第五章 现金流量与资金时间价值

　　考试目的

　　本部分的考试目的是测试应考人员对现金流量、资金时间价值及相关概念、复利计算公式、复利系数的了解、熟悉和掌握程度。

　　考试内容

　　第一节 现金流量

　　一、现金流量的概念

　　二、现金流量图

　　三、房地产投资活动中的现金流量

　　(一)开发-销售模式现金流量图

　　(二)开发—持有出租—出售模式现金流量图

　　(三)购买—持有出租—出售模式现金流量图

　　(四)购买—更新改造—出售模式现金流量图

　　(五)购买—更新改造出租—出售模式现金流量图

　　第二节 资金时问价值

　　一、资金时间价值的概念

　　二、利息与利率

　　(一)利息

　　(二)利率

　　(三)利率的决定和影响因素

　　1.古典学派的储蓄投资决定理沦

　　2.流动性偏好利率理论

　　3.可贷资金利率理论

　　1.IS-LM曲线模型的利率理沦

　　5.马克思的利率决定理论

　　6.影响利率的其他因素

　　三、单利计息与得利计息

　　(一)单利计息

　　(二)复利计息

　　四、名义利率与实际利率

　　(一)名义利率与实际利率的概念

　　(二)名义利率与实际利率的关系式

　　第三节 资金等效值与复利计算

　　一、资金等效值的概念

　　二、复利计算

　　(一)常用符号

　　(二)公式与系数

　　1.一次支付的现值系数和终值系数

　　2.等额序列支付的现值系数和资金回收系数

　　3.等额序列支付的终值系数和储存基金系数

　　4.等差序列的现值系数和年费用系数

　　5.等比序列的现值系数和年费用系数

　　(三)复利系数的标准表示法

　　三、复利系数的应用

　　考试要求

　　1.掌握现金流量;

　　2.掌握资金时间价值的概念;

　　3.掌握利息与利率;

　　4.了解古典学派的储蓄投资决定理论、流动性偏好利率理论、可贷资金利率理论、IS—LM曲线模型的利率理论和马克思的利率决定理论;

　　5.熟悉影响利率的其他因素;

　　6.掌握单利计息与复利计息;

　　7.掌握名义利率与实际利率;

　　8.掌握资金等效值与复利计算。

　　第六章 经济评价指标与方法

　　考试目的

　　本部分的考试目的是测试应考人员对房地产投资项目经济效果、各类经济评价指标及其计算方法的了解、熟悉和掌握程度。

　　考试内容

　　第一节 效益和费用识别

　　一、投资与成本

　　(一)广义投资与成本的概念

　　1.投资

　　2.成本

　　(二)房地产投资分析中的投资与成本

　　1.开发项目总投资

　　2.开发产品成本

　　3.营业成本

　　4.期间费用

　　5.运营费用

　　二、营业收入、利润和税金

　　(一)营业收入

　　(二)利润

　　(三)税金

　　1.营业税金及附加

　　2.城镇土地使用税和房产税

　　3.土地增值税

　　4.企业所得税

　　三、房地产投资经济效果的表现形式

　　(一)置业投资

　　(二)开发投资

　　第二节 经济评价指标

　　一、投资回收与投资回报

　　二、经济评价指标体系

　　三、全部投资和资本金评价指标的差异

　　四、通货膨胀的影响

　　第三节 动态盈利能力指标及其计算

　　一、财务净现值

　　二、财务内部收益率

　　三、动态投资回收期

　　第四节　静态盈利能力指标及其计算

　　一、成本利润率与销售利润率

　　(一)成本利润率

　　(二)销售利润率

　　二、投资利润率

　　三、资本金利润率和资本金净利润率

　　(一)资本金利润率

　　(二)资本金净利润率

　　四、静态投资回收期

　　五、现金回报率与投资回报率

　　(一)现金回报率

　　(二)投资回报率

　　第五节 清偿能力指标及其计算

　　一、利息

　　二、借款偿还期

　　三、利息备付率

　　四、偿债备付率

　　五、资产负债率

　　六、流动比率

　　七、速动比率

　　第六节 房地产投资方案经济比选

　　一、方案经济比选及其作用

　　(一)方案经济比选

　　(二)方案经济比选的类型

　　(三)方案经济比选的作用

　　(四)方案比选中的决策准则

　　1.备选方案差异原则

　　2.最低可接受收益率原则

　　3.不行动原则

　　二、方案经济比选定量分析方法

　　(一)净现值法

　　(二)差额投资内部收益率法

　　(三)等额年值法

　　(四)费用现值比较法和费用年值比较法

　　(五)其他经济比选方法

　　三、方案经济比选方法的选择

　　(一)比选方法选择规则

　　(二)方案经济比选的特殊注意事项

　　考试要求

　　1.掌握效益和费用识别;

　　2.掌握投资回收与投资回报;

　　3.掌握经济评价指标体系;

　　4.全部投资和资本金评价指标的差异

　　5.了解通货膨胀的影响;

　　6.掌握动态盈利能力指标及其计算;

　　7.掌握静态盈利能力指标及其计算;

　　8.掌握利息、借款偿还期、利息备付率、偿债备付率指标及其计算;

　　9.熟悉资产负债率、流动比率和速动比率指标及其计算;

　　10.熟悉方案经济比选的概念及其作用;

　　11.掌握方案经济比选定量分析方法;

　　12.熟悉方案经济比选方法的选择规则及特殊注意事项。