利用收益还原法评估土地价格

　　基本思路：首先求得建筑物的价格;然后从待估不动产(房地产)的纯收益中减掉属于建筑物的纯收益，得到土地的纯收益;再以土地还原率还原，即可得到土地的价格。

　　计算公式：

　　a-B・(r2+d)=L・r1

　　L= a-B(r2+d)/ r1= a1/ r1

　　式中： L――土地价格;

　　a――建筑物及其相应范围的土地所产生的纯收益(a如为折旧后收益则去掉d);

　　B――建筑物的价格(依其他方法求得);

　　r1――土地还原率;

　　r2――建筑物还原率;

　　d――建筑物折旧率;

　　a1――土地的纯收益

　　例题1

　　某公司于2000年7月1日经政府出让取得一块商业用地，土地面积5000平方米，土地出让年限为2000年7月1日至2040年6月30日，共40年。该公司在该地块上建成一栋钢筋混凝土结构商业楼，总建筑面积为15000平方米，于2001年7月1日竣工投入使用，该建筑物当时重置价值为1300元/平方米。现该物业由业主自行经营，经营状况正常，年经营收入6000万元，年销售成本及经营成本共4000万元，管理费、财务费用为年经营收入的6%，商品销售税金及附加为销售收入的8.5%，经营利润为年经营收入的10%，若2005年7月1日同类型建筑物重置价值为1500元/平方米，房屋还原利率为8%，土地还原利率为6%，不考虑递增及物价因素，求该地块于2005年7月1日价值。

　　注意：1.该物业为自营物业，总费用中需扣除经营者利润;

　　2.总费用中扣除房屋年折旧的计算，由于土地终止日期2040年6月30日短于房屋经济寿命到期日(钢筋混凝土非生产用房经济寿命为60年，本例房屋经济寿命到2061年6月30日止)，故折旧年限到土地终止日2040年6月30止，共39年。

　　解：1.年经营收人=6000万元

　　2.年须扣除总费用：

　　(1)销售成本及经营成本=4000万元

　　(2)管理费、财务费用=6000×6%=360万元

　　(3)商品销售税金及附加=6000×8.5%=510万元

　　(4)房屋年折旧

　　折旧年限从2001年7月1日至2040年6月30日共39年，

　　房屋重置价=1500×15000=2250万元

　　年折旧额=2250/39=57.69万元

　　已折旧年限从2001年7月1日至2005年6月30日共4年。

　　(5)经营利润=6000×10%=600万元

　　年须扣除总费用=(1)+(2)+(3)+(4)+(5)=5527.69万元

　　3.房地产年纯收益=6000-5527.69=472.3l万元

　　4.房屋年纯收益=房屋现值×房屋还原利率

　　=(2250-57.69×4)×8%

　　=161.54万元

　　5.土地年纯收益=472.3l-161.54=310.77万元

　　6.求该地块于2005年7月1日价值

　　土地使用权终止日期为2040年6月30日，剩余收益年限35年

　　土地使用权价格=a/r地×[1-1/(1+ r地)n]=310.77/6%×[1-1/(1+6%)35]=4505.62万元

　　土地单价=9011元/平方米