3. 房地产投资的形式

　　房地产投资分为直接投资和间接投资两类。

　　⑴ 房地产直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买房地产的过程，参与有关管理工作，包括从购地开始的开发投资和面向建成物业的置业投资两种形式。

　　房地产直接投资包括：房地产开发投资和房地产置业投资

　　房地产开发投资是指投资者从购置土地开始，通过在土地上的进一步投资活动，即经过规划设计和工程建设等过程，建成可以满足人们某种入住需要的房地产产品，然后将其推向市场进行销售，转让给新的投资者或使用者，并通过这个转让过程收回投资、获取开发利润。

　　房地产开发投资通常属于短期投资，它形成了房地产市场上的增量供给。

　　房地产置业投资是指面向现有运行中的房地产，以获取物业所有权或使用权为目的的投资。其对象可以是开发商新竣工的商品房(市场上的增量房地产)，也可以是旧有物业(市场上的存量房地产)。

　　房地产置业投资的目的一般有两个：一是满足自身生活居住或生产经营的需要，即自用;二是作为投资将购入的物业出租给最终使用者，获取较为稳定的经常性收入。这种投资的另一个特点是在投资者不愿意继续持有该项物业资产时，可以将其转售给其他置业投资者，并获取转售收益。

　　开发投资的投资者主要是赚取开发利润，风险较大但回报亦丰厚;置业投资的投资者则从长期投资的角度出发，希望获得收益、保值、增值和消费四个方面的利益。

　　房地产直接投资具有收益、保值、增值和消费四个方面的特性，所以相对来讲房地产是最理想的投资工具之一。投资者进行房地产投资的主要目的，是为了使其财富最大化。

　　⑵ 房地产间接投资是指将资金投入与房地产相关的证券市场的行为，间接投资者不需直接参与房地产经营管理工作。

　　间接房地产投资的具体投资形式包括:购买房地产开发、投资企业的债券、股票，购买房地产投资信托基金的股份或房地产抵押支持证券等。

　　房地产投资信托基金(REITs)，是购买、开发、管理和出售房地产资产的公司。REITs的出现，使得投资者可以把资金投入到由专业房地产投资管理者经营管理的房地产投资组合中，REITs将其收入现金流的主要部分分配给作为投资者的股东，而本身仅起到一个投资代理的作用。

　　按资产投资的类型划分，房地产投资信托公司分为权益型、抵押型和混合型三种形式。

　　4. 房地产投资的特性

　　(l)位置固定性或不可移动性。

　　位置固定性或不可移动性，是房地产最重要的一个特性。

　　(2)寿命周期长。

　　房地产具有寿命周期长的特点，房地产投资可以是一种长期投资。

　　房地产寿命可以区分为经济寿命和自然寿命。

　　经济寿命是指在正常市场和运营状态下，房地产的经营收益大于其运营成本，即净收益大于零的持续时间;

　　自然寿命是指房地产从地上建筑物建成投入使用开始，直至建筑物由于主要结构构件和设备的自然老化或损坏，不能继续保证安全使用的持续时间。

　　自然寿命一般要比经济寿命长得多。

　　房地产的经济寿命与其使用性质相关。

　　应该指出的是，税法中规定的有关固定资产投资回收或折旧年限，往往是根据国家的税收政策确定的，不一定和房地产的经济寿命或自然寿命相同。

　　(3)适应性。

　　适应性是指为了适应市场环境的变化，投资者调整房地产使用功能的方便程度。

　　房地产本身并不能产生收益，也就是说房地产的收益是在使用过程中产生的。

　　由于这个原因，置业投资者及时调整房地产的使用功能，使之既适合房地产市场的需求特征，又能增加置业投资的收益。

　　(4)各异性。

　　各异性是指房地产市场上不可能有两宗完全相同的房地产。

　　由于受区位和周围环境的影响，土地不可能完全相同;两栋建筑物也不可能完全一样，即使是在同一条街道两旁同时建设的两栋采用相同设计形式的建筑物，也会由于其内部附属设备、临街情况、物业管理情况等的差异而有所不同，而这种差异往往最终反映在两宗物业的租金水平和出租率等方面。

　　每一宗物业在房地产市场中的地位和价值不可能与其他物业完全一致。

　　(5)政策影响性。

　　政策影响性是指房地产投资容易受到政府政策的影响。

　　政府的土地供给、住房、金融、财政税收等政策的变更，均会对房地产的市场价值、进而对房地产投资产生影响。

　　(6)专业管理依赖性。

　　专业管理依赖性是指房地产投资离不开专业化的投资管理活动。

　　(7)相互影响性。

　　相互影响性是指房地产价值受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响。

　　5.房地产投资的利弊

　　房地产投资之利：①、相对较高的收益水平;②、能够得到税收方面的好处;③、易于获得金融机构的支持;④、能抵消通货膨胀的影响;⑤、提高投资者的资信等级。

　　房地产投资之弊：①、变现性差(或称流动性差);②、投资数额巨大;③、投资回收周期较长;④、需要专门的知识和经验。