三、设备更新的经济分析(掌握)

　　1. 设备有形磨损

　　设备有形磨损，是设备在使用(或闲置)过程中发生的实体性磨损。

　　2. 设备无形磨损

　　设备无形磨损，是由于社会经济环境变化造成的设备贬值。

　　3. 设备磨损的补偿

　　要维持企业再生产的正常运行，必须对设备的磨损进行补偿。

　　设备磨损的补偿方式有两种，即局部补偿和完全补偿。

　　设备有形磨损的局部补偿是修理，设备无形磨损的局部补偿是现代化技术改造。有形磨损和无形磨损的完全补偿是更换，即淘汰旧设备，更换新设备。

　　4. 设备更新的特点分析

　　①设备更新的核心工作，是确定设备的经济寿命;②设备更新分析只考虑未来发生的现金流量;③只比较设备的费用;④设备更新分析以费用年值法为主。

　　5. 设备的经济寿命

　　经济寿命的静态计算方法与动态计算方法

　　6. 物业管理中的设备更新

　　①不会提升物业运行服务质量的设备更新;②能提升物业运行服务质量的设备更新

　　四、房地产投资经济效果与财务评价指标(熟悉)

　　1、投资与成本

　　对于房地产开发投资活动来说，投资、成本、销售或出租收入、税金、利润等经济量，是构成房地产开发投资项目现金流量的基本要素，也是进行投资分析最重要的基础数据。

　　投资，是指人们在房地产开发或投资活动中，为实现某种预定的开发、经营目标而预先垫支的资金。

　　成本，是指人们为达成一事或取得一物所必须付出或已经付出的代价。

　　成本包括：开发项目总投资;开发产品成本;经营成本;期间费用。

　　2、房地产投资经济效果的表现形式：

　　①置业投资的经济效果主要表现在租金、物业增值、股权增加等方面。

　　②开发投资的经济效果主要表现为销售收入，其经济效果的大小则用开发利润、成本利润率、投资收益率等指标来衡量。

　　3、房地产投资的收益，包括投资回收和投资回报两个部分。

　　投资回收是指投资者对其所投入资本的回收，投资回报是指所投入的资本在经营过程中所获得的报酬。

　　4、经济评价指标体系

　　房地产开发投资项目经济评价的目的，是考察项目的盈利能力和清偿能力。

　　盈利能力指标是用来考察项目盈利能力水平的指针，包括静态指针和动态指针。

　　清偿能力指标是考察项目计算期内偿债能力的指标。

　　房地产投资财务评价指标 表3-2

　　项目类型 盈利能力指标 清偿能力指标

　　静态指标 动态指标

　　房地产

　　开发投资 成本利润率 财务内部收益率FIRR 借款偿还期

　　投资利润率 财务净现值FNPV 利息备付率

　　资本金利润率 动态投资回收期Pb 偿债备付率

　　资本金净利润率 资产负债率

　　静态投资回收期P´b

　　房地产

　　置业投资 投资回报率 财务内部收益率FIRR 借款偿还期

　　现金回报率 财务净现值FNPV 偿债备付率

　　静态投资回收期P´b 动态投资回收期fb 资产负债率

　　流动比率、速动比率

　　盈利能力指标是用来考察项目盈利能力水平的指标，包括静态指标和动态指标两类。其中：静态指标是在不考虑资金时间价值因素影响的情况下，直接通过现金流量计算出来的经济评价指标，这些指标计算简便，通常在概略评价时采用;动态指标，则考虑了资金时间价值因素的影响，要对发生在不同时间的效益、费用计算资金的时间价值，将现金流量进行等值化处理后计算评价指标。

　　清偿能力指标是指考察项目计算期内偿债能力的指标。除了投资者重视项目的偿债能力外，为项目提供融资的金融机构，更加重视项目偿债能力的评价结果。

　　5、盈利指标计算

　　财务净现值是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率，将项目计算期内各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和，是房地产开发项目财务评价中的一个重要经济指标。

　　基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，是导致投资行为发生所要求的最低投资回报率，称为最低要求收益率。决定基准收益率大小的因素主要是资金成本和项目风险。

　　财务内部收益率是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率，是评估项目盈利性的基本指标。

　　动态投资回收期是指当考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间，是反映开发项目投资回收能力的重要指标。

　　成本利润率是指开发利润占总开发成本的比率，是初步判断房地产开发项目财务可行性的一个经济评价指标。

　　投资利润率是指项目经营期内一个正常年份的年利润总额或年平均利润总额与项目总投资的比率，它是考察项目单位投资盈利能力的静态指标。

　　资本金利润率是指项目经营期内一个正常年份的年利润总额或项目经营期内的年平均利润总额与资本金的比率，它反映投入项目的资本金的盈利能力。资本金是投资者为房地产开发投资项目投入的资本金或权益资本。

　　资本金净利润率是指项目经营期内一个正常年份的年税后利润总额或项目经营期内的年平均税后利润总额与资本金的比率，它反映投入项目的资本金的盈利能力。

　　静态投资回收期是指当不考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间。一般以年表示，对房地产投资项目来说，静态投资回收期自投资起始点算起。

　　现金回报率是指房地产置业投资过程中，每年所获得的现金报酬与投资者初始投入的权益资本的比率。该指标反映了初始现金投资或首付款与年现金收入之间的关系。现金回报率有税前现金回报率和税后现金回报率。其中，税前现金回报率等于净经营收入扣除还本付息后的净现金流量除以投资者的初始现金投资;税后现金回报率等于税后净现金流量除以投资者的初始现金投资。

　　投资回报率是指房地产置业投资过程中，每年所获得的净收益与投资者初始投入的权益资本的比率。相对于现金回报率来说，投资回报率中的收益包括了还本付息中投资者所获得的物业权益增加的价值，还可以考虑将物业升值所带来的收益计入投资收益。

　　6、清偿能力指标计算

　　利息计算方法：按年计息时，为简化计算，假定借款发生当年均在年中支用，按半年计息，其后年份按全年计息;还款当年按年末偿还，按全年计息。

　　借款偿还期是指在国家规定及房地产投资项目具体财务条件下，项目开发经营期内使用可用作还款的利润、折旧、摊销及其他还款资金偿还项目借款本息所需要的时间。

　　利息备付率是指项目在借款偿还期内各年用于支付利息的税息前利润，与当期应付利息费用的比率。

　　偿债备付率是指项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比率。

　　资产负债率是反映项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的指标，属长期偿债能力指标，反映债权人所提供的资金占全部资产的比例，即总资产中有多大比例是通过借债来筹集的，它可以用来衡量客户在清算时保护债权人利益的程度。