建筑物的无形损耗引起的折旧有功能折旧和经济折旧。功能折旧建筑物在功能方面的陈旧，过时带来的减价。拿住宅来说，现在时兴"三大，一小，一多"式住宅，即客厅、厨房、卫生间大，卧室小，壁橱多的住宅，过去兴建的卧室大、客厅小的住宅，相对而言就过时了。对工业厂房来说，现在对环境保护比较重视，所以对排污和污染治理的要求较高，如果过去建造的厂房没有或很少考虑到这方面的设计，就会影响整个厂房的价值。 　　 
　　建筑物在功能方面的陈旧和过时又可以分为两种。一种是能通过改装或其他方法改变的。如没有治污设施或很少进行污染治理的厂房。可以通过治污设施的安装来改善和克服原设计时的不足。从而改变了该厂房在此方面的功能缺陷。又如多层住宅中电力供应、八十年代及九十年代初所建的多层住宅都是一表多户，五、六户住户合用一个电表。现在，随着家用电器的升级换代。空调、冰箱、微波炉的普及，电力供应跟不上，电表容量要扩大，就需要一表一户。所以现在所建的新住宅楼，都为一表一户。而一表多户能通过申请安装，扩大电表容量，交纳费用，电力公司能把其改为一表一户，从而改变电表容量不够的过时、陈旧的功能。建筑物的式样过时，大多也能通过建筑室外设计师的巧妙设计，装饰，形成新的建筑风格，从而给人耳目一新的感觉。所以大多数建筑物的功能折旧是能够通过努力改变的。以上这种情况的功能折旧，其折旧额应等于设备、设施、装饰更新所要化费的费用。 　
　　另一种情况是不能改变或很难改变陈旧、过时的功能的。如住宅房屋内部结构不合理，厅太小、卫生间太小。改变它就会场扣坏建筑的结构，影响其使用安全。又如住宅房屋的配套设施车房。较早建成住宅和车房大多共用车棚或拼用车房，现在或近期建成的住宅楼一般都有是一户一个独用车房，甚至还有配套的车库。车房配套功能的落后因局限于场地的限制，很难改变。再如多层住宅的底层和顶层都用来做车房、车库或商业用房，很少再用作住宅的，因为底层住宅私密性差，且易受潮，光线又不好，早期建成的住宅楼的底层房屋难免受到私密性差这个现代人比较看重的功能性缺陷的影响。多层住宅顶层房屋，过去都有为平层面，夏天受太阳暴晒，雨天又要渗漏。而近来建成的多层住宅，顶层都有阁楼，且为坡屋面，既解决了渗漏和奇热的弊病，又形成了楼中楼功能，增大了使用面积和生活情趣，所以比较受到青年人的青睐。这样，平屋面的顶层住宅房就显得功能陈旧且呆板了。上述多层住宅的底层用途设计和顶层结构设计上的功能落后和陈旧在实际中也很难改变。再如厂房的柱距太近，影响使用功能，因为柱子承重，又很难改变，除非拆除重建。这些功能折旧的计算比较抽象，很难具体套用公式计算，其修正值需估价人员在实际工作中不断摸索，分析比较，积累经验。 　　 
　　再来看一下建筑物经济折旧，它是建筑物本身以外的各种不利因素带来的减价，与建筑物本身无关，如：住宅小区的环境，物业管理。其实质是环境对建筑物价值的影响。如一个高级住宅附近建设了一个工厂，该住宅的价值会降低，相反，如果附近建设了一个大型的花园，则该住宅的价值就会上升。由此可见，经济折旧其实是房地产的不可移动性和其周围环境变化造成的结果。其下降和上升的实质是地价的变动，而不是建筑物价值的变动。在建筑物旁建造一个有污染的工厂，不论多么漂亮、时兴的建筑物，其房地产价值都要下降，下降的是房地产价值中的地价，而不是建筑物价值。所以建筑物的经济折旧直接的影响对象是建筑物所在土地的价值，不是建筑物的价值。土地的价值高低取决于该幅土地的面积大小、形状、特征、地理位置、地质土壤、地势气候等条件，更取决于该块土地所在位置的商业繁华程度、交通条件、临街状况、公用配套服务设施、环境质量 条件、人口密度等因素。土地价值也会随社会经济环境、土地制度、城市规划的变化而增减。建筑物周围环境的变化直接作用对象是建筑物所在土地的地价的变动。所以我们认为建筑物的无形磨损所带的折旧，只需考虑建筑物的功能折旧，不必再考虑建筑物的经济折旧。 　　 
　　最后需要强调说明两点： 　　 
　　一、不管用何种方法对建筑进行物质折旧、功能折旧，应注意把建筑物的主体折旧、附属设备折旧和建筑物的装饰折旧分开来计算。因为它们的耐用年限不同，折旧率也不同。建筑物的附属的附属设备包括与建筑不可分割的各种水、电、卫生设施、电梯、通风等设备。附属设备和装饰的耐用年限比建筑主体耐用年限短得多，所以要分别来求取建筑物、附属设备和装饰的折旧，决不能把它们混为一谈。 　　 
　　这里特别要提到的是建筑物的装饰折旧，建筑物装饰的经济寿命现一般为5-7年，即再好的装饰过了8年也将被淘汰，因为装饰材料和设计风格日新月异，所以装饰方面的折旧折扣率非常大，特别是功能性折旧。许多房主因适应不了大折扣的功能性折旧，而对自已的装饰现值大跌眼镜。如一套成套住宅房，原房主花了近3.5万元用于装饰，使用了二年以后，准备在三级市场上出售，估价时考虑到其物质折和功能折旧，减价修正后装饰一般只值1.5万元左右。 　　 
　　二、以上的各项折旧都是针对建筑物的而不是房地产。建筑物的重置成本再减去建筑的折旧来得出建筑物的价格。房地产中的土地没有折旧，因为土地不是劳动产品，其价值只会因时间的推移和其特有的稀缺性和有用性导致需求的增加，从而其价值也不断上升。而建筑物有使用寿命，随着时间的推移，折旧的不断增加，而最终其价值为零或残值。  房地产估价师

上一页12下一页