4. 房地产投资的特性

　　(l)位置固定性或不可移动性。

　　位置固定性或不可移动性，是房地产最重要的一个特性。

　　(2)寿命周期长。

　　房地产具有寿命周期长的特点，房地产投资可以是一种长期投资。

　　房地产寿命可以区分为经济寿命和自然寿命。

　　经济寿命是指在正常市场和运营状态下，房地产的经营收益大于其运营成本，即净收益大于零的持续时间;

　　自然寿命是指房地产从地上建筑物建成投入使用开始，直至建筑物由于主要结构构件和设备的自然老化或损坏，不能继续保证安全使用的持续时间。

　　自然寿命一般要比经济寿命长得多。

　　房地产的经济寿命与其使用性质相关。

　　应该指出的是，税法中规定的有关固定资产投资回收或折旧年限，往往是根据国家的税收政策确定的，不一定和房地产的经济寿命或自然寿命相同。

　　(3)适应性。

　　适应性是指为了适应市场环境的变化，投资者调整房地产使用功能的方便程度。

　　房地产本身并不能产生收益，也就是说房地产的收益是在使用过程中产生的。

　　由于这个原因，置业投资者及时调整房地产的使用功能，使之既适合房地产市场的需求特征，又能增加置业投资的收益。

　　(4)各异性。

　　各异性是指房地产市场上不可能有两宗完全相同的房地产。

　　由于受区位和周围环境的影响，土地不可能完全相同;两栋建筑物也不可能完全一样，即使是在同一条街道两旁同时建设的两栋采用相同设计形式的建筑物，也会由于其内部附属设备、临街情况、物业管理情况等的差异而有所不同，而这种差异往往最终反映在两宗物业的租金水平和出租率等方面。

　　每一宗物业在房地产市场中的地位和价值不可能与其他物业完全一致。

　　(5)政策影响性。

　　政策影响性是指房地产投资容易受到政府政策的影响。

　　政府的土地供给、住房、金融、财政税收等政策的变更，均会对房地产的市场价值、进而对房地产投资产生影响。

　　(6)专业管理依赖性。

　　专业管理依赖性是指房地产投资离不开专业化的投资管理活动。

　　(7)相互影响性。

　　相互影响性是指房地产价值受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响。

　　5.房地产投资的利弊

　　房地产投资之利：①、相对较高的收益水平;②、能够得到税收方面的好处;③、易于获得金融机构的支持;④、能抵消通货膨胀的影响;⑤、提高投资者的资信等级。

　　房地产投资之弊：①、变现性差(或称流动性差);②、投资数额巨大;③、投资回收周期较长;④、需要专门的知识和经验。

　　二、房地产投资的风险(熟悉)

　　1. 风险的定义

　　从房地产投资的角度来说，风险可以定义为未获得预期收益可能性的大小。

　　当实际收益超出预期收益时，就称投资有增加收益的潜力;而实际收益低于去期收益时，就称投资面临着风险损失。后一种情况更为投资者所重视，尤其是在投资者通过债务融资进行投资的时候。较预期收益增加的部分，通常被称为“风险报酬”。

　　2. 风险与不确定性

　　一般说来，标准方差越小，各种可能收益的分布就越集中，投资风险也就越小。反之，标准方差越大，各种可能收益的分布就越分散，风险就越大。

　　3. 风险分析的目的

　　风险分析是投资决策的重要环节，其目的是要帮助投资者回答下述问题：

　　①预期收益率是多少，出现的可能性有多大?

　　②相对于目标收益或融资成本或机会投资收益来说，产生损失或超过目标收益的可能性有多大?

　　③预期收益的变动性和离散性如何?

　　4. 房地产投资风险

　　房地产投资的风险是指未获得预期收益可能性的大小。

　　房地产投资的风险主要体现在投入资金的安全性、期望收益的可靠性、投资项目的变现性和资产管理的复杂性四个方面。

　　5. 房地产投资的风险分为：系统(市场)风险和个别风险。

　　(1)市场风险又称系统风险，是指与整个市场环境相关的风险，投资者对这些风险不易判断和控制。

　　系统风险：通货膨胀、市场供求、周期、变现、利率、政策、自然损失的或然风险等。

　　(2)非市场风险又称个别风险或非系统风险，是指投资者可以控制的风险。

　　个别风险：收益现金流、未来运营费用、资本价值、比较、时间、持有风险。

　　6. 风险对投资决策的影响：

　　①令投资者根据不同类型房地产投资风险的大小，确定相应的目标投资收益水平。

　　②根据风险管理的能力选择投资方向，使投资者尽可能规避、控制或转移风险。

　　③根据风险周期变化特点把握投资时机。

　　三、房地产投资区位的选择风险(熟悉)

　　1. 区位的含义

　　狭义的区位，是指某一具体投资场地在城市中的地理位置，包括宏观位置、微观位置。

　　广义的区位，除了其地理位置外，往往还应包括该区位所处的社会、经济、自然环境或背景，包括在该区位进行房地产投资所须支付的成本高低和所面临的竞争关系。

　　2. 不同类型房地产投资的区位要求

　　居住：为人们工作劳动之余提供安静舒适的生活休息空间。考虑的因素有：市政公用和公建配套设施完备的程度、公共交通便捷程度、环境、居民人口与收入

　　写字楼区位选择过程中要考虑的因素有：位置、周围土地利用情况好环境、易接近性。具体包括：位置、交通方便性、声望或形象、建筑形式、大堂、电梯、走廊、写字楼室内空间布置、为租户提供的服务、建筑设备系统、物业管理水平和租户类型。

　　零售商业物业取决于零售商业物业辐射区域分析的结果：可能的顾客流量、消费者行为、喜好和偏好及购买能力。

　　工业物业：原材料提供的可能性，交通便利、劳动力资源、能源供应、环境污染的控制。