三、设备更新的经济分析(掌握)

　　1. 设备有形磨损

　　设备有形磨损，是设备在使用(或闲置)过程中发生的实体性磨损。

　　2. 设备无形磨损

　　设备无形磨损，是由于社会经济环境变化造成的设备贬值。

　　3. 设备磨损的补偿

　　要维持企业再生产的正常运行，必须对设备的磨损进行补偿。

　　设备磨损的补偿方式有两种，即局部补偿和完全补偿。

　　设备有形磨损的局部补偿是修理，设备无形磨损的局部补偿是现代化技术改造。有形磨损和无形磨损的完全补偿是更换，即淘汰旧设备，更换新设备。

　　4. 设备更新的特点分析

　　①设备更新的核心工作，是确定设备的经济寿命;②设备更新分析只考虑未来发生的现金流量;③只比较设备的费用;④设备更新分析以费用年值法为主。

　　5. 设备的经济寿命

　　经济寿命的静态计算方法与动态计算方法

　　6. 物业管理中的设备更新

　　①不会提升物业运行服务质量的设备更新;②能提升物业运行服务质量的设备更新

　　四、房地产投资经济效果与财务评价指标(熟悉)

　　1、投资与成本

　　对于房地产开发投资活动来说，投资、成本、销售或出租收入、税金、利润等经济量，是构成房地产开发投资项目现金流量的基本要素，也是进行投资分析最重要的基础数据。

　　投资，是指人们在房地产开发或投资活动中，为实现某种预定的开发、经营目标而预先垫支的资金。

　　成本，是指人们为达成一事或取得一物所必须付出或已经付出的代价。

　　成本包括：开发项目总投资;开发产品成本;经营成本;期间费用。

　　2、房地产投资经济效果的表现形式：

　　①置业投资的经济效果主要表现在租金、物业增值、股权增加等方面。

　　②开发投资的经济效果主要表现为销售收入，其经济效果的大小则用开发利润、成本利润率、投资收益率等指标来衡量。

　　3、房地产投资的收益，包括投资回收和投资回报两个部分。

　　投资回收是指投资者对其所投入资本的回收，投资回报是指所投入的资本在经营过程中所获得的报酬。

　　4、经济评价指标体系

　　房地产开发投资项目经济评价的目的，是考察项目的盈利能力和清偿能力。

　　盈利能力指标是用来考察项目盈利能力水平的指针，包括静态指针和动态指针。

　　清偿能力指标是考察项目计算期内偿债能力的指标。

　　房地产投资财务评价指标 表3-2

　　项目类型 盈利能力指标 清偿能力指标

　　静态指标 动态指标

　　房地产

　　开发投资 成本利润率 财务内部收益率FIRR 借款偿还期

　　投资利润率 财务净现值FNPV 利息备付率

　　资本金利润率 动态投资回收期Pb 偿债备付率

　　资本金净利润率 资产负债率

　　静态投资回收期P´b

　　房地产

　　置业投资 投资回报率 财务内部收益率FIRR 借款偿还期

　　现金回报率 财务净现值FNPV 偿债备付率

　　静态投资回收期P´b 动态投资回收期fb 资产负债率

　　流动比率、速动比率

　　盈利能力指标是用来考察项目盈利能力水平的指标，包括静态指标和动态指标两类。其中：静态指标是在不考虑资金时间价值因素影响的情况下，直接通过现金流量计算出来的经济评价指标，这些指标计算简便，通常在概略评价时采用;动态指标，则考虑了资金时间价值因素的影响，要对发生在不同时间的效益、费用计算资金的时间价值，将现金流量进行等值化处理后计算评价指标。

　　清偿能力指标是指考察项目计算期内偿债能力的指标。除了投资者重视项目的偿债能力外，为项目提供融资的金融机构，更加重视项目偿债能力的评价结果。