开发项目（不含经济适用住房项目）资本金最低比例由20%提高到35%。6000万元×35%=2100万元。
10. B 【解析】：《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，基准地价、标定地价和各类房屋重置价格应当定期确定并公布。具体办法由国务院规定。
11. C 【解析】：以房地产转让方式取得出让土地使用权的权利人，其实际使用年限不是出让合同约定的年限，而是出让合同约定的年限减去原土地使用权已经使用年限后的剩余年限。
12. D 【解析】：当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。
13. D 【解析】：面积误差比=[（产权登记面积-合同约定面积）/合同约定面积]×100%=（93－100）／100=﹣7%，︱﹣7%︱=7%。
14. D 【解析】：无正当理由，拖欠房租6个月以上的，属于由于租赁双方的原因而使合同终止的情形。
15. A 【解析】：该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，所以A选项不正确。
16. B 【解析】：人民法院依法对抵押物拍卖的，拍卖保留价由人民法院参照评估价确定。
17. A 【解析】：《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。
18. D 【解析】：预告登记是为了保全一项请求而进行的不动产登记，该项请求权所要达到的目的是在将来发生不动产物权变动。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
19. C 【解析】：房屋所有权转移登记是指，房屋因买卖、赠与、交换、继承等原因致使房屋所有权发生转移而进行的登记。
20. A 【解析】：房地产平面图是一种反映房屋、土地现状的专业图。
21. A 【解析】：房地产估价采用差额定率分档累进计收。
22. D 【解析】：对经济特区的收费标准可适当规定高一些，但最高不能超过表8—1标准的30%。（100×0.5%+900×0.25%+1000×0.15%）×130%=5.525万元。
23. A 【解析】：新设立中介服务机构的房地产估价机构资质等级核定为三级资质，设1年的暂定期。
24. B 【解析】：县级以上人民政府房地产行政主管部门进行监督检查职责时，应当有两名以上监督检查人员参加，出示执法证件。
二、多项选择题
1. BE 【解析】：《城市房屋拆迁管理条例》的适用范围是在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的活动。
2. BDE 【解析】：产权不明确的房屋是指无权属证明、产权人下落不明、暂时无法确定产权的合法所有人或因产权关系正在诉讼的房屋。
3. BE 【解析】：《暂定资质证书》有效期1年。房地产开发主管部门可以视企业经营情况，延长《暂定资质证书》有效期，但延长期不得超过2年。自领取《暂定资质证书》之日起1年内无开发项目的，《暂定资质证书》的有效期不得延长。
4. AB 【解析】：《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定了以出让方式取得的土地使用权，转让房地产开发项目时必须具备的条件；第四十条规定了以划拨方式取得的土地使用权，转让房地产开发项目时的条件。
5. ACD 【解析】：房地产交易管理机构的主要职责是：执行国家有关房地产交易管理的法规，并制定具体实施办法；整顿和规范房地产交易秩序，对房地产交易、经营等活动进行指导和监督，查处违法行为，维护当事人的合法权益；办理房地产交易鉴证等手续；协助财政、税务部门征收与房地产交易有关的税款；为房地产交易提供洽谈协议，交流信息，展示行情等各种服务；发布市场交易信息，为政府宏观决策和正确引导市场发展服务。
6. CE 【解析】：房地产继承、房地产赠与均属于房地产无偿转让。
7. ABCD 【解析】：房地产登记的任务：做好登记薄记载工作；做好房地产登记信息化工作；做好房地产登记档案管理工作。除了以上任务外，房地产登记工作还要为征地、拆迁房屋、落实私房政策的房产审查和处理权属纠纷提供依据。
8. AC 【解析】：房屋初始登记是指新建房屋申请人，或但未进行过登记的房屋申请人原始取得所有权而进行的登记。
9. ABDE 【解析】：房地产中介服务合同应包括以下主要事项：当事人姓名或名称、住所；中介服务项目名称、内容、要求和标准；合同履行期限；收费金额和支付方式、时间；违约责任和纠纷解决方式；当事人约定的其他内容。
三、判断题
1. 错 【解析】：拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人不得新建、扩建、改建房屋，不得改变房屋和土地用途，不得租赁房屋。
2. 错 【解析】：用于公益事业房屋的认定，一是要根据其服务对象，是为大多数老百姓服务还是为特定人群服务，是共享性的还是排他性的；二是考虑此类房屋是否有经营、是否以盈利为目的。
3. 对 【解析】：拆迁人对拆除超过批准期限的临时建筑，不予补偿是符合法律规定的，也是符合公平原则的；在拆迁过程中，拆迁人对必须拆除的违章建筑，不予补偿。
4. 错 【解析】：若拆迁当事人对裁决不服，可以在接到裁决书之日60日内向做出裁决的房屋拆迁管理部门的本级人民政府申请行政复议，也可以向做出裁决的房屋拆迁管理部门的上一级主管部门申请行政复议。
5. 错 【解析】：估价报告存在技术问题的，估价机构应当改正错误，重新出具估价报告。
6. 错 【解析】：申领房地产开发企业二级资质，从事房地产开发经营的时问应不少于3年。
7. 对 【解析】：经济适用住房建设应符合土地利用总体规划和城市总体规划，坚持合理利用土地、节约用地的原则。
8. 错 【解析】：《城市房地产开发经营管理条例》规定，因政府或者政府有关部门的行为而不能如期开工的或中断建设一年以上的，不征收土地闲置费。
9. 对 【解析】：未经备案或未按规定期限办理备案手续的房地产转让行为无效。
10. 对 【解析】：发布房地产广告，应当遵守《中华人民共和国广告法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》及国家有关广告监督管理和房地产管理的规定。
11. 错 【解析】：房地产管理部门在接到价格申报后，如发现成交价格明显低于市场正常价格，应当及时通知交易双方，并不要求交易双方当事人更改合同约定的成交价格，但交易双方应当按不低于房地产行政主管部门确认的评估价格缴纳了有关税费后，方为其办理房地产交易手续，核发权属证书。
12. 错 【解析】：凡房地产转让或变更的，必须按照规定的程序先到房地产管理部门办理交易手续和申请转移、变更登记，然后凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记。
13. 对 【解析】：房地产开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。
14. 错 【解析】：房地产销售代理是指房地产开发企业或其他房地产拥有者将物业销售业务委托专门的房地产中介服务机构代为销售的一种经营方式。
15. 错 【解析】：保修期从交付之日计算。该商品房保修期应从2007年3月8日起计算。
16. 错 【解析】：土地初始登记是指，土地总登记之外对设立的土地权利进行的登记。
17. 错 【解析】：建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书。
18. 错 【解析】：房屋权属登记信息既可以由单位和个人自己查询，也可以委托他人查询。
19. 错 【解析】：内墙面装饰厚度计入套内房屋使用面积。
20. 对 【解析】：套内阳台建筑面积按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按其外围水平投影面积全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。
21. 对 【解析】：对中介服务机构的管理主要从市场准入抓起，采取资质核准、资质分级、资信评价与日常监督相结合的管理模式。
22. 错 【解析】：房地产估价机构由自然人出资，主要由房地产估价师个人发起设立，组织形式有：合伙制、有限责任制。
23. 对 【解析】：申请三级房地产估价机构，要在暂定期内完成估价标的物建筑面积8万㎡以上或者土地面积3万㎡以上。
24. 错 【解析】：房地产估价机构合并，合并后存续或者新设立的房地产估价机构可以承继合并前各方中较高的资质等级，但应当符合相应的资质等级条件。
四、阅读理解
(1). B 【解析】：该项目应由A市房屋拆迁管理部门发放《房屋拆迁许可证》。
(2). B 【解析】：《城市房屋拆迁管理条例》规定拆迁人与被拆迁人或者拆迁人与被拆迁人、房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。参见教材P53
(3). B 【解析】：裁决部门应当自收到申请之日起30日内作出。
(4). C 【解析】：若拆迁当事人对裁决不服，可以在接到裁决书之日起3个月内向人民法院起诉。
(5). D 【解析】：拆迁估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日。
(6). ACD 【解析】：拆迁估价目的统一表述为“为确定被拆迁房屋货币补偿价值而评估其市场价格”。拆迁评估价格应当以人民币为计价的货币，精确到元。估价机构应将分户的初步估价结果向被拆迁人公示7日。
(7). B 【解析】：如果拆迁当事人对估价结果有异议的，可以自收到估价报告之日起5日内，向原估价机构书面申请符合估价。
(8). D 【解析】：达不成拆迁补偿安置协议的拆迁纠纷处理方式：行政裁决、依法起诉、强制拆迁。
(9). D 【解析】：违章建筑的认定是规划行政主管部门的职权范围，判断某一建筑是否属于违章建筑，必须由房屋所在地城市规划行政主管部门出具证明。
