房价降20% 购房成本方持平

房子降价固然大快人心，这是经过一年多的持续努力打下来的，是房地产调控政策的初步成果。然而，先别盲目乐观，房子降价和购房成本下降是同一回事吗？

假设一种情境，一位拥有北京户口打算购买婚房的首次购房者，在东五环看中了一套标价200万元的房子。在2010年4月调控之前，当时的首套房贷款政策是，首付最低两成，贷款利率打7折，按揭基准利率执行2008年12月23日调整的五年期以上为5.94%。

按此标准贷款30年，需缴纳首付40万元，贷款总额160万元，月供7785元，还款总额约280万元。该房总成本约320万元。

调控之后，最新的首套房贷款政策为，首付最低三成，贷款利率一般执行基准利率。经过2010年10月19日、12月25日，2011年2月8日、4月6日、7月7日五次加息，每次上调0.25个百分点，基准利率上调1.25个百分点。调整后五年以上按揭贷款基准利率7.05%。

按照北京市目前比较狠的折扣，如果上述房子降价10%达到180万元，那么贷款30年需缴纳首付54万元，贷款总额126万元，月供8425元，还款总额约303万元。该房总成本约357万元（参见表）。

通过以上对比，可以清晰地看出，调控后100万元的按揭贷款，利息成本较调控前大幅上浮。月供由4861元上升至6687元，上涨38%。

因而，历时一年半之久的调控之后，即便在房价下调10%的情况下，仍不能覆盖利息成本，反而带来的是首付成本上涨35%，月供成本以及还款总额上涨8.2%，购房总成本上涨11.6%的惊人局面！

所不同的仅仅是，利润由开发商转移到银行的钱袋子里，而购房者需要承担更高昂的购房成本。

另外，相当多的刚性需求者，购房权利还受到了限制！

上述例子虽然是情景假设，然而由于利率政策各地差异不大，这个模型目前具有普适性。那么，房价究竟要下调多少，首贷购房者的成本才能回到调控之前的水平呢？

答案是20%。

房价需要在调控前基础上下降20%，首贷购房者的购房成本才和调控之前持平。只有房价下调30%，首贷购房者才能够得到13%的优惠。如果房价未降，则购房成本上涨24%。

利润向银行转移

如果房价不下降20%，那么这之间的利润差额全部转移到银行。

尽管四大国有银行、民生银行等部分银行的信贷负责人对记者表示，在国家紧缩房地产贷款的窗口指导下，按揭贷款额度不多，发放困难，有的支行甚至出现阶段性的停贷，但按揭贷款仍然总量巨大，且呈现较快增长。

央行报告显示，上半年个人购房贷款新增9323亿元，6月末余额同比增长49.6%，比上年末高6.5个百分点。

这笔近万亿的新增贷款是一块肥肉。

回顾历史可发现，2009年初的楼市小阳春是如何形成的？是在降息和优惠利率的推动下，相同额度按揭贷款的月供额分别下降了24.2%，多数城市的月供收入比下降到50%以内，部分城市甚至降至30%的水平，老百姓的购房能力实际上升了。

既然是执行差别化利率，为什么不更彻底一点，保持首贷购房者的利率折扣，真正的还利于民？

如果上述购房者因此放弃了购房，选择继续租房，又将如何呢？