四、计算题（共2题，20分。要求列出算式、计算过程，需按公式计算的，要写出公式。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。计算结果保留小数点后两位。请在答题纸上作答。）
　　1．某出租的写字楼，使用面积为3000m²，收益年限为45年，空置率为20％，未来3年每平方米使用面积的租金（含物业服务费用）分别为360元、400元、330元，同档次写字楼的年物业服务费用为每平方米使用面积36元，除物业服务费用之外的其他运营费用为租金（不含物业服务费用）的25％。假设该写字楼未来每年的净收益基本上固定不变，报酬率为9％。请利用“未来数据资本化公式法”求取该写字楼的净收益并计算其收益价格。（8分）
　　2．某宗土地面积为1.2公顷，已完成七通一平。某房地产开发商拟取得该宗土地50年的土地使用权，按规划要求开发建设建筑面积相同的住宅楼和写字楼各一幢，总容积率为2.5。在第1年末办理完土地使用权出让手续，一次性缴纳全部地价款，并且开工建设。根据项目实施进度安排（见如下横道图），项目建成后，住宅楼将全部出售，写字楼将用于出租。

	第一年	第二年	第三年	第四年	第五年	第六年	第n年
1．土地取得	—
2．工程建设		—	—	—
1）住宅楼建设		—	—
2）写字楼建设			—	—
3．经营				—	—	—	—
1）住宅楼销售				—
1）写字楼出租					—	—	—

　　根据市场调查，有关数据如下：
　　（1）该项目所在区域的同类型、同档次住宅的销售价格为5000元/m²，销售税费为销售价格的6%；同类写字楼可出租建筑面积的月租金为120元/m² （可出租面积占建筑面积的70%），并按时年租收入的30%缴纳押金，出租空置率为20%，有关税费和经营管理费用按租金收入的30%计，银行存款年利率为3%，报酬率为10%。
　　（2）同类开发项目的社会平均开发成本为：住宅楼1800元/m²，写字楼2800元/m²，管理费用为开发成本的5%。
　　（3）除地价款外，写字楼和住宅楼的其他建设资金在各自建设期内每年投入50%且在年度内均匀支出。假设住宅楼在销售期末一次性全部售出。
　　（4）目前，此类项目折现率为10%。
　　（5）为得到该宗土地，还需要按取得地价原价的3%缴纳有关税费。试计算该房地产开发商所能支付的最高土地价格。（12分）

房地产估价师

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