2009年土地估价师考试：土地增值税
发布时间：2010-01-14 共1页
土地增值税
土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物的单位和个人征收的一种税。
1.纳税人
凡有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其他附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人为土地增值税的纳税人。
各类企业单位、事业单位、国家机关、社会团体和其他组织，以及个体经营者、外商投资企业、外国企业及外国驻华机构、以及外国公民、华侨、港澳同胞等均在土地增值税的纳税义务人范围内。
2.征税范围
土地增值税的征税范围包括国有土地、地上建筑物及其他附着物。转让房地产是指转让国有土地使用权、地上建筑物和其他附着物产权的行为。不包括通过继承、赠与等方式无偿转让房地产的行为。
3.课税对象和计税依据
土地增值税的课税对象是有偿转让房地产所取得的土地增值额。
土地增值税纳税人转让房地产所取得的土地增值额为计税依据，土地增值额为纳税人转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的余额。纳税人转让房地产所取得的收入，包括转让房地产的全部价款及相关的经济利益。具体包括货币收入、实物收入和其他收入。
4.税率和应纳税额的计算
土地增值税实行四级超额累进税率：
（1）增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；
（2）增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的部分，税率为40%；
（3）增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的部分，税率为50%；
（4）增值额超过扣除项目金额200%以上部分，税率为60%。
每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例均包括本比例数。为简化计算，应纳税额可按增值额乘以适用税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，速算公式如下：土地增值额未超过扣除项目金额50%的，应纳税额＝土地增值额X 30%；土地增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的，应纳税额＝土地增值额X40%-扣除项目X5%；土地增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的，应纳税额＝土地增值额X50%-扣除项目X15%；土地增值额超过扣除项目金额200%的，应纳税额＝土地增值额X 60%-扣除项目金额X 35%。
5.扣除项目
土地增值税的扣除项目为：
（1）取得土地使用权时所支付的金额；
（2）土地开发成本、费用；
（3）建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；
（4）与转让房地产有关的税金；
（5）财政部规定的其他扣除项目。
纳税人有下列情形之一者，按照房地产评估价格计算征收土地增值税：
（1）隐瞒、虚报房地产价格的；
（2）提供扣除项目金额不实的；
（3）转让房地产的成交价格低于房地产评估价，又无正当理由的。
6.减税、免税
下列情况免征土地增值税：
（1）纳税人建造普通标准住宅出售，其土地增值额未超过扣除金额20%的；
（2）因国家建设需要而被政府征用的房地产。
其中，普通标准住宅是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用房。普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府规定。纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过《中华人民共和国土地增值税实施细则》第七条（一）、（二）、（三）、（五）、（六）项扣除项目余额之和20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目之和的20%的，应就其全部增值额按规定计税。
因国家建设需要依法征用，收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设需要而被政府批准征用的房产或土地使用权。因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，免征土地增值税。
符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免征土地增值税。
7.征收管理
土地增值税的纳税人应于转让房地产合同签订之日起7日内，到房地产所在地的主管税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书、土地转让、房产买卖合同、房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的，经税务机关审核同意后，可以定期进行纳税申报，具体期限由税务机关根据情况确定。
纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据实计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。
土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物的单位和个人征收的一种税。
1.纳税人
凡有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其他附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人为土地增值税的纳税人。
各类企业单位、事业单位、国家机关、社会团体和其他组织，以及个体经营者、外商投资企业、外国企业及外国驻华机构、以及外国公民、华侨、港澳同胞等均在土地增值税的纳税义务人范围内。
2.征税范围
土地增值税的征税范围包括国有土地、地上建筑物及其他附着物。转让房地产是指转让国有土地使用权、地上建筑物和其他附着物产权的行为。不包括通过继承、赠与等方式无偿转让房地产的行为。
3.课税对象和计税依据
土地增值税的课税对象是有偿转让房地产所取得的土地增值额。
土地增值税纳税人转让房地产所取得的土地增值额为计税依据，土地增值额为纳税人转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的余额。纳税人转让房地产所取得的收入，包括转让房地产的全部价款及相关的经济利益。具体包括货币收入、实物收入和其他收入。
4.税率和应纳税额的计算
土地增值税实行四级超额累进税率：
（1）增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；
（2）增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的部分，税率为40%；
（3）增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的部分，税率为50%；
（4）增值额超过扣除项目金额200%以上部分，税率为60%。
每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例均包括本比例数。为简化计算，应纳税额可按增值额乘以适用税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，速算公式如下：土地增值额未超过扣除项目金额50%的，应纳税额＝土地增值额X 30%；土地增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的，应纳税额＝土地增值额X40%-扣除项目X5%；土地增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的，应纳税额＝土地增值额X50%-扣除项目X15%；土地增值额超过扣除项目金额200%的，应纳税额＝土地增值额X 60%-扣除项目金额X 35%。
5.扣除项目
土地增值税的扣除项目为：
（1）取得土地使用权时所支付的金额；
（2）土地开发成本、费用；
（3）建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；
（4）与转让房地产有关的税金；
（5）财政部规定的其他扣除项目。
纳税人有下列情形之一者，按照房地产评估价格计算征收土地增值税：
（1）隐瞒、虚报房地产价格的；
（2）提供扣除项目金额不实的；
（3）转让房地产的成交价格低于房地产评估价，又无正当理由的。
6.减税、免税
下列情况免征土地增值税：
（1）纳税人建造普通标准住宅出售，其土地增值额未超过扣除金额20%的；
（2）因国家建设需要而被政府征用的房地产。
其中，普通标准住宅是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用房。普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府规定。纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过《中华人民共和国土地增值税实施细则》第七条（一）、（二）、（三）、（五）、（六）项扣除项目余额之和20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目之和的20%的，应就其全部增值额按规定计税。
因国家建设需要依法征用，收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设需要而被政府批准征用的房产或土地使用权。因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，免征土地增值税。
符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免征土地增值税。
7.征收管理
土地增值税的纳税人应于转让房地产合同签订之日起7日内，到房地产所在地的主管税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书、土地转让、房产买卖合同、房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的，经税务机关审核同意后，可以定期进行纳税申报，具体期限由税务机关根据情况确定。
纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据实计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。
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