四、综合分析题(共3大题，15小题，每小题2分。每小题的备选答案中有一个或一个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分)　　　　　　　　
(一)孙某自2008年通过考试取得房地产估价师执业资格证书及注册证书，执业单位是市金地房地产评估咨询有限责任公司(以下简称金地公司)，2010年3月亨通不动产评估中心因不足法定的估价师人数要求，便向孙某借用其估价师执业资格证书进行资质升级，并取得了相应的资质等级证书。客户李某欲转让半年前购买的自有住房，向孙某咨询。孙某说，如果委托自己评估，可以使房屋评估价格比其他评估机构所得结果高，在办理过户手续时，还可另签一份假合同，减少成交价格，一来李某可以少交增值税，二来买方可以少交契税。根据孙某的咨询意见，李某与孙某签订了委托估价协议，并顺利将房子卖给了钱某。
1．一级房地产评估机构应具备的条件为（　　）。
A．注册资本100万元以上
B．有七名以上专职房地产估价师
C．从事房地产价格评估业务连续三年以上
D．每年独立承担估价标的物建筑面积10×104m2以．上

2．土地增值税应由（　　）缴纳。
A．孙某
B．李某
C．钱桌
D．金地公司

3．土地增值税的计税依据是（　　）。
A．土地价格
B．房地价格
C．土地增值额
D．房屋增值额

4．转让房地产时应缴纳的税费有（　　）。
A．营业税
B．城市维护建设税
C．印花税
D．个人所得税

5．孙某的违法行为有（　　）。
A．同时在金地公司和亨通公司注册执业
B．私自接受估价委托
C．在估价报告上署自己的名字
D．房屋价格评估不合法

(二)某房地产公司(以下简称A公司)现场拍卖获得某城市内100000 m²土地(含代征道路、绿化用地10000 m²)70年使用权，拟开发为商品住宅。经初步规划和可行性研究，计划建造5栋楼，每栋均为5个单元，均为7层，每层均为一梯两户，每户建筑面积为120m²。　　
6．A公司获得土地使用权后，（　　），才能合法使施工队进驻工地。
A．向规划管理部门申办建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，并向市政工程部门办理相关手续
B．向建设管理部门办理开工许可证即可
C．交付剩余土地出让金，办理建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，向市政工程部门办理相关手续，取得开工许可证后方可
D．取得预售许可证

7．由于该地块位于文物保护区，建设单位必须送审设计方案，由城市规划行政主管部门审查，送审设计方案要求提供的必备文件为（　　）。
A．建设用地位置图
B．总平面图、平面图、立面图、剖面图
C．设计说明书
D．透视图和模型

8．根据所给数据，该开发项目的容积率为（　　）。
A．0.42
B．0.47
C．0.84
D．4.2

9．开发商在建设工程完成前三栋后发现办公需求较大，欲将未建土地建成办公楼两栋，开发商如想变更土地性质，则（　　）。
A．该公司由单位出面，提出申请报城市规划主管部门
B．规划主管部门依据城市规划和相关法律审查批准，报市政府备案
C．如有必要须报市政府审批
D．如果影响城市总体规划，需报规划的原审批部门审批

10．开发商未经批准，直接在原使用土地上建设办公楼。如（　　），则判定此工程建设为违法建设。
A．违反建设工程规划许可证的规定
B．擅自变更批准的规划设计图纸
C．未取得建设工程规划许可证
D．违反批准文件规定的临时建设工程

(三)某开发公司通过拍卖方式获得一块土地进行住宅开发建设，总地价8000万元，拟建设高层住宅。该用地土质较差，地下水位较高，在住宅建设时，需采取排水措施，并对地基采取人工加固措施。工程建设过程中，因资金缺乏，开发公司以在建工程抵押贷款，银行为避免贷款风险，不仅自己购买了保险，还要求开发公司购买保险。该住宅建成后，销售情况良好，其中70%的住宅全部销售完毕，剩余30%用作出租用房，并且还清了所有贷款。　　
11．按照城市用地的适用性评价，该用地属于（　　）。
A．一类用地
B．二类用地
C．三类用地
D．四类用地

12．根据题意，本例中的基础采用（　　）比较适宜。
A．条形基础
B．独立基础
C．筏板基础
D．箱形基础

13．在会计核算时，70%的住宅销售过程中发生的销售费用，应列入（　　）会计科目。
A．资产类
B．损益类
C．所有者权益类
D．成本类

14．银行可要求开发公司购买（　　）。
A．保证保险
B．信用保险
C．工程保险
D．责任保险

15．总地价8000万元属于（　　）。
A．建安工程费
B．工程建设其他费用
C．预备费
D．直接工程费