学员问题：某市有一块3平方公里的生地，拟进行“七通一平”成片开发后分块出让，据调查，附近地区已开发完成“七通一平”土地出让单价为1200元/平方米;可出让面积为全部土地的70%，其余为公共设施用地;土地开发费用为每平方公里3.5亿元，开发期为2年，开发成本在开发期均匀投入，第一年投入70%，第二年投入30%，贷款年利率为10%，专业费用为土地开发费用的3%;投资回报率为20%，转让费用为开发完成后转让价格的6.5%。试估算该成片生地总价和单位面积地价。

　　公式与计算步骤

　　1、适用公式

　　生地价格=熟地价格�C土地开发费�C专业费用�C利息-转让税费-利润

　　2、计算步骤

　　(1)选择计算方法，适用剩余法

　　(2)计算开发总价值

　　(3)计算总开发费用

　　(4)计算专业费用

　　(5)计算总投资利息

　　(6)计算转让税费

　　(7)计算开发总利润

　　(8)计算生地总价和单位地价

　　老师回复：公式与计算步骤

　　1、适用公式

　　生地价格=熟地价格�C土地开发费�C专业费用�C利息-转让税费-利润

　　2、计算步骤

　　(1)选择计算方法，适用剩余法

　　(2)计算开发总价值

　　1200×3000000×70%=252000(万元) (3)计算总开发费用

　　350×3000000=105000(万元)

　　(4)计算专业费用

　　105000×3%=3150(万元)

　　(5)计算总投资利息

　　生地总价×[(1+10%)2-1]+(105000+3150)×70%×[(1+10%)1.5 -1]+(105000+3150)×30%×[(1+10%)0.5-1]=生地总价×0.21+13218.68

　　(6)计算转让税费

　　252000×6.5%=16380(万元)

　　(7)计算开发总利润

　　(生地总价+105000+3150)×20%=生地总价×0.2+21630

　　(8)计算生地总价和单位地价 生地总价=(2)-(3)-(4)-(5)-(6)-(7)

　　单位地价=生地总价/土地面积