建筑物的损耗
一、单项选择题
1．根据我国现行有关规定，评估钢筋混凝土结构的非生产用房的价值时，其经济耐用年限的参考值是(   )年。
A．10
B．50
C．60
D．80

正确答案:C　解题思路：钢筋混凝土结构（包括框架结构、剪力墙结构、筒体结构、框架-剪力墙结构）：生产用房50年，受腐蚀的生产用房35年，非生产用房60年。
 
2．砖混结构二等房屋的住宅，重置价格150万元，按定额法计算折旧额，其年折旧额为(   )万元。
A．2.14
B．1.875
C．2.56
D．3.00

正确答案:D　解题思路：砖混结构二等住宅的耐用年限为50年。年折旧率=150/50=3（万元）
 
3．下列有关建筑物损耗率的计算表述中，不正确的是(   )。
A．修复费用法通过估算建筑物恢复原有全新功能所需要的修复费用占该建筑物的重置价值（再生产价值）的百分比确定损耗率
B．它的计算公式的表达式为损耗率=（修复费用-重置价值）×100%
C．建筑物的主体和附属设备，因为它们的使用年限相差不多，所以损耗基本上都是相同的
D．在损耗率计算过程中，主体、附属设施、装饰部分的费用应分别计算，同时分别测算各部分的损耗值

正确答案:C　解题思路：建筑物的主体和附属设备因为它们的使用年限不同，所以损耗是不同的。
 
4．下列有关建筑物已使用年限的说法中，错误的是(   )
A．建筑物的已使用年限分为实际使用年限和有效使用年限
B．当建筑物的维护保养正常时，有效使用年限和实际使用年限相当
C．若建筑物的维护保养更好或经过更新改造，则有效使用年限短于实际使用年限
D．在评估中所指使用年限为实际使用年限

正确答案:D　解题思路：在评估中所指使用年限为有效使用年限，有效使用年限是根据对实际使用年限的调整得到的。
 
5．使用年限法是指用建筑物的实际已使用年限占建筑物(   )的比率作为建筑物的损耗率。
A．会计折旧年限
B．设计年限
C．耐用年限
D．使用年限

正确答案:C　解题思路：使用年限法是将建筑物的损耗建立在建筑物的耐用年限、已使用年限或剩余使用年限之间的基础上的方法。
 
二、多项选择题
6．在现场勘察过程中，对钢筋混凝土结构的设备部分应重点注意(   )部分。
A．水卫
B．电照
C．门窗
D．暖气
E．顶棚

正确答案:ABD　解题思路：门窗结构部分并不是影响钢筋混凝土结构的组成部分。
 
7．造成建筑物功能损耗的主要因素有(   )
A．此建筑物与周边环境不相适应
B．工艺的变更
C．建筑物的用途与土地的最佳利用不一致
D．建筑技术进步
E．区域的优良性发生减退

正确答案:BCD　解题思路：造成建筑物功能损耗的主要因素包括：建筑技术进步、工艺的变更、规范和标准的改变、建筑材料的更新换代等。在房地评估时，建筑物的用途与土地的最佳利用不一致而产生的价值损耗，也属于建筑物的功能性损耗。A、E属于经济因素。
 
8．采用综合法测算建筑物的损耗，要考虑的因素包括(   )。
A．耐用年限和已使用年限因素
B．设计年限和已使用年限因素
C．建筑物设计、施工水平、抗震设防标准及大修、装饰等其他因素
D．现场勘察、对照打分因素
E．年折旧额因素

正确答案:ACD　解题思路：综合运用使用年限法和观察法两种方法外，还可综合其他因素。其他因素包括：①考虑建筑物的设计等级和设计部门的等级及设计水平。②判别建筑物的设防标准。③考虑建筑物的施工单位等级及实际施工水平。④考虑使用状况和日常维修保养情况。⑤考虑大修、装饰情况。
 
9．应用综合法计算建筑物损耗时，除综合运用使用年限法和打分法外，还可综合考虑建筑物(   )因素。
A．设计等级
B．所在地气候的变化
C．所在地物价指数的变化
D．设防标准
E．设计单位和施工单位的等级

正确答案:ADE　解题思路：本题考核点为综合法计算建筑物的损耗。
 
10．实际评估工作需要计算建筑物损耗，若建筑物耐用年限与土地使用权年限不一致，下列说法中正确的有(   )
A．建筑物耐用年限短于土地使用权年限时，按土地使用权年限计算损耗
B．建筑物耐用年限长于土地使用权年限时，按其平均值计算损耗
C．建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，损耗按建筑物已使用年限加土地使用权剩余年限计算
D．建筑物耐用年限短于土地使用权年限时，按建筑物耐用年限计算损耗
E．土地使用权年限短于建筑物耐用年限时，按土地使用权年限计算损耗

正确答案:DE　解题思路：本题考核点为建筑物损耗中有关年限的规定。若建筑物耐用年限与土地使用权年限不一致，当建筑物耐用年限短于土地使用权年限时，按建筑物耐用年限计算损耗，而土地使用权年限短于建筑物耐用年限时，按土地使用权年限计算损耗。
 
三、综合题
11．砖混结构职工宿舍，建成于1990年底。工程所占土地使用权于1998年底取得，使用权年限为40年。评估基准日期为2002年12月31日。
问题：计算该建筑物的成新率（该工程残值为零）。
 

正确答案:
砖混结构非生产用房耐用年限是50年，建筑物应于2040年结束，建筑物在评估基准日已用12年。
土地使用权于1998年取得，应于2038年结束，早于建筑物耐用年限先结束，应按建筑物已使用年限加土地使用剩余年限计算损耗。
损耗率=12／[12+(40-4)]×100%=25%
成新率=1-损耗率=1-25%=75%
根据上述计算结果，判定该建筑物为七五成新。
 
12．某项目的评估基准日为2006年9月30日，A类建筑物中有一联合车间，2001年5月竣工交付使用，主体结构为钢屋架、大型屋面板的钢混结构厂房，跨度为18米，层高10米，钢门窗，水泥地面，并设有10吨吊车两台。总建筑面积19600平方米，C类建筑中有简易库棚一座，1998年建成，已使用8年。
问题：用使用年限法计算上述房屋的成新率。
 

正确答案:
运用使用年限法计算：
(1)建筑物损耗率=已使用年限／建筑物耐用年限×100%
(2)建筑物损耗率=已使用年限／（已使用年限+剩余使用年限）×100%
(3)建筑物成新率=1-建筑物损耗率联合车间损耗率=5.3/50×100%=10.6%
联合车间成新率=1-10.6%=89.4%
简易库棚损耗率=8／(8+6)×100%=57.1%
简易库棚成新率=1-57.1%=42.9%
 
13．某房屋耐用年限为50年，现已使用6年，建成2年后才补办土地使用权手续，确定的土地使用权年限为40年。经现场查勘鉴定，房屋结构装修设备部分损耗率得分分别为10%、12%、13%。三部分评分修正系数G、S、B分别取定为0.8，0.1、0.1
问题：计算损耗率（其中使用年限法权重40%，观察法60%）。
 

正确答案:
(1)按使用年限法计算损耗率：
因为，建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，其耐用年限晚于土地使用权年限而结束时，所以应按建筑物已使用年限加土地使用剩余年限计算损耗。
损耗率=已使用年限／（已使用年限+剩余使用年限）×100%=6／[6+（40-4）]×100%=14.29%
(2)按观察法计算损耗率：
损耗率=结构部分合计得分×G+装修部分合计得分×S+设备部分合计得分×B-(9×0.8+16×0.1+12×0.1)1100×100%=10%
(3)计算综合损耗率：
综合损耗率=使用年限法损耗率×A1+观察法损耗率×A2=14.29%×40%+10%×60%=11.72%
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