当前美国的政策正在使买房变得更难。房利美和房地美将贷款标准提高，限制了美国房地产市场的反弹，奥巴马政府贷款修改计划也未达到预期。

过去一年中，房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）将贷款标准提高了十几次。

苏·斯坦伯是加利福尼亚州萨克拉门多市的一名企业主，在按揭金融机构房利美和房地美连续12次提高贷款标准后，她已经不具备贷款资格。

里昂地产的帕姆·克劳福德想要出售其位于萨克拉门多市东部的一栋三居室平房，标价为17.9万美元，还不到2004年售价的三分之一。但她一直没有找到买家，甚至两个星期后再降价1万美元也无人问津。

从这两个案例中，我们管中窥豹可以看出美国房地产5年来的困局。

根据美国当地一份调查报告，尽管计划置业人数创出历史纪录，但当前美国的政策正在使买房变得更难。政府控制的房利美和房地美将贷款标准提得如此之高，以至于以前的部分优质借款人已经不再符合标准。这限制了美国房地产市场的反弹，奥巴马政府贷款修改计划也未达到预期。

诺贝尔经济学奖获得者、哥伦比亚大学教授约瑟夫·斯蒂格利茨（Joseph E. Stiglitz）说：“建立正确的信贷标准对未来强劲复苏很重要。不合理的抵押贷款是一场灾难，现在房地产市场的危险是过度反应和标准过高。”

“我们淘汰了30%的房贷申请者”

房利美和房地美，在布什政府的最后几个月“沦陷”，从那时起已连续十几次收紧按揭资格，包括首付比例和信用评分。在此之前，美国联邦政府为了提升房产市场需求增加了购房者162亿美元的抵税额，而许多州也设定了州税收的抵税额。美联储购买超过1万亿美元的抵押贷款债券，以降低借贷成本。

6月22日，美联储调低了其对2011年经济增长的预期，将预期增长范围从3.1%-3.3%调降至2.7%-2.9%的范围。美联储主席本·伯南克（Ben Shalom Bernanke）在6月的一次讲话中提到，“住宅市场是阻碍当前的经济复苏的一大原因。”

美国一家政策研究中心——卡托研究所高级研究员道戈·班多认为：“政府是在走弯路。政府在进行一个绝望的尝试，砸钱让房地产市场再膨胀，最坏的时刻是最后再收紧信贷。”

根据6月份美国抵押贷款银行家协会的预测，购房抵押贷款额度可能会从2010年的4730亿美元下降到2011年的4320亿美元。2011年1月，贸易团体还曾预计2011年购房贷款总额将上升至6160亿美元，这将是自2005年以来的首次增长。但现在，该协会预计这一增长将推迟到2012年。

银行倾向于遵循房利美和房地美的贷款要求，因为他们为自己担保、购买并打包的债券设定标准。这两家公司加上联邦住房管理局，总共支持了90%的贷款发放。

在一季度，房利美购买的按揭证券九成都是原始借款人信用评分高于700分， 2003年的时候，这一比例只有68%。该信用评分是由Fair Isaac Corp开发的，范围从300到850分。

较高的贷款资质要求让约三分之一之前能取得按揭贷款的人变得不具资质，伯南克早在6月22日就表示认识到了这个严重的问题。

迈克尔·D·阿隆索，是总部位于宾夕法尼亚州枫叶幽谷的Creative Mortgage Group总裁，兼任全国抵押贷款协会德州普拉诺市分会的负责人。他说：“我们淘汰了约30%的申请者，他们的信用评分不足。很多人甚至不尝试，因为他们常听身边的人说申请贷款是多么多么的困难。”

房屋销量跌幅创下17个月最低

根据全国房地产经纪人协会的数据，过去4个月中有3个月，美国房屋销售都在下滑，尽管房价水平对这一代人而言处于最低水平。

标普/凯斯-席勒（S&P/Case-Shiller）指数显示，4月份美国20个大城市地区的住房价格比2010年同期下跌4%，这一跌幅创下17个月以来的最低水平。据美国地产经纪商协会（NAR）在6月29日公布的数据显示，5月份购买二手房的合同数量增长8.2%，上个月经修正后为下滑11%。该协会在6月21日公布的数据则表明，5月份成屋销售量下降至6个月以来的最低水平。

5月份，纽约一家研究公司Conference Board在抽样调查后发现，高达5.5%的美国人都表示希望购买住宅，创下历史新高。美国人仍然对购买住宅感兴趣，说明对房屋销售起到限制作用的主要原因还是更严格的贷款标准。

尽管美国政府在一直致力于提振住房市场，可到目前为止，也付出了沉重的代价，但结果好坏参半。虽然2009年、2010年的购房税收抵免最初增加了购房交易，但在这些优惠政策结束3个月后，销售额再创历史新低。

根据政府问责办公室的数据，政府给市场的税收抵免为162亿美元，根据房地产经纪人协会的估计，使得房屋销售增加了100万栋。卡托研究所的班多说：“税收抵免的大部分影响只是改变了购买房屋的时间，而不是影响购房者的决定。”

美联储最成功的措施是以购买债券来降低利率，穆迪分析公司首席经济学家马克·赞迪（Mark Zandi）说：“预计美联储在2009年和2010年购买了1.25万亿元的按揭抵押支持证券。”而根据房地美的数据，美国30年期固息贷款利率在2010年11月份降至4.17%，为1971年以来的最低水平。

银行止赎率下滑使住房出售量增加

赞迪认为，政府的一些努力，在刺激住房市场方面已比较成功，如果不作为，可能情况会更糟糕。伯南克已暗示，政府针对丧失抵押赎回权的保护计划（购房者偿付能力贷款修改计划，HAMP）——该计划旨在降低贷款者还款额度，帮助他们避免房屋止赎，降低按揭贷款违约率，是导致房地产市场不景气的元凶之一。