第三部分 土地估价

　　一、估价原则

　　土地使用权价格是由其效用、相对稀缺性及有效需求三者相互作用、相互影响而形成 的，而这些因素又经常处于变动中，本次估价我们在遵循公平、公正、客观、合理总原则的基础上，遵循了以下原则(内容略)：

　　1.替代原则

　　2.预期收益原则

　　3.需求与供给原则

　　4.变动原则

　　5.综合分析原则

　　6.多种方法相结合的原则

　　二、估价方法与估价过程

　　(一)估价方法

　　选择根据《城镇土地估价规程》(以下简称《规程》)，宗地地价的估价方法有市场比较法、收益还原法、剩余法(假设开发法)、成本逼近法、基准地价系数修正法、路线价估价法等多种方法，估价方法的选择应按照《规程》，根据当地地产市场状况，并结合估价对象的特点，选取适宜的方法。

　　待估宗地位于XXXX路以南，在《XXXX市城区土地定级与基准地价更新》范围内;属于商业三级地，采用基准地价系数修正法切实可行;且宗地作为商业用地，同类区域市场交易资料较丰富，可采用市场比较法作为第二种估价方法。故依据《规程》并结合评估对象的特点及项目的实际情况，确定采用基准地价系数修正法和市场比较法测算地价，并将两种方法测算结果进行综合分析调整，从而得到待估商业用地的地价。

　　建筑物现值采用重置价格折旧法计算。

　　(二)估价过程

　　1.基准地价系数修正法

　　1)基准地价是某一级别或均质区域内分用途的土地使用权平均价格;基准地价系数修 正法是依估价对象所处土地级别的基准地价，结合区域因素、个别因素等修正系数的调整，得到估价对象土地价格的一种方法。

　　2)《XXXX市城区土地定级与基准地价更新》测算区范围是XXXX，面积XXXXkm.共分为商业、住宅、工业三类用地，其中商业分为XX级，住宅为XX级，工业为XX级。该《XXXX市城区土地定级与基准地价更新》于XXXX年XXXX月通过XXXX省国土资源厅组织的鉴定验收并经XXXX市人民政府公布实行。