第一章 土地估价概述

　　第一节 地价的概念

　　一、地价的定义

　　土地价格实际上是土地经济价值的反映，是为购买获取土地逾期受益的权利而支付的代价，即地租的资本化。换言之，土地价格高低取决于可以获取的逾期土地受益(地租)高低。对于土地来讲，实际中可以表现为所有权价格、使用权价格、抵押权价格等价格形式。

　　我国土地价格的含义不同于一般土地私有制国家：它是取得多年土地使用权时支付的一种代价，二不是土地所有权的价格。与土地所有权价格相比，不仅量不同，而且有质的差别。在股价程序与方法上与土地私有制国家又是相似的。

　　二、地价的特点

　　1.表示方式不同

　　2.价格基础不同

　　土地价格是土地权利和收益的购买价格。

　　例题：判断题：土地价格是土地权利和收益的购买价格。[ r ]

　　3.形成时间不同

　　4.土地价格不是土地价值的货币表现，价格高低不由生产成本决定.

　　现实中土地的开发是有成本的，在土地价格中应该得到体现。实质是地价的附加。

　　5.地价主要由地产需求决定

　　一定条件下，需求是影响地价的主要方面。

　　6.地价具有明显的地区性和个别性

　　7.地价呈明显上升趋势，地价上升的速度高于一般商品价格的上升速度。主要是由两方面的原因造成的。首先，土地具有稀缺性，且对土地的需求总是持续增加的;其次，由于整个社会的资本有机构成的提高，使得社会平均利润率下降，导致利润有下降的趋势，从而使地价呈上升势态。

　　8.市场结构不同

　　土地价格受主观因素影响很大。

　　9.折旧现象不同

　　一般商品有折旧现象，其价值随使用年限增长而降低;但土地不仅没有折旧现象，而且还有增值现象，其价格常随社会经济发展而自然升高。

　　三、地价的分类

　　从不同目的出发，可以将地价分成不同种类，各地价种类之间会有所交叉，同一块土地之上可能会有多种价格。

　　(1)按土地权利分类。土地权利是多个权利的集合，包括土地的所有权及使用权、租赁权、抵押权等。相应地，土地价格可以划分为所有权价格、使用权价格、租赁权价格、抵押权价格等。土地所有权价格，是一种土地所有权转移价格，或说为卖断价格。土地使用权价格，是在一定期限中拥有土地的使用权、收益权所形成的一种价格。同样，租赁和抵押权会形成租赁权价格和抵押权价格。

更多土地估价师信息请关注: