物业装饰装修管理内容

　　装饰装修管理是一个系统工程，要真正达到科学管理、细致服务，不仅要严格遵守上述装饰装修管理流程，还要对装饰装修过程中的各个环节、涉及的各个方面进行全面的分析。在综合各方因素的基础上，科学地制订装饰装修管理细则，使物业装饰装修管理真正落到实处。物业管理单位应当按照装饰装修管理服务协议实施管理，加强现场检查，及时发现问题加以制止。一般而言，物业装饰装修管理包括以下内容。

　　(一)物业装饰装修范围和时间管理

　　物业装饰装修的区域应按照相关装饰装修管理规定和业主权益予以限定，原则上应统一要求、统一形式。如室内装饰装修只限于房屋本体单元内的自用部位;封闭阳台不得超过阳台顶部外边缘垂直投影面，封闭款式、材料力求统―等。

　　装饰装修时间应根据各地不同的作息时间、季节变换以及习惯习俗等综合确定。装饰装修时间包括一般装饰装修时间、特殊装修时间和装饰装修期。

　　(1)一般装修时间是指除节假日之外的正常时间，一般装

　　修时间因地域和季节的差异而有所不同，如南方某些地区规定作业时间及拆打时间为：

　　作业时间：8：00～12：0014：00～18：00

　　拆打时间：8：30～11：3014：30～17：30

　　(2)特殊装修时间是指节假日休息时间。为保障其他业主的休息和正常生产生活秩序，原则上一般不允许在节假日进行装修。因特殊情况需要装修.应视具体情况相应缩短装修时间。

　　(3)装修期是指装饰装修过程的完结时间。目前国家颁布的法规虽无明确规定，但一般情况下不超过三个月。

　　(二)物业装饰装修管理的要求

　　为确保物业安全和全体业主的合法权益，物业装饰装修管理应重点检查：

　　(1)有无变动建筑主体和承重结构。

　　(2)有无将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间。

　　(3)有无扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体。

　　(4)有无损坏房屋原有节能设施，降低节能效果。

　　(5)有无其他影响建筑结构和使用安全的行为。

　　(6)有无未经有关单位批准的下列行为：

　　1)搭建建筑物、构筑物;

　　2)改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗;

　　3)拆改供暖管道和设施;

　　4)拆改燃气管道和设施;

　　5)超过设计标准或者规范增加楼面荷载的;

　　6)改动卫生间、厨房间防水层的。

　　同时，还应注意检查以下方面：

　　1)施工现场有无采取必要的安全防护和消防措施，有无擅自动用明火和进行焊接作业等;

　　2)有无任意刨凿楼地面、穿凿梁柱等;

　　3)楼地面铺设材料是否超过10mm、新砌隔墙是否采用轻质材料等;

　　4)是否符合物业装修公共及室外统一要求(如空调室外机的安装和排水的统―要求、阳台栏杆的统一要求等);

　　5)物业装修方案和材料的选择是否符合环保、节能的要求。

　　(三)物业装饰装修管理费用和垃圾清运的管理

　　物业装饰装修管理既涉及公共权益，也涉及业主个人权益。装饰装修管理费用的收取要严格按照国家和地方的相关规定办理，不得自行设置收费项目和任意确定收费标准，即使无统一规定而又确需临时设置收取的，也应科学测算并报经相关主管行政部门批准。在我国物业管理实践中，装饰装修管理收费的项目和标准，因各地规定的不同，差别较大。为确保物业装饰装修工程的有序进行，维护装饰装修活动涉及的各方的合法权益，目前较为通常和相对合理的做法是：在物业装饰装修之前，

　　由装修人和物业管理单位签订《物业装饰装修管理协议》，约定物业装饰装修相关事项和管理收费，并以此为依据规范各方行为。一般而言，《物业装饰装修管理协议》中物业管理单位向装修人约定收取的费用包括装饰装修管理服务费和垃圾清运费。

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