4、编制比较因素条件指数表

　　为在因素指标量化的基础上进行比较因素修正，必须将因素指标转化为因素条件指数，编制比较因素指数表，除期日，交易情况，年期及容积率外，应以待估宗地的各因素条件为基础，相应指数确定如下：

　　① 用途修正指数最好选相同用途(按细类用途)案例，可省去用途修正;可参照当地基准地价，分析不同用途地价的差别，确定修正指数。

　　② 土地等级修正指数(最好选用同一级别或相邻级别的交易案例。方法与用途修正指数类似。

　　③ 交易类型。一般的交易类型有买卖(协议、招标、拍卖)、租赁、抵押、作价入股等。调查不同交易类型、地价的差别，确定交易类型修正指数，最好选择同类型的交易案例，可不进行交易类型修正，抵押案例仅在抵押评估时选。

　　④ 交易情况修正指数。选择正常交易下的比较案例，最好不进行交易情况修正，如确定调查的案例是非正常交易，但能够很明确地说出各种特殊因素对正常土地价格的影响程度，及正常交易情况下地价的差异(估价人员对市场行情有充分的了解)，可通过修正确定交易情况因素指数。

　　⑤ 交易期日价格指数。确定方法：

　　一是直接采用土地所在的地价指数或房地产价格指数;

　　二是调查当地近几年(最好是选择比较案例和待估宗地中最早交易期日到最晚交易期日之间)的与待估宗地相同用途的房地产市场资料、分析、测算、确定地价指数。

　　⑥ 土地使用年限修正指数

　　利用年期修正公式：k=1-1/(1+r)n

　　7、区域因素条件指数

　　a商业繁华度条件指数

　　a商服中心级别指数

　　将城镇内商服中心从高级到低级依次分为市级、区级、小区级和街区级四个等级，以待估宗地商服中心级别指数定为100，每上升或下降一级，因素修正指数上升或下降一定数值。

　　b商业网点数

　　将宗地所处区域的商业网点数定为优(大于100个网点)、较优(50-100个网点)、一般(10-30个网点)、较劣(小于10个网点)五个级别，将待估宗地所处区域的商业网点数指数定为100，每上升或下降一级，因素修正指数上升或下降一定数值。

　　b距商服中心距离指数

　　将待估宗地距离商服中心距离指数定为100，每增加或减少1000米，因素修正指数减少或增加百分之几。

　　c交通条件

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