估价师了解政府的法规与行为对地价有何影响，从而可以适宜评估价格。如果交易案例在城市规划、交通状况和其他特色方面，都和委估地产类似，则可以作为比较的基础。其他如土地细分后的价值等，显然会受到环境方面的影响，因为开发和出售所需的时间都受法规的限制。

　　(5)物价水平。物价水平的变动，影响了居民购买商品与服务的数量，名义价格经过物价水平变动的调整后，就成为实质价格，估价师估计市场价格所用的售价、租金、营运费用、施工成本、利率，以及最后价格的估计，通常都是以名义货币来表示，并没有随物价水平的变动而调整。

　　金融机构同样极度不愿意接受物价水平变动的风险，而设法在通货膨胀中寻求自保之道，以消除抵押贷款的利率未能顾及通货膨胀的部分。

　　(6)利率的影响。地产的活动与资金的供给有密切的关系。大部分的地产在购买时都附有融资。因此，交易的多寡取决于抵押贷款取得的难易，以及各金融机构当时的贷款政策。

　　估价师对于金融趋势的研究，包括了政府相关部门的活动。此外，公共建设计划的融资，使许多原来可能无法进行的建筑活动得以完成，这类政府措施，可以刺激地产的需求。

　　货币市场中可贷资金的利率，随着许多因素而上下波动，这些因素中包括了当时资金的需求和供给。

　　所有的地产投资都取决于利率和所获得利润的多寡，或地产以外的其他投资相互竞争。因此，地产投资的利率，会随着各种竞争性投资的利率发生变化。

　　特定资料收集与分析

　　特定资料是指关于委估不动产状况、可比较的交易案例、租赁用不动产状况及地方上的市场特性等方面的详细资料，这些资料有助于估价师选择有关销售、租金和地方市场特性资料进行分析，并推导出特定的成交价格、交易条件、租赁条件、收益及费用、投资收益率、建筑成本、经济耐用年限以及年折旧率等数据，以保证评估委估不动产价值的需要。

　　1.市场交易资料调查与收集

　　对于委估不动产的特征和构成要素的详细描述和分析，有助于估价师选择适宜的估价资料和估价方法，而作为比较的交易资料也应该是资料中最类似委估不动产的部分。因此必须对交易案例资料作进一步分析，并对每宗选作比较的不动产资料整理出一份包括构成要素的完整资料。

　　估价师所使用的交易资料主要来自于公开记录、政府档案资料、出版刊物、由购买者、出售者、经纪人等提供的信息以及估价者收集的尚未列入记录的相关交易资料。估价师必须根据地方市场状况、委估不动产的类型及资料自身的可用性来选择交易相近案例资料，并尽量保证比较资料的相似性。例如，当评估一栋10年房龄、3间居室、180�O用地面积的独院式住宅时，假如有充裕的三居室住宅交易资料，估价师就可舍弃二居室或四居室的交易资料，同时也有可能舍弃新建成或房龄超过20年的住宅交易资料;如此时资料可用量仍有保证，估价师也会舍弃那些面积小于150�O或大于200�O的交易案例。这一切取舍都取决于资料的可用量。当委估不动产所在区域内的交易案例资料有限时，估价师应将资料收集工作扩展到与委估不动产相似的邻近区域。当所选的交易案例资料不完全适当时，若受条件所限，估价师可勉强采用这些案例资料，并走访经纪人、购买者、销售者、出租者、承租者和有关机构，以发掘市场活动的证据，并对这些资料进行适当调整，进而用作比较案例。

　　估价师在收集交易案例资料时，应包括以下项目：①交易面积，②交易时间，③位置，④宗地条件，⑤地上物状况，⑥购买堵和销售者的特征及动机，⑦销售的条件，⑧不动产销售前后的利用状况等。

　　2.土地开发及建筑成本资料收集与分析

　　该类资料主要包括土地征用、拆迁费用资料、土地开发费用(三通一平、五通一平或七通一平资料)、土地开发合理利润率、开发周期、不同结构建筑成本、建筑材料价格变动指数、建筑行业合理利润率、管理费用、专业费用、建筑税、销售税标准等，这些资料是应用成本逼近法、剩余法等方法评估地价的基础。估价师可从土地管理部门、城建管理部门、房产部门、税务部门、建筑定额站、建筑材料供应商、建筑承包商、开发公司等处获取上述资料。估价师应将收集到的实际成本资料及时进行分析、归纳，并按不同的类别归档，如住宅建筑成本资料、工业建筑成本资料等，并在此基础上编制估价师自己的成本手册和成本指数表。在实际估价中，估价师可根据委估对象的建筑设计图、开发状况、用途等，利用上述成本资料，作为成本逼近法和剩余法估价的基础。

　　3，收益及费用资料收集与分析

　　收益及费用资料是采用收益还原法估价的基础，这类资料包括租赁收益、房屋折旧、维修费用、重置造价、管理费、保险费、租赁税费、空置率、工商企业生产经营利润、资金占有量、工资支出、营运费用等资料。这类资料估价师可根据收集的收益性不动产交易案例及其收益和费用资料，以及房产部门、税务部门、保险公司、工商企业管理部门所提供的有关资料，加以归纳整理，并按房龄及不动产类型建档，以便估价时查阅利用。

　　4.还原利率资料收集与分析

　　还原利率是地产估价的基本资料之一，估价师应充分收集当地市场上银行和私人借贷利率、存款利率水平、各行业投资收益率、以及不同类型不动产租金和交易价格资料，并进行整理、归纳，进而推导出各类型不动产不同条件适宜的还原利率，作为地产估价的基础资料之一。

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