6.答题要点

　　(1)估价机构接受评估委托后，应按以下程序进行评估：

　　A.确定估价的基本事项，包括估价对象、估价目的、估价期日、价格类型、估价日期等;

　　B.拟定估价作业计划，确定估价项目、内容、资料类型、来源、调查方法、人员安排、时间进度等;

　　C.资料收集与实地查勘，主要收集社会、经济、政治、环境等一般资料及宗地个别资料等;

　　D.相关资料分析，对影响地价的一般因素、区域因素、个别因素等进行分析;

　　E.按照一定的原则，选择适当的估价方法，试算宗地价格;

　　F.试算价格调整，确定最后估价结果;

　　G.撰写土地估价报告书;

　　H.将土地估价报告提交给委托方。

　　(2)由于待估宗地为商业用途，为此应选用收益还原法、市场比较法、剩余法、基准地价系数修正法中的两种。

　　收集的资料包括：

　　1)收益还原法应收集以下资料：

　　A.开发后的房地产出租收益;

　　B.房地产出租费用及有关税费等;

　　C.房屋重置成本;

　　D.土地还原率、房屋还原率等参数;

　　E.当地土地市场、房地产市场资料及待估宗地个别资料等。

　　2)市场比较法应收集以下资料：

　　A.三个以上与待估宗地用途相同、交易类型相同、区域及个别条件相近、交易时间相近等的比较实例;

　　B.土地还原率等参数;

　　C.当地土地市场、房地产市场资料及待估宗地个别资料等。

　　3)基准地价系数修正法应收集以下资料：

　　A.当地基准地价及修正体系;

　　B.待估宗地所在土地级别;

　　C.土地还原率等参数;

　　D.当地土地市场、房地产市场资料及待估宗地个别资料等。

　　4)剩余法应收集以下资料：

　　A.开发后的不动产市场售价;

　　B.开发中的有关建筑费、专业费用及其他费用;

　　C.土地还原率、年贷款利率等参数;

　　D.当地土地市场、房地产市场资料及待估宗地个别资料等。