2.确定区域条件修正系数(A1)

　　经调查，待估宗地的区域条件较好，取修正系数为1.0553. 3.确定容积率修正系数(A2)

　　待估宗地面积为2200.8平方米，建筑总面积为1790.59平方米，容积率为1.2，根据容积率修正系数表(表3―1)，待估宗地容积率修正系数为1.16.表3―1 容积率修正系数表

　　容积率 <1.0 2 3 4 5 >5

　　容积率修正系数 1.0 1.8 2.4 3.2 3.5 4

　　4.确定土地使用权年限修正系数(A3)

　　待估宗地是W企业于1996年5月1日以出让方式获得，设定土地使用年限为40年，至评估基准日，剩余土地使用年限为35.67年。根据土地使用年限修正公式：

　　A3=[1―1/(1十8%)35.67]/[1―1/(1十8%)40] =0.948017/0.995426 =0.95237

　　5.确定基础设施开发程度修正系数(A4)

　　根据此次评估设定待估宗地的开发程度，参照佃县定级与基准地价评估报告》中基础设施开发程度修正系数表，确定待估宗地基础设施开发程度修正系数为1.17.

　　6.期日修正系数《B县定级与基准地价评估报告》是1996年5月经A省国土管理局审核验收后开始使用的，调查B县1996年5月至1999年12月31日的地价交易资料，经分析测算，地价上涨了5%，故取期日修正系数A5=1.05.

　　7.确定待估宗地的土地价格根据公式：宗地地价=基准地价×Al×A2×A3×A4×A5 =150×1.0553×1.16×0.95237×1.17×1.05 =185.2(元/平方米)

　　三、地价的确定

　　1.地价的确定对于待估宗地，分别采用成本逼近法和基准地价系数修正法，其评估结果分别为：成本逼近法：164.6元/平方米基准地价系数修正法：185.2元秤方米综合分析两种方法评估的结果，两种方法所得结果相差较大，故以两种方法求得结果的加权平均值来确定最终结果： 待估宗地的土地价格=185.2×0.7+164.6×0.2 =162.6(元/平方米)

　　2.估价结果待估宗地土地面积：2200.8平方米单位面积地价：162.6元/平方米总地价：35.785万元

　　第四部分附件

　　1.委托估价函

　　2.待估宗地区域位置图

　　3.委托方营业执照复印件

　　4.估价机构营业执照复印件

　　5.土地估价师证书复印件

　　土地估价报告改错题土地估价技术报告中存在的主要错误及其致错原因如下：

　　第一部分总述