实际估价中，对建筑物折旧的考虑 
　　实际估价中，应如何考虑好并计算建筑物的折旧，估价理论中，介绍建筑物的有形损耗引起的物质折旧的求取方法较多，而对建筑物的无形损耗引起功能折旧、经济折旧如何考虑，很少提到。本文旨在通过对建筑物的功能实际估价中对建筑物折旧的计算是根据成本法的计算方法，主要用于评估旧有建筑物的现值，旧有建筑物的现值等于建筑物的重置成本减去建筑物折旧。建筑物的折旧是指建筑物随着时间的推移引起了建筑物原有价值上的损耗，因而其实质是对旧有建筑物的减价修正。 　　 
　　建筑物的损耗，根据随着时间的推移所引起的不同原因，可以分为有形损耗和无形损耗两类。
　　建筑物的有形损耗也称物质磨损，一方面是由于人工使用而引起的。 　　 
　　另一方面是由于自然力的作用，再一个方面是由于建筑物周围环境的人为力量作用。人工使用和自然作用引起的建筑损耗与该建筑的经过年数（或称已使用年数）成正相关。 　　 
　　建筑物的无形损耗，也称精神磨损，是指由技术进步，消费观念变更等原因而引起建筑物价值上的无形损失。建筑物的过时式样、过时设计、过时结构和内部设备落后而造成的建筑物无形的损耗，在评估该建筑物的现值时就需根据不同情形减价修正。 　　 
　　实际估价时，如何根据建筑物的有形损耗和无形损耗来求取建筑的折旧呢？估价理论中，介绍建筑物的有形损耗引起折旧的求取方法较多，一般可分为四种：一种耐用年限法，二是实际观察法，三是成新折扣法、四是混合法。 　　 
　　耐用年限法又可分为直线折旧法、余额递减折旧法、年数合计折旧法、偿债基金折旧法四种。直线折旧法是迄今应用得较普遍的一种折旧方法，此方法假设在建筑物的耐用年限期间每年的折旧额相等。例如：根据房改政策，公有住房的出售，建筑物的折旧就是采用耐用年限法中直线折旧法。 　　 
　　一般地，在房地产估价中，运用耐用年限法中的直线折旧法较多。而会计成本上的折旧常运用耐用年限法中的余额递减折旧法，年数合计折旧法和化学元素债基金折旧法。因为以上三种折旧方法注重的是建筑物原始取得价值的摊销与收回。由于直线折旧法的假设前提是每年的折旧额均相同，但这种假设往往不太符合实际，所以实际估价中，还应注意同其他折旧方法的结合运用。另一个需注意的是耐用年限的确定，耐用年限应等同于建筑物的经济寿命，而不是自然寿命，即建筑物自建造完成之日起预期产生的收益大于运营费用的持续期。 　　 
　　实际观察法是不将建筑物估价的基础直接置于经过年数，而是注重建筑物的实际损耗程序，因为早建的建筑物未必损坏严重，而新近建筑的建筑物未必给维护良好。这种方法是由估价人员亲临现场，直接观察、估算估价对象建筑物在物质方面的减价因素所造成的减价额，或判定其成新率。这种方法特别适用于周围环境的人为量的作用而造成建筑物的非同一般损耗。例如高层建筑物的施工引起临时建筑物基础沉降、楼地面、墙体开裂；飞机场、高速公路、铁路干线附近建筑物的损耗。这需要估价人员要有充分的建筑物的鉴定技术与实务经验。在没有明确的计算公式下把握建筑物的个别状况。这种方法也克服了耐用年限法不考虑建筑物使用者的使用，维护状况如何，只要重新建造成本、耐用年限和经过年数相同，所求得的折旧额必相等的机械化套用计算公式的盲日性。所以实际观察法比较有针对性更附合实际。 　　 
　　成新折旧法是根据建筑物的建成年代，新旧程序和维护状况来确定建筑物的成新折扣程序，直接求取建筑物在估价时点的价值。其计算公式为：建筑物估价时点价值-建筑物的重新建造成本*建筑物的成新率。成新折扣法适用于同时需要对大量建筑物进行估价的场合，尤其是进行建筑物现值调查。例如，成批房屋拆迁时，需对被拆的房屋进行折价补偿，运用的就是成新折扣法。 　　 
　　混合法是指估价人员同时采用上述几种折旧方法求取建筑物的折旧，但不同的折旧方法求得的结果不尽相同，为此可以采用简单算术平均法或加权算术平均法等方法将算得的结果综合出来，得出一个统筹兼顾的结果。如估价实务中，先以耐用年限法为基础计算折旧，然后再依实际观察法进行修正的方法运用得较多。 　　 
　　以上是建筑物有形损耗所带来的物质折旧的几种求取方法，现在来看一下建筑物无形损耗所带来的功能折旧和经济折旧的求取方法。 房地产估价师

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