行业新闻：对十年房地产调控政策的思考
发布时间：2010-01-14 共2页
有一些人说政府用行政手段规定90平米是不对的，但是我们也应该理解中央政府的苦衷是迫于无奈。
第三个问题，理性地对待房地产调控的效果。
1、房价回归理性，是启动正常消费的基础。&考&试大$2001年来昌平住宅消费价格的指数，其实从2001年一直到2008年，消费价格指数是涨得很快的。中间因为政府的调控，房地产的价格曾经涨幅下降了一些。现在来看看在高房价带动下，住宅面积的投入是越来越大了。大家可以看到2004年九月份之前，销售面积，竣工面积差别不是很大的。但是从2004年之后一直到现在，特别是2007年5月份的时候，应该说竣工面积比销售面积有大幅度的上升。这就是刚才三位地产的老总谈到的空置面积，就是建筑面积越来越多了，现在因为价格太高了，所以销售情况不是很好，这就造成了空置面积的增加。
2、房价回调中面临的问题。其中一个，房价降了以后就会出现退房，断供，认为这是很大的问题。我个人认为这个不会成为一个很大的动因。因为我们现在是商品社会，我们要信守合同。所以，万科在降价的时候，有人要求给他补差。我觉得万科的态度是遵守了信守的精神的，只要销售的时候没有误导，没有欺诈，买房人应该对自己的行为负责任。还有断供，如果你这样做的话，除非是什么情况？除非是你今后永远不和金融机构打交道。如果你想在自己信用记录上抹上一个污点的话，以后你的这个不良记录，谁也不敢给你信用卡，也不敢再给你贷款。因而退房和断供都会使消费者付出巨大的信用代价。
刚才潘总讲的，跟万科谈到他的降价策略，我认为一步降价到位是明智的选择。房价回调会不会对信贷危机产生重大的冲击呢？有人认为如果房价下调太多了，就会引起大量的不良贷款。看这个图，我们可以看到2007年个人住房贷款有了一个陡升，2007年之后有了一个下降。到了现在，开发商贷款是6.64%，个人住房贷款是11%.2007年这两项贷款全部增量占整个住房贷款余额是多少？开发商是18.3%，个人是23.3%.即使2007年发放个人按揭贷款全部产坏账，也只有23.3%，也没有对银行的贷款产生那么大的冲击。有的时候有的房地产商为了促销，他会用贷款帮助客户首付，这个会出现银杏的零首付的情况，但是这个毕竟是凤毛麟角。
3、房地产回调会冲击地方政府的财政预算收入，造成地方财政风险。而且银行发放了很多基础设施贷款，都是以政府的隐性担保发放的，而政府的隐性担保还款来源是什么，是土地收入。所以我们看到，在调控过程中，中央政府远没有地方政府着急。
面对这个情况，怎么样完善房地产调控政策呢？具体来说，住宅房地产是一个非常复杂的问题，首先要解决我们国家的土地供应制度的问题。我们的土地供应制度存在很大的缺陷。第二个是确定我们国家的住房制度，国家到底要什么样的人，我们要保证他的住房，我们通过什么样的优惠政策给什么样的适当的补助。&考&试大$我认为，我们国家在住房制度上还没有一个非常清晰的政策决定。大家可以看到现在的房地产调控的时候，文件当中各式各样的名词，经济适用房，廉租房，高档商品房等等。我个人认为其实应该分三类。
一个是针对最有困难的廉租房。第二个是经济适用房，这群人应该占到大多数。然后剩下的一部分应该完全是商品房。只要房子好，价格高，人家愿意买，就让他买去，政府不要去操心。
大家现在都在呼吁要出台各种各样的政策。我个人认为政策出台走的方向是什么样子呢？财政政策是调整市场走向的关键。第一要调整地方和中央财政财政的划分，从机制上保证土地利用规划，和城市建设规划的严肃性。因为现在很多地方政府，一个书记上台就把城市规划做一个修正，这个过程中就有很多的矛盾，这里最主要的问题是现在地方财政，就是地方政府承担的事情远远超出他现在可支配的财力。因而推动财政体制的改革，是解决问题非常重要的一环。
第二，降低交易环节费用，尽快明确开征物业税的时间，加大房地产持有费用，合理引导消费。其实政府应该做的事情，就是提供一个公平，稳定的市场环境，让利益主体根据自身的情况来选择。如果开征物业费的话，就会让一些人考量到，我买这个房子，是否用对起。所以只要物业税出来了，老百姓就且自己掂量掂量我是住60平米的房子，还是住120平米的房子。
第三个，要加大廉租房的建设投入，严控建筑50平米以下的。而且廉租房应该是“补人头不补砖头”，如果你刚刚参加工作，你不愿意付市场租金就可以住到廉租房里去。我觉得廉租房应该是按市场价格收租金。谁困难，付不起市场租金，就要领到货币补贴。你的收入只要一提高了，我的补贴自然就停止了，这样就有利于提高廉租房的使用效率。
再一个是提高公职人员住房货币补贴的标准，同时将其纳入统一的经济适用房的建设和房屋出售、出租制度之内，防止产生新的社会不公。很多的房子周边已经是一万一平米了，大家政府公务员拿到的经济适用房只有四千，这就难免造成腐败。
再一个，改革土地供应制度，对廉租房和经济适用房的用地实行实行限房价，限户型面积的拍卖制度。
最后，要用按揭贷款利息税收抵扣制度和利息，补贴制度鼓励居民一定面积的住房自住需求。应该把住房优惠政策从信贷方面解放出来。如果有的人不够纳入条件，不够抵扣，怎么办呢？就给他按揭贷款的利息补贴。如果这个政策一出台，那么所有的人都会愿意到税务机关那儿去登记去。信贷绝对不能过度投入到房地产领域去的，房地产的泡沫谁能吹出来，只有银行给他贷款，他才能从本来只有十万块钱的购买力，而给他贷了100万，他就变成拥有110万的购买了。信贷的杠杆率是必须控制的。这次世界经济危机，就是金融业实行了过高的刚刚率。次贷就是百分之百的贷款，零首付。
居民住房首付比例20%应该是最低了，偿债率月供要低于他收入的50%，月债务比例应该小于你收入的55%.我们听到很多的人说现在是房奴了，就是他月供的量大于他收入的承受能力，而且生活也过得很不幸福。我想我们在消费上面，还是应该量力而行的。
对多套住房按揭贷款提高首付比例是控制房地产泡沫的关键。大家不要老在说，国家是不是放松第二套房的按揭比例了，政府不应该出台这个具体的比例数，这个比例数应该是商业银行出于风险控制自觉提出来的比例。而对于投资性购房应该视同企业，不低于30%的自有资本比例。对于投资性购房，应该就是和办一个个体户的性质是一样的。而且应该视同一个企业来对待。让利率回归市场利率，有利控制金融风险。大家很好地琢磨一下这次央行降低利率的文件，实际是把下限放到0.7，并不是一定都要用0.7倍的利率去放款。商业银行应该了解你的客户，应该知道你的客户有多大的风险，应该根据客户的风险确定利率。决定贷款利率和首付比例的因素，也应该是商业银行出于风险来决定的，利率的高低也应该是商业银行出于风险决定的。决定这些的因素是什么呢？你是否是首次购买？你是投资，还是自住？我反对很多人在说，我们等着商业银行出细则，商业银行没有细则！商业银行你应该根据你客户的情况自主来决定，不要拿着首付比例和利率去做恶性竞争。现在各家商业银行为什么不肯出手他的细则？就怕他的细则严了以后，把客户挤走了，松了呢，&考&试大$又不符合中央的政策规定。
在做了这些杠杆限定以后，我觉得应该给房地产企业开辟多种融资渠道和发展租赁并举的住房市场基础。房地产商的债券融资，这些渠道都应该开开。我们把房地产商就当做一个生活商品的普通企业，房地产企业生产的是住房。要调的不是这些个别的房地产商，中央要调的是银根的总量，至于总量上的结构怎么调整，那是市场的行为。如果政府想引导市场的话，可以用财政政策引导，而不应该通过信贷政策对企业有某种歧视。
结论是：运用好财政信贷政策，可以替代僵化的行政控制办法。
第五，房地产开发商要自爱自重，做有社会责任感的企业。各位老总也谈到了，我们应该用我们自己的行动重塑我们的形象，要用智慧致富。要对得起老百姓一生的储蓄，要用安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜。应该用房屋的品质换得市场的尊重。现在是房地产市场低靡的时候，但是也是房地产商用你们的能力重整行业的时候。也是寻找一个新的增长点的最好时机。
最后，我们应该对中国的应该有信心，尽管世界出了那么多的问题。但是中国是一个有13亿人口的大市场。中国自己都可以完成自我循环。这个和其他国家是不一样的，我们国家还是一个发展中国家，我们要干的事情还多着呢。只要我们的政策是正确的，我们就能够启动内需，就能够让中国经济平稳发展。明年经济增长即使掉到7%，对于全世界来说也是最高的增长率。大家对此应该有信心，但是也要做一个艰苦的准备。谢谢！
第三个问题，理性地对待房地产调控的效果。
1、房价回归理性，是启动正常消费的基础。&考&试大$2001年来昌平住宅消费价格的指数，其实从2001年一直到2008年，消费价格指数是涨得很快的。中间因为政府的调控，房地产的价格曾经涨幅下降了一些。现在来看看在高房价带动下，住宅面积的投入是越来越大了。大家可以看到2004年九月份之前，销售面积，竣工面积差别不是很大的。但是从2004年之后一直到现在，特别是2007年5月份的时候，应该说竣工面积比销售面积有大幅度的上升。这就是刚才三位地产的老总谈到的空置面积，就是建筑面积越来越多了，现在因为价格太高了，所以销售情况不是很好，这就造成了空置面积的增加。
2、房价回调中面临的问题。其中一个，房价降了以后就会出现退房，断供，认为这是很大的问题。我个人认为这个不会成为一个很大的动因。因为我们现在是商品社会，我们要信守合同。所以，万科在降价的时候，有人要求给他补差。我觉得万科的态度是遵守了信守的精神的，只要销售的时候没有误导，没有欺诈，买房人应该对自己的行为负责任。还有断供，如果你这样做的话，除非是什么情况？除非是你今后永远不和金融机构打交道。如果你想在自己信用记录上抹上一个污点的话，以后你的这个不良记录，谁也不敢给你信用卡，也不敢再给你贷款。因而退房和断供都会使消费者付出巨大的信用代价。
刚才潘总讲的，跟万科谈到他的降价策略，我认为一步降价到位是明智的选择。房价回调会不会对信贷危机产生重大的冲击呢？有人认为如果房价下调太多了，就会引起大量的不良贷款。看这个图，我们可以看到2007年个人住房贷款有了一个陡升，2007年之后有了一个下降。到了现在，开发商贷款是6.64%，个人住房贷款是11%.2007年这两项贷款全部增量占整个住房贷款余额是多少？开发商是18.3%，个人是23.3%.即使2007年发放个人按揭贷款全部产坏账，也只有23.3%，也没有对银行的贷款产生那么大的冲击。有的时候有的房地产商为了促销，他会用贷款帮助客户首付，这个会出现银杏的零首付的情况，但是这个毕竟是凤毛麟角。
3、房地产回调会冲击地方政府的财政预算收入，造成地方财政风险。而且银行发放了很多基础设施贷款，都是以政府的隐性担保发放的，而政府的隐性担保还款来源是什么，是土地收入。所以我们看到，在调控过程中，中央政府远没有地方政府着急。
面对这个情况，怎么样完善房地产调控政策呢？具体来说，住宅房地产是一个非常复杂的问题，首先要解决我们国家的土地供应制度的问题。我们的土地供应制度存在很大的缺陷。第二个是确定我们国家的住房制度，国家到底要什么样的人，我们要保证他的住房，我们通过什么样的优惠政策给什么样的适当的补助。&考&试大$我认为，我们国家在住房制度上还没有一个非常清晰的政策决定。大家可以看到现在的房地产调控的时候，文件当中各式各样的名词，经济适用房，廉租房，高档商品房等等。我个人认为其实应该分三类。
一个是针对最有困难的廉租房。第二个是经济适用房，这群人应该占到大多数。然后剩下的一部分应该完全是商品房。只要房子好，价格高，人家愿意买，就让他买去，政府不要去操心。
大家现在都在呼吁要出台各种各样的政策。我个人认为政策出台走的方向是什么样子呢？财政政策是调整市场走向的关键。第一要调整地方和中央财政财政的划分，从机制上保证土地利用规划，和城市建设规划的严肃性。因为现在很多地方政府，一个书记上台就把城市规划做一个修正，这个过程中就有很多的矛盾，这里最主要的问题是现在地方财政，就是地方政府承担的事情远远超出他现在可支配的财力。因而推动财政体制的改革，是解决问题非常重要的一环。
第二，降低交易环节费用，尽快明确开征物业税的时间，加大房地产持有费用，合理引导消费。其实政府应该做的事情，就是提供一个公平，稳定的市场环境，让利益主体根据自身的情况来选择。如果开征物业费的话，就会让一些人考量到，我买这个房子，是否用对起。所以只要物业税出来了，老百姓就且自己掂量掂量我是住60平米的房子，还是住120平米的房子。
第三个，要加大廉租房的建设投入，严控建筑50平米以下的。而且廉租房应该是“补人头不补砖头”，如果你刚刚参加工作，你不愿意付市场租金就可以住到廉租房里去。我觉得廉租房应该是按市场价格收租金。谁困难，付不起市场租金，就要领到货币补贴。你的收入只要一提高了，我的补贴自然就停止了，这样就有利于提高廉租房的使用效率。
再一个是提高公职人员住房货币补贴的标准，同时将其纳入统一的经济适用房的建设和房屋出售、出租制度之内，防止产生新的社会不公。很多的房子周边已经是一万一平米了，大家政府公务员拿到的经济适用房只有四千，这就难免造成腐败。
再一个，改革土地供应制度，对廉租房和经济适用房的用地实行实行限房价，限户型面积的拍卖制度。
最后，要用按揭贷款利息税收抵扣制度和利息，补贴制度鼓励居民一定面积的住房自住需求。应该把住房优惠政策从信贷方面解放出来。如果有的人不够纳入条件，不够抵扣，怎么办呢？就给他按揭贷款的利息补贴。如果这个政策一出台，那么所有的人都会愿意到税务机关那儿去登记去。信贷绝对不能过度投入到房地产领域去的，房地产的泡沫谁能吹出来，只有银行给他贷款，他才能从本来只有十万块钱的购买力，而给他贷了100万，他就变成拥有110万的购买了。信贷的杠杆率是必须控制的。这次世界经济危机，就是金融业实行了过高的刚刚率。次贷就是百分之百的贷款，零首付。
居民住房首付比例20%应该是最低了，偿债率月供要低于他收入的50%，月债务比例应该小于你收入的55%.我们听到很多的人说现在是房奴了，就是他月供的量大于他收入的承受能力，而且生活也过得很不幸福。我想我们在消费上面，还是应该量力而行的。
对多套住房按揭贷款提高首付比例是控制房地产泡沫的关键。大家不要老在说，国家是不是放松第二套房的按揭比例了，政府不应该出台这个具体的比例数，这个比例数应该是商业银行出于风险控制自觉提出来的比例。而对于投资性购房应该视同企业，不低于30%的自有资本比例。对于投资性购房，应该就是和办一个个体户的性质是一样的。而且应该视同一个企业来对待。让利率回归市场利率，有利控制金融风险。大家很好地琢磨一下这次央行降低利率的文件，实际是把下限放到0.7，并不是一定都要用0.7倍的利率去放款。商业银行应该了解你的客户，应该知道你的客户有多大的风险，应该根据客户的风险确定利率。决定贷款利率和首付比例的因素，也应该是商业银行出于风险来决定的，利率的高低也应该是商业银行出于风险决定的。决定这些的因素是什么呢？你是否是首次购买？你是投资，还是自住？我反对很多人在说，我们等着商业银行出细则，商业银行没有细则！商业银行你应该根据你客户的情况自主来决定，不要拿着首付比例和利率去做恶性竞争。现在各家商业银行为什么不肯出手他的细则？就怕他的细则严了以后，把客户挤走了，松了呢，&考&试大$又不符合中央的政策规定。
在做了这些杠杆限定以后，我觉得应该给房地产企业开辟多种融资渠道和发展租赁并举的住房市场基础。房地产商的债券融资，这些渠道都应该开开。我们把房地产商就当做一个生活商品的普通企业，房地产企业生产的是住房。要调的不是这些个别的房地产商，中央要调的是银根的总量，至于总量上的结构怎么调整，那是市场的行为。如果政府想引导市场的话，可以用财政政策引导，而不应该通过信贷政策对企业有某种歧视。
结论是：运用好财政信贷政策，可以替代僵化的行政控制办法。
第五，房地产开发商要自爱自重，做有社会责任感的企业。各位老总也谈到了，我们应该用我们自己的行动重塑我们的形象，要用智慧致富。要对得起老百姓一生的储蓄，要用安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜。应该用房屋的品质换得市场的尊重。现在是房地产市场低靡的时候，但是也是房地产商用你们的能力重整行业的时候。也是寻找一个新的增长点的最好时机。
最后，我们应该对中国的应该有信心，尽管世界出了那么多的问题。但是中国是一个有13亿人口的大市场。中国自己都可以完成自我循环。这个和其他国家是不一样的，我们国家还是一个发展中国家，我们要干的事情还多着呢。只要我们的政策是正确的，我们就能够启动内需，就能够让中国经济平稳发展。明年经济增长即使掉到7%，对于全世界来说也是最高的增长率。大家对此应该有信心，但是也要做一个艰苦的准备。谢谢！
