2012年土地估价师考试考前冲刺（十三）
发布时间：2012-07-25 共1页
考前冲刺（一）
| 一、案例分析题： |
| 1．某企业拟进行贷款，委托土地评估机构对所涉及的一宗工业用地进行评估，从而可为委托方抵押贷款提供客观、公正的价格依据。 请根据以下给定条件分析并回答下列问题： 1.抵押价格评估提供的是抵押物在设定抵押权时的正常市场价格，评估过程中应注意哪些问题？ 2.若待估宗地为集体土地，进行抵押时应注意的问题。 3.对该宗地进行评估时，可选择哪两种方法？简述所用方法的基本程序。 4.若待估宗地为划拨土地，请简述评估的技术路线。 5.抵押失败后，抵押权人依法对抵押的土地进行拍卖，拍卖评估的特点有哪些？简述其技术路线。 |
| 正确答案: 1.①注重预期风险；②分析市场变现能力；③考虑抵押期间的耗损；④测算成本构成。 2.①年期的设定：本例中应设定为工业用地法定出让最高年限50年。②地价内涵对应的土地权利应为集体土地使用权。③特殊说明中应注明：某企业将待估宗地集体土地使用权向银行抵押贷款，需经待估宗地的集体土地所有者某村民委员会同意并出具书面证明，在实现抵押权时同意按法律规定的土地征用标准补偿后转为国有。 3.可选择市场比较法和成本逼近法。 (1)市场比较法的估价程序。 搜集交易资料；选取比较交易实例；建立价格可比基础；进行交易情况修正、交易期日、区域因素、个别因素、土地使用年期、容积率等修正；求取比准价格。 (2)成本法估价程序。 ①搜集征地或拆迁取得土地的一般费用资料，计算土地取得费A; ②搜集土地管理费、耕地占用税、耕地开垦费、新菜田开发建设基金等相关费率或标准，计算相关税费B; ③搜集待估宗地所处区域土地开发费用资料，计算土地开发费用C; ④搜集利息率，计算投资利息D； ⑤搜集投资利润率，计算投资利润E； ⑥搜集当地土地增值收益率，计算土地增值收益F; ⑦搜集当地土地还原利率，按土地价格＝  计算土地价格。4.可采用市场比较法和成本逼近法，评估计算出市场价格后，从得出的估价额中减去出让金。 5.特点是：强制处分；快速变现；消费者心理因素；购买者的额外支出等造成的价格变化。 技术路线：估价时采用市场比较法、成本逼近法等。对同类土地在正常市场价格水平和拍卖市场价格水平作出比较，确定拍卖市场的成交价格比正常市场成交价格偏低的幅度，按正常市场价格对估价对象进行估价，再按照这个偏低的幅度对估价结果调减。 |
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| 二、报告判读题： |
| 2．下面是一个完整的土地估价技术报告（标注"略"的为正常内容），请阅读后指出错误并说明原因。每指出一处错误并简述原因的得2分，只指出错误不简述原因不得分，总分最高为50分；将正确内容列为错误的每处扣0.5分，最多扣至本题为0分。（答题时，先在错误处标上号，如"①"，然后在卷纸右边空白处写出对应的简述原因，如"①估价依据不完整"）。 土地估价技术报告(Ⅱ) 第一部分 总述 一、估价项目名称 ××公司土地使用权抵押价格评估 （××市） 二、委托估价方（略） 三、受托估价方（略） 四、估价目的 该项评估是对××公司的土地使用权进行评估，目的是为其以土地使用权抵押贷款提供价格依据。 五、估价依据（略） 六、估价基准日 二00四年三月十五日 七、地价定义 根据地价评估的技术规程和项目的具体要求，本次评估价格定义如下：待估宗地实际土地用途为商业用地，评估设定用途为商业用地，设定土地使用年限为待估宗地剩余年限37.25年，设定容积率为现状容积率，宗地实际开发程度达到宗地红线外"五通"（即通路、通电、供水、排水、通讯）、红线内"六通一平"（即通路、通电、供水、排水、通讯、供热及场地平整），评估设定土地开发程度为宗地红线外"五通"（即通路、通电、供水、排水、通讯）及红线内场地平整条件下的土地价格。 八、估价结果 ××公司委托评估的一宗商业用地，土地面积（地上一层分摊土地面积）821.9㎡，在2004年3月15日，土地使用年限设定为37.25年，土地开发程度设定为宗地红线外"五通"（即通路、通电、供水、排水、通讯）及宗地红线内"场地平整"条件下的土地价格如下所示。 单位地价：6737.67元／㎡。 总地价：553.77万元。 注：货币种类为人民币 九、需要特殊说明的事项 （一）估价的前提条件和假设条件 1.待估宗地的土地开发程度设定为宗地红线外"五通"（通路、通电、供水、排水、通讯）及宗地红线内场地平整、土地使用年限设定为商业用地出让后剩余使用年限即37.25年。 2.待估宗地作为评估设定用途的用地，得到有效利用，并产生相应的土地收益。 3.待估宗地与其他生产要素相结合，能满足目前生产、经营的正常进行，保证企业的持续发展。 4.在评估基准日的地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。 5.任何有关待估宗地的运作方式、程序符合国家和地方的有关法律、法规。待估宗地的地上建筑物状况应符合城市规划设计。 6.本报告估价结果在报告中设定的价格定义的界定条件下生效，如上述条件发生变化，则估价结果应进行调整或重新评估。 （二）需要说明的其他事项 1.本次评估所依据的宗地内外基础设施状况、建筑物状况、环境状况等由委托方负责提供。 估价对象土地权利状况、土地坐落、用途等以《国有土地使用证》中登记内容为准；估价对象土地面积以《××公司地上一层抵押勘测定界图》所载面积即821.9㎡为准。 2.关于土地使用年期的设定：出让土地按剩余使用年限设定土地使用年期，设定土地使用年期为该用途法定最高出让年限即40年，扣除已使用年限后的剩余土地使用年限为37.25年。 3.估价结果在委托方提供资料可靠、情况真实的条件下有效，如因委托方提供资料有误，造成估价结果失真，受托方不承担责任。 4.技术报告由××评估公司负责解释。 5.未经对方许可，委托方及受托方均不得单独对评估结果审核部门以外的部门或个人提供评估报告、技术报告及附件。 6.本评估报告复印件及报告缺页均无效。 7.本评估报告由两个及以上土地估价师签字、估价机构负责人签字并加盖公章后有效。 十、土地估价师签字（略） 十一、土地估价机构 二00三年八月七日 第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析 一、估价对象描述 1.土地登记状况。待估宗地位于××市××路，其四至状况如下。东--××公司；南--××路；西--××胡同；北--××超市。待估宗地为××公司2000年12月以出让方式取得的国有土地，该公司于2002年3月领取了《国有土地使用证》（证号：略），土地用途为商业用地，土地登记面积为5600㎡。本次评估为其中部分用地，即宗地内开发的商业大厦（地下一层，地上六层）的地上一层的分摊土地面积，拟抵押土地面积为821.9㎡。 2.土地权利状况。待估宗地为国有土地，土地所有权属于国家所有，土地使用权为××公司于2000年12月以出让方式取得。出让年限40年，出让终止日期为2040年12月，至评估基准日，剩余土地使用年限37.25年。 3.土地利用状况。 待估宗地原为××市市中心用地，因旧城改造，2000年12月由××公司以出让方式取得其土地使用权，对地上原有建筑物进行了拆迁，并于2001年12月建成商业大厦一座。框架结构，地下一层，地上六层，地下一层为停车场，地上一层为该公司经营的大型超市，地上2～6层建成后即全部售出。总建筑面积为20440㎡，宗地现状容积率为3.65，其中地下一层建筑面积2900㎡，地上一层建筑面积为3000㎡，地上2～6层建筑面积均为2908㎡。 二、地价影响因素分析 （一）区域因素（略） （二）个别因素（略） 第三部分 土地估价 一、估价原则 土地使用权价格是由其效用、相对稀缺性及有效需求三者相互作用、相互影响而形成的，而这些因素又经常处于变动中，本次估价我们在遵循公平、公正、客观、合理总原则的基础上，遵循了以下原则： 1.需求与供给原则（略）； 2.变动原则（略）； 3.协调原则（略）； 4.综合分析原则（略）； 5.多种方法相结合的原则（略）。 二、估价方法与估价过程 估价人员在认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察之后，根据估价对象土地的特点及开发项目本身的实际情况，选取市场比较法和收益还原法为本次估价的基本方法。另外，由于本次评估为商办综合楼地上一层分摊土地面积，在应用市场比较法时，应考虑其整体性，评估单价以宗地整体测算后应进行地价楼层分配系数修正，然后将两种方法测算结果进行综合分析调整，得到待估宗地的地价。 1.市场比较法。 市场比较法是根据替代原则，将待估宗地与在较近时期内已经发生交易的类似土地实例进行对照比较，并依据后者已知价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出待估土地在评估时日地价的方法。 (1)比较实例选择。 估价人员对搜集的多宗交易实例进行比较分析，选择了与估价对象条件类似的三个交易实例作为比较实例，介绍基本情况（略）。 (2)因素选择。 根据待估宗地的实际情况，影响待估宗地价格的因素见表8。 (3)待估宗地与比较实例各因素条件详见表8。   (4)编制比较因素条件指数表。 分别将待估宗地和三个比较实例的各比较因素进行对比分析，确定出相应的条件指数，有关条件指数的确定依据说明如下。 1)交易期日修正。 根据当地经济发展情况及商业用地的实际交易情况，1999年1月31日至2002年3月31日，平均每月上涨幅度为0.2％，2002年4月1日至2002年12月31日，地价平稳，上涨幅度为零；2003年1月以后，平均每月下跌0.1％，则地价指数详见表9。  2)使用年期修正系数。 土地使用年期修正系数公式为：  式中k--使用年期修正系数； r--土地还原利率，取6％； m--比较实例宗地土地使用年期； n--待估宗地土地使用年期。 经计算，待估宗地与三个比较实例的使用年期修正系数分别为：100、101.91、100.55、101.75。 3)确定容积率修正系数。 根据当地情况，容积率对地价的影响规律为：以2.2为基准，每上升0.1，地价往上修正0.2％，容积率每下降0.1，地价往下修正0.3％。 其他条件指数确定（略）。 根据以上比较因素指数的说明，编制委估宗地比较因素条件指数表，详见表10。  (5)因素修正。根据比较因素条件指数表，编制因素比较修正系数表 （见表11）。   (6)楼层修正。 统计××市类似用途的商品楼各楼层的售价，计算各楼层的地价比例系数，从而得到地下一层至地上六层各楼层分摊土地平均单位地价的修正系数，如表12所示。  则地上一层分摊土地部分的土地使用权价格＝2249.73×44.45％×5600／821.9＝6813.51(元／㎡)。 2.收益还原法。 收益还原法是土地估价中最常用的方法之一，此方法用于土地估价时，把购买土地作为一种投资，地价款作为购买未来若干年土地收益而投入的资本。因此，收益还原法是将评估土地在未来每年预期的纯收益，以一定的还原利率统一还原为评估时日总收益的一种方法。 此次土地评估，主要考虑房屋租赁收益情况。 房屋土地年租金＝房地总收益 维修费＋管理费＋保险费＋税金＋城市维护建筑税＋教育费附加＋年房屋折旧费＝房地总成本 房地总收益－房地总成本＝房地纯收益 房屋现值×房屋还原利率＝房屋纯收益 房地纯收益－房屋纯收益＝土地纯收益 土地纯收益／土地还原利率＝土地价值 有限年期土地价格＝土地价值×待估地块年期修正 具体测算如下。 (1)确定房地年总收益。 调查待估宗地所处区域与其特征相同或相似房地产，用于出租的房地总收益的平均费用，确定待估宗地房地出租的租金水平一般为每月每平方米40元，一层总建筑面积3000㎡，房屋出租率为92％，有效出租面积85％，则 房地年总收益＝40×12×3000×92％×85％＝112.608（万元） (2)房地出租年总费用。 1)管理费：按年租金的5％计，则 管理费＝房地年总收益×5％＝5.630(万元) 2)维修费：参考企业的实际维修费，按建筑物重置价格的2％计算。该宗地地上建筑物为框架结构，耐用年限60年，残值率为0。根据委托方提供，该地上建筑物实际造价1150元／㎡，则总重置价为1150×3000＝345.000（万元），则 维修费＝房屋重置价格×2％＝6.900（万元） 3)房屋年折旧费：按重置价格折旧法计算。 年折旧费＝房屋重置价×(1－残值率)／房屋的耐用年限 ＝1150×3000×100％／60＝5.750(万元) 4)税金：指房产所有人按有关规定向税务机关缴纳的房产税和营业税。 ①房产税：依据税法及当地税务部门资料，房产税税金＝房地年总收益×12％＝13.513（万元）。 ②营业税：营业税取房地年租金的5％，营业税税金＝房地年总收益×5％＝5.630（万元）。 税金合计为＝19.143万元。 5)空房损失。 取一年中按一个月空房损失计算，为12.000万元。 房地出租年总费用＝管理费＋维修费＋房屋年折旧费＋税金 ＝5.630＋6.900＋5.750＋19.143＋12.000 ＝49.423(万元) (3)房地年纯收益。 房地年纯收益＝房地年总收益－房地出租年总费用 ＝112.608－49.423 ＝63.185(万元) (4)房屋年纯收益。 房屋年纯收益＝房屋现值×房屋还原利率 房屋现值＝房屋重置价格－年折旧费×已使用年限 ＝345.00－5.75×1.75＝334.9375(万元) 房屋年纯收益＝房屋现值×8％＝26.795(万元) (5)土地年纯收益。 土地年纯收益＝房地年纯收益－房屋年纯收益＝36.390(万元) (6)计算待估宗地总地价。待估宗地价格＝（土地取得费及税费＋土地开发费＋利息＋利润）×[1－1／（1＋土地还原率）待估宗地剩余使用年限]＋出让金×[1－1／（1＋土地还原率）待估宗地剩余使用年限]／[1－1／（1＋土地还原率）法定最高使用年限] (7)计算宗地单位面积地价。 单位面积地价＝总地价／总用地面积 ＝6661.82(元／㎡) 三、地价确定 ××公司委托评估的一宗商业用地（地上一层分摊部分），在2004年3月15日、土地使用年限设定为37.25年、容积率设定为现状容积率、宗地开发程度设定为红线外五通（即通路、通电、供水、排水、通讯），红线内场地平整条件下的地上一层分摊土地部分的土地使用权价格如下。 单位地价：6737.67元／㎡。 总地价：553.77万元。 注：货币种类为人民币。 第四部分 附件 附件一：《××公司地上一层抵押勘测定界图》复印件。 附件二：企业营业执照复印件。 附件三：《土地评估机构注册证书》复印件。 附件四：待估宗地照片。 |
| 正确答案: 第一部分总述 1.缺少估价日期。 2.地价定义中缺少估价基准日的设定，且未说明是什么权利下的土地价格。 3.估价结果无大写。 4.缺少估价结果一览表。 5.待估宗地的剩余使用年限即本报告的设定年限计算错误，应为36.75年。 6.需要特殊说明的事项中缺少估价结果和估价报告的使用，如有效年限等。 7.缺少估价机构负责人签字。 第二部分估价对象描述及地价影响因素分析 8.土地登记状况中：缺少地籍图号、宗地号的描述。 9.缺少土地级别的描述。 10.土地权利状况中缺少他项权利的描述。 11.出让土地来说明出让金数额。 12.缺少一般因素描述。 第三部分土地估价 13.估价原则，缺少与本次估价紧密相关的替代原则和预期收益原则。 14.比较实例1为3年以前的交易实例，不符合要求。 15.市场比较法因素选择缺少基础设施状况的修正因素。 16.实例2交易方式为改制，与其他不同，缺乏相关说明。 17.待估宗地地价指数计算错误。 18.来说明土地还原利率的取值依据。 19.比较实例1、2环境条件与待估宗地不一致，未做修正。 20.比较实例l规划限制与待估宗地不一致，未做修正。 21.土地使用年期修正方向错误。 22.本报告中，折旧年限应为房屋已使用年限十土地剩余使用年限，不应为房屋的耐用年限。 23.收益还原法中地上建筑物重置价格不应取建筑物的实际造价，应为客观水平造价。 24.费用计算中缺少房屋保险费。 25.税费计算中缺少城市维护建设税和教育附加费。 26.空房损失在考虑出租率后，不应再重复计算。 27.来说明房屋还原利率的取值依据。 28.土地的收益年限应为土地的剩余年限，不应为40年。 29.地价的确定来说明最终估价结果的确定方法。 第四部分附件 30.缺少《国有土地使用证》复印件。 31.缺少《房屋所有权证》复印件。 32.缺少《土地估价师资格证书》复印件。 |
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| 3．下面是一个完整的土地估价技术报告（标注"略"的为正常内容），请阅读后指出错误并说明原因。每指出一处错误并简述原因得2分，只指出错误不简述原因不得分，总分最高为50分；将正确内容列为错误的每处扣0.5分，最多扣至本题为0分（答题时，先在错误处标上号，如"①"，然后在卷纸右边空白处写出对应的简述原因，如"①估价依据不完整"）。 土地估价技术报告(Ⅰ) 第一部分 总述 一、估价项目名称 为××公司破产清算而进行的土地使用权和房屋价格评估（××市） 二、委托估价方 ××公司破产清算组 三、受托估价方 ××土地咨询评估有限责任公司 四、估价目的 该项评估是对××公司的土地使用权和房屋价格进行评估，其目的是为其破产处置土地使用权和地上房产提供价格依据。 五、估价依据 （一）国务院及有关部门颁布的法律、法规 1．《中华人民共和国土地管理法》； 2．《中华人民共和国城市房地产管理法》； 3．《中华人民共和国企业破产法（试行）》； 4．《中华人民共和国土地管理法实施条例》； 5．原国家土地管理局《关于土地使用权抵押登记有关问题的通知》（[1997]国土[籍]字第2号）； 6．国土资源部关于严格按国家标准实施《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》的通知（国土资发[2002]195号）。 （二）地方政府及有关部门颁布的法律、法规、通知文件 1．××省人民政府、××市人民政府颁布的有关政策、规定、实施办法、通知等法规文件； 2．××省国土资源厅、××市国土资源局制定的有关规定、文件； 3．《××市土地利用总体规划》； 4．《××市2002年国民经济和社会发展统计公报》； 5．《××市城区土地定级与基准地价更新》成果。 （三）有关技术标准 1．中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》； 2．中华人民共和国国家标准《城镇土地分等定级规程》。 （四）其他资料 1．委托方提供的有关资料； 2．估价人员现场勘察、调查、收集的相关资料。 六、估价日期 二00年七月二日至二00三年七月二十一日 七、估价基准日 二00三年七月二十日 八、价格定义 本次评估待估宗地的评估价格是指评估基准日为2003年7月20日，土地用途设定为商业、土地使用年限设定为待估宗地剩余年限38年，宗地实际开发程度达到红线外"五通"（即通上水、通下水、通电、通讯、通路），红线内"六通一平"（即通上水、通下水、通电、通讯、通路、通热及场地平整），评估设定开发程度为宗地红线外"五通"（即通上水、通下水、通电、通讯、通路），宗地红线内场地平整条件下的土地使用权价格。 建筑物价格设定为房屋的现时市场价格。 九、估价结果 ××公司破产清算组委托评估的9542.95㎡的土地，总地价为1487.75万元。即大写：壹仟肆佰捌拾柒万柒仟伍佰元整。单位面积地价为1559元／㎡。建筑物现值为1112.09万元。货币种类为人民币。宗地估价结果详见土地估价结果一览表（此处略）。 十、需要特殊说明的事项 （一）估价的前提条件和假设条件 1.待估宗地价格定义中的土地开发费用不包含宗地内的土地开发费用，即待估宗地的土地开发程度设定为宗地红线外"五通"（通上水、通下水、通电、通讯、通气、通路）及宗地红线内场地平整。 2.待估宗地作为评估设定用途的用地，得到有效利用，并产生相应的土地收益。 3.待估宗地与其他生产要素相结合，能满足目前生产、经营的正常进行，保证企业的持续发展。 4.在评估基准日的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。 5.任何有关待估宗地的运作方式、程序符合国家和地方的有关法律、法规。待估宗地的地上建筑物状况应符合城市规划的要求。 6.本报告估价结果在报告中设定的价格定义的界定条件下生效，如上述条件发生变化，则估价结果应进行调整或重新评估。 （二）本报告使用的限制条件 1.本评估报告应仅用于报告中所述的估价目的，不得作为他用，其内容对第三方不负任何责任。 2.本评估报告在委托方提供材料真实情况下有效，若提供材料与实际情况不符，造成评估结果出现偏差，委托方承担一切责任。 3.未经评估单位书面同意，本评估报告的全部或任一部分不得用于公开的文件、通告或报告中，也不得以任何方式公开发表。 4.本次估价结果根据有关规定有效期自估价基准日(2003年7月20日)起半年内有效。 （三）需要特殊说明的事项 1.本次评估所依据的宗地内外地上建筑物状况、基础设施状况、环境状况等由委托方负责提供。 2.本次评估待估宗地的权利状况、土地用途、面积以委托方提供的《国有土地使用证××号》所载内容为准；建筑物情况以《房屋所有权证》（××号）为准。 3.技术报告由××土地咨询评估有限责任公司负责解释。 4.未经对方许可，委托方及受托方均不得单独对评估结果审核部门以外的部门或个人提供评估报告、技术报告及附件。 5.报告复印件无效，报告缺页无效。 十一、土地估价师签字 姓名 估价师资格证书号 估价师签字 李明 ×× 张红 2002130052 十二、土地估价机构（机构公章） 二00三年七月二十一日 第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析 一、估价对象描述 1.土地登记状况 委估宗地为国有出让土地，估价对象土地使用权属于××公司。委估宗地位于X×路，根据委托方提供的有关材料，2001年××公司取得了证号为××号的《国有土地使用证》，土地面积为9542.95m2，其四至状况为东：××；南：××；西：××路；北：××路。宗地号为××，图号为××。根据《××市城区土地定级与基准地价更新》成果，估价对象处于三级地。 2.土地权利状况 估价对象为国有出让土地，其土地使用权属于××公司。2003年2月，××公司将土地抵押给银行。根据××市中级人民法院于2003年6月23日（××号）《××省××市中级人民法院民事裁定书》宣告××公司破产。至评估基准日，委估宗地土地设定有抵押权，未有租赁权、地役权等他项权利存在。 3.建筑物和地上附着物状况 勘估基准日，待估宗地内建有商业楼一栋，共4层，建筑结构为框架，竣工时间为1985年7月，建筑面积为14320㎡，容积率为1.5。 二、地价影响因素分析 （一）一般因素 （二）区域因素 影响估价对象作为商业用地的区域因素主要有：区域概况、交通条件、环境条件、规划限制等。 （三）个别因素 估价对象位于×X市××路，用地面积为9542.65㎡。土地用途为商业用地，宗地地形平坦、形状不规则。宗地西侧紧临××路，该宗地距市商服中心为4240m，距农贸市场约为1680m，距××火车站约5320m，距长途汽车站约5360m。勘估基准日，宗地红线内具备通上水、下水、通电、通讯、通热、通路和场地平整，即"六通一平"的基础设施条件，自来水公司统一供水；排水雨污合流，排入市政统一排水管网；供电由××站供电；直拨电话19部，传真机一部，内外联系方便，自备锅炉供热。宗地内有商业楼一栋，总建筑面积14320㎡，容积率1.5。该宗地未来规划用途为商业用地，周围为商业用地，对建筑物高度及容积率略有限制。 第三部分 土地估价 一、估价原则 土地使用权价格是由其效用、相对稀缺性及有效需求三者相互作用、相互影响而形成的，而这些因素又经常处于变动中，本次估价我们在遵循公平、公正、客观、合理总原则的基础上，遵循了以下原则（内容略）。 1.替代原则。 2.预期收益原则。 3.需求与供给原则。 4.变动原则。 5.综合分析原则。 6.多种方法相结合的原则。 二、估价方法与估价过程 （一）估价方法选择 根据《城镇土地估价规程》（以下简称《规程》），宗地地价的估价方法有市场比较法、收益还原法、剩余法（假设开发法）、成本逼近法、基准地价系数修正法、路线价估价法等多种方法，估价方法的选择应按照《规程》执行，根据当地地产市场状况，并结合估价对象的特点，选取适宜的方法。 待估宗地位于×X路以南，在《××市城区土地定级与基准地价更新》范围内；属于商业三级地，采用基准地价系数修正法切实可行；且宗地作为商业用地，同类区域市场交易资料较丰富，可采用市场比较法作为第二种估价方法。故依据《规程》，并结合评估对象的特点及项目的实际情况，确定采用基准地价系数修正法和市场比较法测算地价，并将两种方法测算结果进行综合分析调整，从而得到待估商业用地的地价。建筑物现值采用重置价格折旧法计算。 （二）估价过程 1.基准地价系数修正法。 (1)基准地价是某一级别或均质区域内分用途的土地使用权平均价格；基准地价系数修正法是依估价对象所处土地级别的基准地价，结合区域因素、个别因素等修正系数的调整，得到估价对象土地价格的一种方法。 (2)《××市城区土地定级与基准地价更新》测算区范围是××，面积××公里。共分为商业、住宅、工业三类用地，其中商业分为××级，住宅为××级，工业为××级。该《××市城区土地定级与基准地价更新》于××年××月通过××省国土资源厅组织的鉴定验收并经××市人民政府公布实行。 (3)××市商业用地基准地价是指土地用途为商业，土地使用年限为40年，容积率设定为城区商业平均容积率1.8，土地开发程度为红线外五通（即通上、下水、电、路、讯）及红线内场地平整条件下的级别内的土地使用权平均价格。 采用基准地价计算商业用地宗地地价的公式为：  式中P  --待估宗地地价；P--待估宗地对应的基准地价； K、y、t、k  、f--宗地地价修正系数和年期、期日、容积率、基础设施条件修正系数。估价对象设定用途为商业用地，处于××市商业用地三级地内，其基准地价水平1200～1600元／㎡。 (4)编制估价对象各因素条件说明、优劣度及修正系数表。 ①在评估中，根据《××市城区土地定级与基准地价更新》及估价对象的具体条件，我们选择了以下因素：（略），并进行了期日、使用年期、容积率、基础设施条件等项修正。 ②根据《××市城区土地定级与基准地价更新》，商业用地二级地地价修正幅度说明表和宗地地价影响因素修正幅度表（略），根据影响估价对象地价的因素条件分析，确定待估宗地各因素条件说明、优劣度及修正系数表。（略） (5)确定宗地地价评估的修正系数K。 K＝∑K i＝（1…n）式中K--某一宗地所有地价影响因素总修正幅度(％)； K  --宗地第i个因素条件下修正幅度(％)；n--修正因素个数，根据上表可得k＝8.44％。 (6)确定土地使用年期修正系y。  式中y--宗地使用年期修正系数； m--待估宗地设定使用年期； n--基准地价内涵确定的土地使用年期； r--土地还原利率，9％。 经计算，待估宗地年期修正系数y＝0.9622。 (7)确定期日修正系数t。 根据调查分析和测算，二00二年一月至二00三年六月二十日，××市地价指数上涨10.8％，故期日修正系数t＝1.108。 (8)确定容积率修正系数。 根据《×X市城市土地定级与基准地价更新》成果，当宗地容积率为1.4～1.6时，其修正系数为0.98。 (9)确定基础设施修正系数f。 根据《××市城区土地定级与基准地价更新》，基准地价所规定的基础设施条件为红线外五通（通路、通电、通上水、下水、通讯），红线内场地平整。以红线外五通（通路、通电、通上水、下水、通讯）为基础，"四通…""三通"分别依次减去供水、排水，"六通""七通"分别依次增加供热、煤气，从而得到基础设施修正系数表（见表1）。  待估宗地基础设施设定为红线外五通（通路、通电、供水、排水、通讯）及红线内场地平整，与基准地价所规定的基础设施条件一致，可得委估宗地基础设施状况修正系数为：f＝1.00。 (10)计算估价对象宗地地价。 P＝  ＝1380×(1＋8.44％)×0.9622×1.108×0.95×1.0 ＝1515.6（元／m2） 2.市场比较法。 市场比较法是在求取一宗待估土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与较近时期内已经发生了交易的类似土地实例加以比较对照，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出估价对象在评估期日地价的一种方法。 (1)比较实例选择。 选择比较交易实例时，根据待估宗地情况，应符合以下要求： ①用途相同； ②交易类型相同； ③属于正常交易； ④区域及个别条件相近； ⑤统一价格基础。 本次评估，选择了3个已发生交易，用途与待估宗地相同或相近的实例，以它们的价格作比较，结合影响商业用地地价的因素，进行因素修正，求得待估宗地的价格。 (2)比较因素的选择。 根据估价对象的宗地条件，影响估价对象价格的主要因素如下。 ①交易时间：确定地价指数。 ②交易情况：是否为正常、公开、公平、自愿的交易。 ③区域因素：主要有商服繁华度、交通条件[道路类型、距公交车站距离、对外交通便利度（距火车站距离、距汽车站距离）]、基础设施状况、产业集聚规模、环境优劣度等。 ④个别因素：主要指宗地面积、宗地形状、容积率、临街状况、目前规划限制。 (3)比较因素条件说明。 估价对象与比较实例的比较因素条件详见表2。   (4)编制比较因素条件指数表。 根据待估宗地与比较实例各种因素的具体情况，可编制比较因素条件指数表。比较因素指数的确定过程如下： ①待估宗地与三个实例的土地用途、土地级别、交易情况、价格类型，以及区域因素中的道路类型；距公交车站距离、基础设施状况、环境优劣度，个别因素中的临街状况、地形、目前规划限制等条件均一致，故对于上述这些影响地价的因素均不作修正。 ②编制地价指数表。 根据调查××市一段时期内地产市场的变化，以2002年1月1日为基期，自2002年1月起至2003年7月，平均每月上涨幅度为0.6％。将2002年1月1日韵地价指数定为100，则商业用地地价指数详见表3。  ③确定基础设施修正指数。 根据前面基础设施表，得出待估宗地与实例一、实例二、实例三的基础设施修正指数分别为100、100、113、100。 ④区域因素。 (a)商服繁华程度，分为距商服中心小于2820m、距农贸市场距离小于375m，商服繁华度高；距商服中心大于2820m小于3740m、距农贸市场距离大于375m小于750m，商服繁华度较高；距商服中心大于3740m小于4660m、距农贸市场距离大于750m小于1125m，商服繁华度一般；距商服中心大于4660m小于5580m、距农贸市场距离大于1125m小于 1500m，商服繁华度较低；距商服中心大于5580m、距农贸市场距离大于1500m，商服繁华度低五个等级，以待估宗地的等级为100，每相差一个等级修正1％。在确定比较因素条件指数时，一般综合考虑上述情况，如发生冲突，以距商服中心距离为准。 (b)道路类型，分为紧临混合型主干道，生活型主干道，交通型主干道，混合型次干道、支路五个等级，以待估宗地的等级为100，每相差一个等级修正1％。 (c)距公交站点距离，分为小于50m，大于50m小于100m，大于100m小于150m，大于150m小于200m，大于200m小于500m五个等级，以待估宗地的等级为100，每相差一个等级修正0.5％。 (d)对外交通便利度，分为临近宗地有铁路专用线或距火车站大于2300m小于3440m、距汽车站大于1700m小于2920m，距火车站大于3440m小于4580m、距汽车站大于2920m小于4140m，距火车站大于4580m小于5720m、距汽车站大于4140m小于5360m，距火车站大于5720m小于6860m、距汽车站大于5360m小于6480m，距火车站大于6860m、距汽车站大于6480m五个等级，以待估宗地为100，每相差一个等级修正1％。 ⑤个别因素。 (a)宗地形状，分为矩形、规则、较规则、不规则、极不规则五个等级，以待估宗地为100，每相差一个等级，修正0.5％；宗地面积依土地实际利用情况分为无影响、略有影响、有一定影响、影响较重、严重影响五种情况确定修正幅度，以待估宗地为100，每相差一个等级，修正1％，在确定比较因素条件指数时，一般对宗地面积、形状综合考虑。 (b)容积率修正，以待估宗地为100，每上升或下降0.1，地价往上或往下修正0.5％。 (c)临街状况，分为十字交叉、丁字交叉（两面临街）、临主街、临支路、不临路五个等级，以待估宗地为100，每相差一个等级修正1％。 根据以上比较因素指数的说明，编制比较因素条件指数表，详见表4。   (5)编制因素比较修正系数表。根据比较因素条件指数表，编制因素比较修正系数表，如表5所示。   三、地价的确定 根据地价评估技术规程及估价对象的具体情况，采用了基准地价系数修正法和市场比较法测算，根据××市同类用地的地价水平，经与当地国土资源局商榷以及评估人员的估价经验综合，认为：两种方法测算的结果比较接近，采用两种方法的算术平均值能够较客观的反映当地的地价水平，作为待估宗地的土地价格较为合理，则××公司破产清算组委托评估的两宗工业用地的土地价格以两种方法的算术平均值作为最终价格（见表6）。  经估价人员现场查勘和当地市场分析，按照地价评估的基本原则和估价程序，选择合适的评估方法，评估得到待估宗地在估价设定用途、使用年限及开发程度的条件下，评估基准日为 2003年7月20日的土地使用权价格如下所示。 单位面积地价：1559元／㎡。 评估土地总地价：1487.75万元。 注：货币种类为人民币。 第四部分 建筑物估价 一、估价原则 1.合法原则。 合法原则是指房地产估价的对象必须是由国家法律、法规确认和保障的合法使用的房地产项目。房地产估价必须依法进行，即遵守国家和所在地区政府的有关法律、法规、政策和城市土地利用规划。 2.公正原则。 公正原则是指房地产估价人员必须站在公正的立场上，遵循房地产价格形成理论及其运作规律，并运用科学方法，实事求是地对委估标的物评估出一个客观的、科学的、合理的价格。 3.最高最佳使用原则。 委估房地产，主要是地产的区位、特性、等级等客观条件所决定的，使用效益最大的使用方式或用途为前提进行估价的原则。由于房屋是建筑在土地上，与土地结为一体构成房地产这一有机整体，所以，也就成了房地产估价的原则。 4.替代原则。 委估房地产的价格可以通过市场上地域相近，类型相似，用途相同的交易实例，进行比较和相异修正后替代委估标的物的价格。 5.估价时点原则。 必须把委估房地产置于市场某一时点（通常以年、月、日表示）进行估价，或者说是对"静止"于某一时点的委估房地产估价。 二、估价方法与估价过程 1.估价方法。 根据估价对象的实际情况，选择重置价格折旧法进行评估，折旧方法采用平均年限折旧法。重置价格折旧法是按现在的建筑经营管理水平及建筑材料价格，重新建筑与评估对象一样的建筑所需的现实资金。在此基础上，按建筑物的耐用年限和已使用年限，折旧扣除建筑物已使用的价值，得到建筑物在评估时日的价格。计算公式为：（略） 2.估价过程。 (1)计算房屋重置价。 所评估房屋为一栋四层商业楼，框架结构，1985年竣工。根据××市房产管理局提供的资料，各类房屋的重置价格和耐用年限及残值率见表7。  则房屋重置价为：14320×1100＝15752000(元) (2)计算房屋折旧。年折旧额：15752000×(1－2％)／60＝257283(元)折旧总额：257283×18＝4631094（元） (3)计算房屋现值。房屋现值＝重置价－折旧总额＝15752000－4631094＝1112.09(万元)。 评估对象总价格＝土地总价＋房屋总价＝2599.84万元 第五部分 附录 附件一：《××省××市中级人民法院民事裁定书 （××号）》复印件。 附件二：《国有土地使用证 （××号）》复印件。 附件三：《土地评估机构注册证书》复印件。 附件四：土地估价师身份证复印件。 |
| 正确答案: 第一部分总述 1.估价基准日与估价日期顺序错。 2.地价定义中缺少容积率设定。 3.建筑物价格设定应为估价时点（2003年7月20日）时价格。 4.缺少估价机构负责人签字。 第二部分估价对象描述及地价影响因素分析 5.土地登记状况中未说明土地用途。 6.来说明出让起止期限，剩余土地使用年限，出让金额，地价定义中设定年限为38年，无依据。 7.委估宗地存在抵押权，特殊说明事项中未说明是否考虑抵押权他项权利的存在对地价的影响。 8.不应为"建筑物和地上附着物状况"，应为土地利用状况。 第三部分土地估价 9.土地估价原则中无估价期日原则，错误。 10.基准地价内涵介绍中缺少对应基准日，2002年1月1日。 11.基准地价取值为1382元／㎡，无具体说明。 12.报告中列出商业用地二级地地价修正幅度说明表和修正幅度表，应为商业三级地。 13.基准地价系数修正法中，计算年期修正系数时未说明土地还原利率取值原因。 14.基准地价系数修正法中，期日修正系数取值缺乏依据（报告中仅有至2003年6月20日地价指数，无2003年7月20日地价指数）。 15.容积率修正系数取值错误。 16.比较实例3用途为商住，与待估宗地及实例1、2不同，未修正也未说明原因。 17.商业用地市场比较法中无产业集聚规模一项。 18.市场比较法中，待估宗地的价格类型为破产清算，与三个比较实例不同，应予修正。 19.市场比较法中土地使用年限未修正。 20.实例3面积形状修正，修正方向错误。 21.根据《规程》，容积率修正不应以待估宗地为基础进行修正。 22.市场比较法中比较实例3基础设施条件修正系数错误。 23.比较实例1临街状况与待估宗地不同，未予修正。 24.市场比较法中比准价格确定采用加权平均值，缺少相应说明。 25.地价结果的总地价未大写。 26.房屋重置价取1100元／㎡，应说明依据。 27.房屋价值计算时，耐用年限应考虑委估宗地的地上建筑物实际使用情况及剩余土地使用年限，本报告房屋已使用年限18年，还可使用38年，则折旧年限为56年，而不是60年。 28.因折旧年限即房屋可使用年限小于房屋耐用年限，应加速折旧，故残值率应为零。 29.第五部分应为"附件"，而非附录。 30.附件缺房屋所有权证书复印件。 31.缺少土地估价师资格证书复印件。 32.缺少估价对象照片。 33.缺少他项权利证书复印件。 |
