二、估价方法与估价过程根据《城镇土地估价规程》及待估宗地的利用状况，我们选择成本逼近法和基准地价系数修正法对待估宗地的土地价格进行评估。具体评估过程如下：

　　(一)成本逼近法

　　成本逼近法是以开发土地所投资的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地所有权收益来确定土地使用权价格的估价方法。其基本计算公式为：土地价格：(土地取得费+土地开发费+税费+利息十利润)×土地增值收益

　　1.土地取得费及有关税费根据《A省土地管理法实施条例》及B县土地征用的有关规定，待估宗地所在区域的征地费包括土地补偿费、安置补助费、青苗(含林木)补偿费和附着物补偿费;税费主要有耕地占用税、土地管理费等。

　　(1)征地费：通过调查，依据B县土地管理局提供的有关征地案例分析，征用待估宗地所在区域附近的土地，征地费一般在2.0~3.0万元/亩。此次评估取待估宗地的征地费为2.5万元/亩，即37.5元/平方米。

　　(2)有关税费：由于待估宗地周边的土地类型主要为耕地，根据A省及B县的有关规定，征用耕地从事非农业建设的需征收耕地占用税4.5元/平方米、耕地开垦费8元/平方米和新增建设用地有偿使用费7元/平方米，合计税费为19.5元/平方米。

　　(3)土地管理费：根据A省关于征收土地管理费有关规定：土地管理费按征地费总额的3%征收，则为1.1元/平方米。

　　上述三项合计，土地取得费为58.1元/平方米。

　　2.土地开发费此次评估设定待估宗地的开发程度为宗地红线外“三通”(通路、通电、通讯)及宗地红线内地面平整。

　　通过调查，待估宗地所在区域“三通一平”的平均开发费用大致在40~60元/平方米之间，根据待估宗地的实际开发水平，取待估宗地的开发费用为50元/平方米。

　　3.投资利息根据待估宗地的开发程度及开发规模，设定开发周期按1年计，设定土地取得费及有关税费在土地取得时一次支付，土地开发费在开发周期内均匀支付，贷款利息率按评估基准日中国人民银行一年期固定资产贷款利率5.85%计，则投资利息=(土地取得费及有关税费+土地开发费)×开发周期×5.85%= (58.1+50)×1×5.85%=6.32(元/平方米)

　　4.投资利润调查近期B县经济开发区开发投资利润及X X企业所在行业的土地开发投资回报情况，设定年投资利润率为12%，则：投资利润=(土地取得费及有关税费十土地开发费+投资利息) ×开发周期×12%=(58.1+50+6.32) ×1×12%=13.7(元/平方米)

　　5.计算土地增值收益(土地所有权收益)

　　根据B县土地出让金水平，结合待估宗地的预期收益以及B县的有关规定，取待估宗地的土地增值收益率为30%。

　　故土地增值收益=(征地费及有关税费+土地开发费+投资利润)×10%=(58.1+50+13.7)×30%=36.5(元/平方米)

　　6.计算待估宗地的土地使用权价格待估宗地的土地使用权价格=58.1+50+6.32+13.7+36.5 =164.6(元/平方米)

　　(二)基准地价系数修正法

　　依据待估宗地所处区域的土地级别和基准地价，结合区域因素、个别因素、期日、土地使用权年期、土地开发程度等因素修正的调整，即可得到待估宗地的土地价格。由于待估宗地位于B县基准地价覆盖范围之内，用途为工业，根据《城镇土地估价规程》及《B县定级与基准地价评估报告》，采用基准地价测算宗地地价的公式如下：宗地地价：待估宗地所在区域基准地价×Al×A2×A3×A4×A5 A1――区域条件修正系数A2――容积率修正系数A3――土地使用权年期修正系数A4――基础设施开发程度修正系数A5――期日修正系数采用基准地价系数修正法评估待估宗地地价的步骤如下：

　　1.确定待估宗地的土地级别及基准地价经调查分析，待估宗地位于B县光明路，属于3级地，3级地的工业用地基准地价为150元/平方米。